¿Se puede comprar un piso que todavía tiene la hipoteca del vendedor? ¿Quién paga la cancelación?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. Es un caso muy corriente, en el que el vendedor salda su préstamo en la misma firma con parte del precio, que usted entrega directamente al banco del vendedor. Pero pagar la deuda no borra la hipoteca del Registro de la Propiedad, porque para eso el banco tiene que firmar después una escritura de cancelación que hay que inscribir. La deuda pendiente y la comisión por devolver el préstamo antes de tiempo, si se pactó, son del vendedor. Lo habitual es que pague también la escritura de cancelación y su inscripción, porque se compromete a entregar el piso libre de cargas, pero conviene que lo diga el contrato de arras, el que se firma al pagar la señal. Cómo se hace en la firma Antes de la firma, el vendedor pide a su banco un certificado de lo que debe ese día, con los intereses hasta esa fecha. En la notaría, usted entrega al banco del vendedor el importe exacto de la deuda, con un cheque bancario o una transferencia. El resto del precio se lo paga al vendedor. El banco del vendedor tiene que estar en la firma o haber enviado lo necesario para cobrar en ese momento. Si no, no se puede cancelar en el acto. Ese día la deuda queda pagada, pero la hipoteca sigue inscrita hasta que el banco firma la escritura de cancelación y esta se inscribe. Si nadie lo tramita, años después el piso seguirá apareciendo hipotecado. Si el piso tiene más de una hipoteca, las deudas de todas se pagan en la misma firma. Si tiene también un embargo, que no se cancela en la notaría el mismo día, se retiene o se deposita ante el notario la parte del precio necesaria hasta que llegue la orden de cancelarlo. Si la hipoteca del vendedor ya estaba pagada pero sigue inscrita, cómo se cancela es otra cuestión. Quién paga qué La deuda y, si el préstamo la prevé, la comisión por devolverlo antes de tiempo, el vendedor, porque el préstamo es suyo. La escritura de cancelación y su inscripción, normalmente también el vendedor, porque se obliga a entregar el piso libre de cargas. Es lo que se pacta casi siempre. Para evitar discusiones, déjelo escrito en las arras. Si la cancelación la va a tramitar la gestoría que usted elija o la de su propio banco, puede pactarse que se retenga del precio lo que cueste. La ley rebaja las tarifas oficiales del notario y del Registro para estas cancelaciones, así que no suelen ser caras. Otra opción, asumir el préstamo del vendedor Usted puede quedarse con el préstamo hipotecario del vendedor en lugar de pedir uno nuevo, lo que se llama subrogación. Para eso hace falta que el banco lo acepte. El banco estudiará su solvencia y puede cobrar la comisión de subrogación que tenga pactada. Hoy es poco frecuente, porque el comprador suele traer su propia financiación.