¿Se puede comprar un piso embargado o en una subasta? ¿Qué riesgos tiene?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, en los dos casos, pero con más riesgos que en una compra normal. Un piso embargado se puede comprar a su dueño, aunque el embargo sigue al piso y, si la deuda no se paga, el acreedor puede subastarlo aunque ya sea de usted. Por eso el vendedor tiene que pagar la deuda con el precio y conseguir la orden que cancela el embargo. Mientras llega, conviene retener esa parte del precio o depositarla ante notario. En una subasta, los mayores riesgos son las cargas anteriores que no se cancelan, los ocupantes que tengan derecho a quedarse y el hecho de comprar sin haber visto el piso por dentro. Si compra a su dueño un piso embargado El embargo anotado en el Registro de la Propiedad no impide la venta, pero el acreedor conserva su derecho sobre el piso. Para comprar con seguridad, conviene: Que la deuda se pague con el precio a quien corresponda, sea un particular, una empresa, la Agencia Tributaria, la Seguridad Social o el Ayuntamiento. Que el juzgado o el organismo que ordenó el embargo dicte la orden de cancelarlo, que se presenta en el Registro. Que, mientras llega esa orden, la parte del precio necesaria quede retenida o depositada ante el notario. A diferencia de una hipoteca, un embargo no se cancela en la notaría el mismo día y puede tardar. Si compra en una subasta Las subastas judiciales y las de la Agencia Tributaria se anuncian en el Portal de Subastas del BOE. En las judiciales, la Ley de Enjuiciamiento Civil exige para pujar un depósito del 5 % del valor que se da al piso en la subasta. Quien gana tiene que pagar el resto en el plazo que se le fije, que para los inmuebles es en general de cuarenta días. Si no paga, pierde el depósito. Las subastas de la Agencia Tributaria tienen sus propias reglas. En Cataluña, la Generalitat tiene además un derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas que se adjudican en una subasta, es decir, puede quedárselas por el mismo precio en lugar de quien gana, con algunas excepciones. Es otra cuestión, pero conviene tenerla en cuenta antes de pujar. Lo que conviene mirar antes de pujar Las cargas. Las anteriores a la del acreedor que subasta el piso no se cancelan y usted las asume. Las posteriores, sí. Lea en el expediente la certificación de cargas, el documento del Registro que dice qué cargas tiene el piso. Después sume al precio las que seguirán. Los ocupantes. Mire en el anuncio si el piso está ocupado. A quien no tiene ningún título se le puede desalojar en el mismo procedimiento. Pero si tiene un título que pueda valer, como un contrato de alquiler, el juzgado no lo desaloja y usted tendrá que respetarlo o discutirlo en otro juicio. Tampoco podrá ver el piso por dentro. Las deudas. Las de la comunidad de los últimos años y el IBI, el impuesto municipal sobre el inmueble, que haya quedado sin pagar siguen al piso. En una subasta no hay un certificado del vendedor que se las descubra. Los papeles y el impuesto. No se le exigirá la cédula de habitabilidad, el documento que acredita que la vivienda se puede habitar, para adjudicarse el piso. Pero la necesitará después para vivir en él, alquilarlo o contratar los suministros. Pagará además el impuesto de la compra de un piso usado. Conviene que un abogado lea el anuncio y la certificación de cargas antes de pujar. Una hipoteca anterior que sigue o un ocupante con contrato pueden hacer que el piso salga mucho más caro de lo que parecía.