Si ya no puedo reclamar por la LOE, ¿hay otra forma de reclamar al arquitecto?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. Puede quedarle la reclamación por incumplimiento del contrato que se firmó con el arquitecto, porque la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) la deja a salvo expresamente. El Tribunal Supremo lo ha confirmado en su sentencia 860/2026, de 4 de junio, en un caso en el que ya había pasado el plazo para reclamar al arquitecto y al aparejador por la LOE, pero seguía abierta la acción del contrato. Esa acción la tiene quien contrató al arquitecto y, según la sentencia, también quienes compran después las viviendas y la comunidad que forman. Aquel caso venía de Cádiz y se regía por el Código civil, que da cinco años, pero en Cataluña el plazo es en principio de diez si el contrato se rige por el derecho catalán. Tres plazos que no hay que confundir La sentencia separa tres plazos que a menudo se mezclan: El plazo de garantía de la LOE, que es el tiempo en el que tiene que aparecer el daño. Para el arquitecto es de diez años si el daño afecta a la estructura y de tres si afecta a la habitabilidad, como las humedades. Se cuenta desde la recepción de la obra, el acto en que la constructora entrega el edificio terminado a la promotora. El plazo para reclamar por la LOE, que es de dos años desde que aparece el daño. El plazo de la acción por incumplimiento del contrato, que es independiente de los otros dos. Por eso la vía del contrato puede seguir abierta aunque el daño aparezca después de la garantía o hayan pasado más de dos años desde que apareció. Quién puede reclamar y qué hay que probar Quien contrató al arquitecto, normalmente la promotora, la cooperativa o el particular que se hizo la casa. Según la sentencia, también quienes compran después las viviendas y la comunidad que forman. En aquel caso, el edificio lo había promovido una cooperativa. Al adjudicarse las viviendas, sus acciones contra los técnicos pasaron a los cooperativistas y a su comunidad, aunque no habían firmado esos contratos. El Supremo recuerda que, en la construcción, los tribunales aplican con flexibilidad la regla de que un contrato solo tiene efectos entre quienes lo firmaron. Hay que probar que el daño viene de un incumplimiento del arquitecto en el proyecto, en la dirección de la obra o en el certificado final de obra, el documento con el que los directores de la obra la dan por terminada. Normalmente hace falta el informe de otro arquitecto. Si el arquitecto, el aparejador y la constructora causaron el daño entre todos y no se puede separar la parte de cada uno, pueden responder todos por el total. El plazo y otras vías En Cataluña, el plazo de diez años cuenta desde que se conoce o se puede conocer el incumplimiento y el daño. Una reclamación por escrito lo interrumpe y lo hace volver a empezar. Aun así, no espere. El seguro del arquitecto suele cubrir solo las reclamaciones hechas mientras la póliza está en vigor, así que conviene reclamar también a su aseguradora actual y a la que tenía antes. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. Puede haber además otras vías: Si compró la vivienda, la reclamación contra quien se la vendió, por el contrato de compraventa. El colegio profesional que visó el proyecto, que responde si no paga el arquitecto, pero solo de los defectos que debió advertir al visarlo, que suelen ser formales. Si le han dicho que la LOE no se aplica porque la obra quedó a medias y nunca se recibió, no lo dé por perdido. En un caso así, el Supremo confirmó la condena de un arquitecto por la LOE en su sentencia 643/2026, de 28 de abril.