¿Puede la comunidad de propietarios reclamar los defectos de construcción del edificio?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. La comunidad puede reclamar a la promotora, a la constructora, a los técnicos y a sus aseguradoras los defectos de los elementos comunes, como la fachada, la cubierta o los sótanos. El Tribunal Supremo, en su sentencia 860/2026, de 4 de junio, ha confirmado que puede reclamar también por los daños de las viviendas y ejercer las acciones que la promotora, una cooperativa en aquel caso, tenía contra los técnicos por su contrato, aunque la comunidad no lo firmara. Para demandar, lo prudente es que la junta lo acuerde y autorice al presidente. Cada propietario puede seguir reclamando por su cuenta los daños de su vivienda. Lo que dijo el Supremo En aquel caso, el edificio lo había promovido una cooperativa, que contrató al arquitecto y al aparejador. La comunidad que formaron los cooperativistas reclamó por humedades y filtraciones en los sótanos y en otras zonas, comunes y privativas. La acción de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contra los técnicos había prescrito, es decir, se había perdido por el paso del tiempo. Aun así, el Supremo confirmó la condena del arquitecto por los defectos de impermeabilización de los sótanos y la del aparejador junto con la constructora por otras filtraciones y humedades. La condena era a repararlos o a pagar lo que cuesta repararlos. Para admitir que la comunidad pudiera reclamar, el Supremo dio dos razones: Las acciones del contrato que tenía la cooperativa pasaron a los cooperativistas al adjudicarse las viviendas y, con ellos, a la comunidad. En la construcción, los tribunales aplican con flexibilidad la regla de que un contrato solo tiene efectos entre quienes lo firmaron. La comunidad puede reclamar por los elementos comunes y por los privativos, porque los defectos afectan al conjunto del edificio y lo lógico es repararlos de una vez. Cómo se prepara la reclamación La junta acuerda reclamar y autoriza al presidente. El asunto tiene que figurar en el orden del día y en Cataluña basta la mayoría simple. Si la comunidad va a reclamar también los daños de las viviendas, conviene que el acuerdo lo diga y que los propietarios afectados estén conformes, para evitar discusiones sobre quién reclama cada daño. Pida al administrador el Libro del Edificio, la documentación de la obra que se entrega a los propietarios. Allí suelen constar quiénes intervinieron, el acta de recepción de la obra y el seguro decenal. Encargue el informe de un perito sobre todo el edificio, que diga qué defectos hay, su causa, quién los causó y cuánto cuesta repararlos. Reclame por escrito a todos los que intervinieron y a sus aseguradoras. La reclamación a uno puede no interrumpir el plazo frente a los demás. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. Conviene que la reclamación invite de verdad a negociar. Revise también el seguro de la comunidad, aunque normalmente no cubre los defectos de construcción. Los plazos Por la LOE, los plazos de garantía cuentan desde la recepción de la obra, el acto en que la constructora entrega el edificio a la promotora. El daño tiene que aparecer en los diez años siguientes si afecta a la estructura o en los tres siguientes si afecta a la habitabilidad. De los defectos de acabado responde la constructora durante un año, junto con la promotora. Desde que aparece el daño, hay dos años para reclamar. La acción del contrato tiene su propio plazo. En el Código civil, que se aplicaba en el caso del Supremo, es de cinco años. En Cataluña, si el contrato se rige por el derecho catalán, es en principio de diez.