Tengo humedades que vienen de la fachada, del tejado o del suelo de un bajo: ¿quién las paga?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Si vienen de la fachada o del tejado, en principio las paga la comunidad, porque son elementos comunes y tiene la obligación de mantenerlos de forma que no dejen pasar el agua. A la comunidad le toca reparar el origen y pagar los daños que las filtraciones hayan causado en su vivienda, con un coste que se reparte entre todos los propietarios según su cuota, incluido usted. Las humedades que suben del terreno por el suelo de un bajo corresponden también, en principio, a la comunidad, aunque la respuesta puede cambiar si el dueño del bajo hizo obras en el suelo. Si la humedad es de condensación por falta de ventilación, o entra por una ventana mal sellada, normalmente no es cosa de la comunidad sino del propio piso. Lo que decide cada caso es el informe de un técnico sobre el origen. La fachada y el tejado El Código Civil de Cataluña obliga a la comunidad a conservar los elementos comunes, como la fachada, la cubierta y la estructura, con las condiciones de estanquidad necesarias, es decir, de forma que no dejen pasar el agua. Si el agua entra por una grieta de la fachada, por unas juntas en mal estado o por una cubierta mal impermeabilizada, la comunidad tiene que reparar el origen. Esa obra se aprueba por mayoría simple y se paga entre todos según la cuota de participación, el porcentaje que tiene cada piso en el edificio. La comunidad responde también de los daños de su vivienda, como la pintura, el yeso o el parquet. Hay casos distintos: Las ventanas y su sellado suelen ser de cada piso. Si el agua entra por una ventana mal cerrada o mal sellada, paga su dueño. Las terrazas y las cubiertas que usa en exclusiva un vecino tienen su propio reparto de gastos entre él y la comunidad. Si el edificio es nuevo y la humedad viene de un defecto de construcción, se puede reclamar además a quienes lo construyeron. El suelo de un bajo y la condensación La humedad que sube del terreno por capilaridad, como el agua que asciende por una esponja, afecta a la solera y a los cimientos, que forman parte del solar y de la estructura del edificio. Por eso su tratamiento corresponde en principio a la comunidad. La respuesta puede cambiar si el dueño del bajo rebajó o rehízo el suelo, o lo convirtió de local en vivienda sin las obras necesarias. La condensación es distinta. Si la humedad se forma dentro del piso por falta de ventilación o de calefacción, corresponde al propio piso. Si se debe a un defecto del aislamiento de la fachada o a puentes térmicos, que son puntos por donde se escapa el calor, puede corresponder a la comunidad. Por eso conviene encargar a un arquitecto o a un aparejador un informe sobre el origen antes de reclamar. Cómo reclamar Avise por escrito al administrador o al presidente, con fotos y, si lo tiene, con el informe del técnico. Pida que la junta acuerde la reparación. Si la comunidad no repara, puede reclamarle por escrito que haga la obra y le pague los daños. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación, así que conviene que su escrito invite de verdad a negociar. Para reclamar la indemnización tiene tres años en Cataluña desde que conoce el daño y su causa. Una reclamación por escrito interrumpe ese plazo. Mientras tanto, no deje de pagar las cuotas, aunque la comunidad no repare.