¿Quién paga las reparaciones de una terraza comunitaria de uso privativo?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depende de qué haya que reparar y por qué. El vecino que tiene el uso exclusivo paga la conservación y el mantenimiento de la terraza, como la limpieza del desagüe, además de los daños que cause con su uso. La comunidad paga las reparaciones que benefician a todo el edificio y las que se deben a defectos de construcción o de la estructura, de origen o aparecidos con los años, salvo que vengan del mal uso o de la mala conservación del vecino. Lo que paga la comunidad lo pagan todos los propietarios, incluido el vecino de la terraza, según su cuota de participación, que es el porcentaje que tiene cada piso en el edificio. Lo que paga el vecino que la usa El Código Civil de Cataluña pone a cargo de quien tiene el uso exclusivo todos los gastos de conservación y mantenimiento de la terraza y le obliga a tenerla en buen estado. En la práctica le corresponden: La limpieza y la revisión de los desagües y los sumideros, para que no se atasquen. El pavimento y lo que se desgasta con el uso diario. Los daños que causen el riego excesivo, las jardineras o los muebles muy pesados, los anclajes y las obras que haya hecho, sobre todo si las hizo sin permiso de la comunidad. Si dañan la impermeabilización o la estructura, la reparación la paga él. Las instalaciones que haya puesto para su propio uso, como unas placas solares, cuyo mantenimiento es todo suyo. Lo que paga la comunidad La comunidad tiene que conservar los elementos comunes en condiciones de seguridad y sin filtraciones de agua. Por eso le corresponden las reparaciones que benefician a todo el edificio y las que se deben a defectos de construcción o de la estructura, como los del forjado, que es el suelo que separa la terraza de la vivienda de abajo. Por lo general, también le toca la impermeabilización que se ha agotado con los años. Hay además otras reglas que conviene conocer: Si la comunidad alega que la avería se debe al mal uso o a la mala conservación del vecino, es ella la que tiene que probarlo. Si las filtraciones vienen a la vez de la falta de mantenimiento y de un defecto de construcción, la Audiencia de Barcelona ha hecho responder a los dos. La junta de propietarios no puede cargar al vecino, con un simple acuerdo, una reparación que la ley pone a cargo de la comunidad. Pero si lo acuerda, el vecino tiene que votar en contra o, si no fue a la junta, oponerse por escrito y de forma que quede constancia en el mes siguiente a la notificación. Si no, no podrá impugnar el acuerdo. El plazo para impugnarlo puede ser de solo tres meses desde que recibe el acta. Si para reparar hay que levantar el pavimento, las jardineras o un cerramiento que la comunidad autorizó, también suele pagar ella su reposición, salvo que la avería venga del mal uso del vecino. En el resto de España no hay una regla escrita tan detallada, pero los tribunales llegan a un reparto parecido. Antes de reclamar Compruebe en la escritura de división horizontal que la terraza es común de uso exclusivo. Si es privativa, como parte del piso o como anexo, la conserva su dueño. Si además hace de cubierta del edificio, puede discutirse quién paga la estructura y la impermeabilización. Lea los estatutos de la comunidad, por si dicen algo sobre los gastos de la terraza. Avise por escrito al presidente o al administrador en cuanto aparezcan las filtraciones. Mande fotos y pida que la comunidad repare lo que le corresponde. Pida a un técnico un informe que diga de dónde vienen, por ejemplo del desagüe, del pavimento, de la impermeabilización o del forjado. Guarde las facturas del mantenimiento, que prueban que lo ha hecho. Si la comunidad no repara lo que le toca, puede reclamárselo por escrito y, si no hay acuerdo, demandarla. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. Los daños que el agua cause en el piso de abajo son otra cuestión, que suele resolverse a través de los seguros.