¿Qué partes del edificio son comunes y cuáles son privativas?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Son privativos los pisos, los locales y los demás espacios que pueden tener un dueño propio y salida a la calle, directa o a través de las zonas comunes, junto con sus anexos, como el trastero o la plaza de garaje que la escritura vincula a un piso. Son comunes, entre otros, el solar, la estructura, las fachadas, las cubiertas, el vestíbulo, las escaleras, los ascensores y, en general, las instalaciones que sirven a todos. La lista de la ley no es cerrada, así que lo primero es mirar la escritura de división horizontal del edificio, que dice qué pertenece a cada piso y qué es de todos. Algunos elementos comunes, como la terraza de muchos áticos, pueden estar asignados al uso exclusivo de un piso sin dejar de ser comunes. Lo que es de cada propietario En Cataluña, la propiedad horizontal la regula el Código Civil de Cataluña. Según el código catalán, cada propietario es dueño en exclusiva de su elemento privativo y de los anexos de este: El elemento privativo es el piso, el local o cualquier otro espacio, como una plaza de garaje, que puede pertenecer a alguien por separado y tiene salida a la calle, directamente o a través de las zonas comunes. Los anexos son los espacios que la escritura vincula a un piso de forma inseparable, como un trastero, una plaza de garaje, un patio o una terraza. No tienen cuota propia y son del dueño del piso a todos los efectos. Hay también pisos o locales que son de todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, que es el porcentaje que tiene cada piso en el edificio. Es el caso, por ejemplo, de la antigua vivienda del portero. La ley los llama elementos privativos de beneficio común. Lo que es de todos, aunque esté dentro de su piso El código catalán considera comunes el solar, los jardines, las piscinas, la estructura, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras, los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios que se destinan al uso de todos, como las bajantes y las conducciones generales. Si la escritura no dice nada de un elemento, se aplica esta lista. Hay dos casos que suelen sorprender: La estructura es común aunque esté dentro de su piso. Los pilares, las vigas, los muros de carga y los forjados, que son los suelos que separan una planta de otra, no se pueden tocar sin el acuerdo de la junta de propietarios. La fachada es común, aunque las ventanas y los balcones formen parte de cada piso. Por eso las obras que cambian su aspecto, como cerrar un balcón, poner un toldo o colgar un aparato de aire acondicionado, necesitan en general el acuerdo de la junta. El uso exclusivo y dónde comprobarlo La escritura de división horizontal, que la ley llama título de constitución, describe el edificio con sus elementos comunes y cada piso con su número, su superficie, sus linderos y su cuota de participación. Puede pedir una copia en la notaría o información en el Registro de la Propiedad. El administrador de la comunidad suele tener una copia. Fíjese sobre todo en las terrazas, que pueden ser de tres tipos: Privativas, como parte del piso o como anexo. Comunes de uso exclusivo de un piso, como la terraza de un ático que hace de cubierta del edificio. Ese uso lo da la escritura o un acuerdo unánime de la junta. La terraza sigue siendo un elemento común. Comunes de uso de todos los vecinos. Según el tipo, cambia quién paga las reparaciones y qué obras se pueden hacer en ella.