Un vecino ha hecho obras sin permiso o se ha quedado parte de una zona común: ¿qué puede hacer la comunidad? ¿Y si han pasado años y nadie dijo nada?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La comunidad puede exigir al vecino que deshaga la obra y deje como estaban los elementos comunes, que son las partes del edificio que pertenecen a todos. Si no lo hace, puede demandarle para que lo haga a su costa. Con el paso del tiempo, la ley da la obra por consentida si se cumplen a la vez cinco condiciones, entre ellas que estuviera a la vista y que la comunidad no se opusiera en los cuatro años siguientes a su final. Si el vecino se ha quedado una parte de una zona común, esa regla no le protege. Como la ley no aclara qué basta para oponerse, lo seguro es demandar antes de que se cumplan los cuatro años. Qué puede hacer la comunidad Según el Código Civil de Cataluña, las obras de un piso que tocan un elemento común, como la fachada, la estructura, un patio o el rellano, necesitan el acuerdo de la junta. La licencia del ayuntamiento no suple ese acuerdo, porque son permisos distintos y uno no sustituye al otro. Frente a una obra hecha sin ese acuerdo, lo habitual es: Pedir al vecino por burofax que la deshaga o devuelva el espacio en un plazo razonable. Incluir el asunto en el orden del día de la junta para que acuerde reclamar y autorice a la presidencia a demandar. Basta la mayoría simple. Intentar una negociación, que la ley exige antes de demandar. Puede proponerse en el mismo burofax, si invita de verdad a negociar. Demandar para que el juez le condene a reponer los elementos comunes a su costa y a pagar los daños. Si la obra sigue en marcha, se puede pedir que la pare mientras dura el pleito. La comunidad no debe deshacer la obra por su cuenta, por ejemplo cambiando la cerradura del espacio ocupado. Y si ha permitido la misma obra a otros vecinos, los tribunales no suelen dejar que se la prohíba a uno solo. Cuándo se da la obra por consentida El código catalán da por consentida una obra que nadie autorizó solo si se cumplen a la vez estas condiciones: Que fuera notoria, es decir, que estuviera a la vista y la pudiera conocer cualquiera. Que no reste solidez al edificio. Que no ocupe elementos comunes. Que no cree servidumbres nuevas, es decir, cargas permanentes sobre el edificio en beneficio del piso, como un desagüe que pase por una pared común. Que la comunidad no se haya opuesto en los cuatro años siguientes al final de la obra. Si la obra acabó en marzo de 2023, los cuatro años se cumplen en marzo de 2027. Es un plazo de caducidad, así que en principio una reclamación no lo hace volver a empezar. La ley no aclara si para oponerse basta una carta o un acuerdo de la junta. Lo seguro es demandar antes de que se cumpla, dejando tiempo para la negociación previa. Si falta una sola condición, esta regla no protege al vecino, aunque puede haber otros plazos. Fuera de este caso, que los vecinos supieran que la obra existía no significa que la consintieran. Y para quien piensa hacer una obra, esta regla no sustituye al permiso, porque hasta que pasan los cuatro años se expone a tener que deshacerla. En el resto de España no existe esta regla. Allí los tribunales valoran caso por caso si hubo un consentimiento tácito y, si no lo hubo, el Tribunal Supremo da a la comunidad treinta años para exigir la reposición. Si se ha quedado una zona común Cerrar un trozo de rellano para unirlo al piso, apropiarse de una parte de la azotea o usar como propio un cuarto común es ocupar elementos comunes. A eso no se aplica la regla de los cuatro años. Para que un vecino tenga el uso exclusivo de una zona común hace falta un acuerdo unánime. En principio, la comunidad puede reclamar el espacio aunque hayan pasado muchos años, porque el código catalán dice que la acción para recuperar una propiedad no prescribe. La indemnización de los daños sí tiene un plazo, de tres años. Aun así, conviene no esperar, porque con los años se complica la prueba y el vecino puede alegar que ha adquirido el espacio por el paso del tiempo.