¿Cuándo prescribe una construcción ilegal en Cataluña? ¿Cómo se demuestra?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Según el texto refundido de la ley de urbanismo de Cataluña, el Ayuntamiento tiene seis años desde que se termina una obra ilegal para ordenar que se legalice o se derribe. La orden de derribo ya dictada prescribe también a los seis años. Contra las obras en zonas verdes, en calles o en suelo no urbanizable protegido, la acción no prescribe nunca. Que haya prescrito no significa que la obra quede legalizada. La antigüedad la tiene que probar quien alega la prescripción, normalmente con el certificado de un técnico, el Catastro y fotografías aéreas antiguas. Los plazos La ley trata por separado la orden de legalizar o derribar la obra y la multa. Los plazos son estos: El Ayuntamiento puede ordenar la legalización o el derribo durante seis años desde que la obra se termina. Si lo ilegal es un uso, como vivir en un local sin haber hecho el cambio de uso, el plazo no empieza a correr mientras dura. La orden de derribo ya dictada prescribe también a los seis años. No prescriben nunca, ni la acción ni la orden, en los terrenos que el plan destina a zonas verdes o a calles ni en el suelo no urbanizable protegido por la legislación o el planeamiento territorial. No es todo el suelo rústico, sino el protegido. La multa tiene sus propios plazos. La infracción prescribe a los seis años si es muy grave, a los cuatro si es grave y a los dos si es leve. La multa ya impuesta prescribe a los tres años si la infracción es muy grave, a los dos si es grave y al año si es leve. En las zonas verdes, las calles y el suelo no urbanizable protegido no prescriben ni la infracción ni la multa. Por ejemplo, una ampliación sin licencia que cumple el plan y se terminó en junio de 2021 es una infracción leve. La multa ya no se puede poner desde junio de 2023, pero el Ayuntamiento puede exigir que se legalice hasta junio de 2027 y, si no se legaliza, ordenar el derribo. Fuera de Cataluña, cada comunidad autónoma fija su propio plazo. Prescribir no es legalizar Pasados los seis años, el Ayuntamiento ya no puede ordenar el derribo, pero la obra sigue sin licencia. No queda legalizada y tiene limitaciones, por ejemplo para ampliarla o reformarla a fondo. También puede complicar la venta, la hipoteca o la cédula de habitabilidad, el documento que acredita que una vivienda sirve para vivir. Si sobre lo ilegal se hacen obras nuevas, el plazo de esas obras empieza a contar cuando se terminan. Esperar a que pase el plazo no sustituye a la licencia. Hasta que se cumple, el Ayuntamiento puede ordenar el derribo y, si la infracción no ha prescrito, poner una multa. Lo que puede reclamar la comunidad de propietarios es otra cuestión, con su propio plazo de cuatro años y otras condiciones. Cómo se demuestra la antigüedad Quien alega la prescripción tiene que probar cuándo se terminó la obra. Si hay dudas, los tribunales suelen resolverlas en contra del propietario. Sirven sobre todo: El certificado de un arquitecto o un aparejador que fije la fecha de terminación y explique en qué se basa. La certificación catastral descriptiva y gráfica, el documento del Catastro que describe la finca y lo construido, si la obra ya figura en ella con su fecha. Las fotografías aéreas antiguas. El Institut Cartogràfic i Geològic de Catalunya tiene en internet un comparador con fotos aéreas desde 1945. Como no hay fotos de todos los años, suelen probar que la obra se hizo entre un vuelo y el siguiente. Un acta notarial que describa la obra. Si se hizo hace años, prueba que ya existía entonces. Antes de comprar una finca con obras sin licencia, pregunte al Ayuntamiento si hay algún expediente abierto y compruebe si consta anotado en la nota simple, el resumen que da el Registro de la Propiedad de la finca y sus cargas.