¿Qué significa que una vivienda esté fuera de ordenación y qué pasa si la compro?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Una vivienda está fuera de ordenación cuando se construyó legalmente, pero un plan urbanístico posterior la contradice y prevé que desaparezca, por ejemplo porque se va a expropiar o derribar para hacer una calle o una zona verde. Puede comprarla y la compra es válida, pero usted hereda esa situación. En general solo podrá hacer obras de reparación y conservación, no las que aumenten su valor. Si llega la expropiación, le pagarán el valor del edificio sin contar las mejoras no autorizadas. Además, los bancos suelen tasarla a la baja o no financiarla. Fuera de ordenación o volumen disconforme La ley de urbanismo de Cataluña distingue dos situaciones: Fuera de ordenación. El edificio queda en contra del nuevo plan y está destinado a desaparecer, porque el plan prevé expropiarlo, derribarlo o que el suelo pase al Ayuntamiento. Volumen disconforme. El edificio no está condenado a desaparecer, pero tiene más volumen del que hoy permite el plan, por ejemplo más plantas o más profundidad. Las dos son distintas de la obra hecha sin licencia que el Ayuntamiento ya no puede mandar derribar porque ha pasado el plazo, que es otra cuestión. En el resto de España la figura existe en todas las comunidades, con nombres y reglas parecidas que fija cada una. Qué pasa si la compra La compra es válida y se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero usted pasa a tener los mismos derechos y deberes urbanísticos que el vendedor. En la práctica: En una vivienda fuera de ordenación solo se pueden hacer las reparaciones que exigen la higiene, el ornato y la conservación del edificio. No se permiten obras de consolidación, de ampliación ni de modernización que aumenten su valor de expropiación, salvo algunas obras parciales de consolidación si no está previsto expropiar ni derribar en cinco años. Una reforma de finales de 2021 permite además sustituir elementos peligrosos para la salud, como el amianto, por otros parecidos. Los usos que ya tenía pueden mantenerse si no son incompatibles con el nuevo plan. Con volumen disconforme se admite bastante más, como obras de consolidación y de rehabilitación dentro de los límites del plan. Si llega la expropiación, le pagarán el valor del edificio, pero no las mejoras hechas sin autorización. Los bancos suelen tasarla a la baja o no financiarla. También le costará más venderla. La ley estatal del suelo obliga a hacer constar en la escritura de venta que el edificio está fuera de ordenación. Si no se hizo, el comprador puede pedir en los cuatro años siguientes que se deshaga la compra y una indemnización. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. Cómo comprobarlo antes de comprar Pida al Ayuntamiento un certificado o un informe urbanístico de la finca. Le dirá su régimen urbanístico, si está fuera de ordenación o con volumen disconforme y si hay expedientes abiertos. Consulte el planeamiento en el Registro urbanístico de Cataluña, que cualquier persona puede consultar en la web de la Generalitat. No se fíe solo de la nota simple, el resumen que da el Registro de la Propiedad, que puede no decirlo.