¿Puede la comunidad negarse a la salida de humos de un local?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depende sobre todo de los estatutos. Si autorizan a los locales a hacer las instalaciones que necesite su actividad, al local le basta con comunicarlo. Si prohíben esa actividad o las instalaciones en la fachada, la comunidad puede negarse. Si no dicen nada, hace falta el acuerdo de la junta, porque la salida de humos suele pasar por la fachada, un patio o la cubierta, que son elementos comunes. Aun así, negarse sin motivo cuando la instalación no causa ningún perjuicio que se pueda comprobar puede considerarse un abuso. Lo que digan los estatutos Muchos estatutos permiten a los locales hacer sin permiso de la comunidad las obras e instalaciones que necesite su negocio. Algunos citan expresamente la salida de humos. Si existe una cláusula así, el local solo tiene que comunicar la obra a la presidencia o a la administración. Conviene leerla con atención, porque lo que no autorice con claridad sigue necesitando el acuerdo de la junta. En cambio, si los estatutos prohíben la actividad, por ejemplo la de restaurante, o las instalaciones en la fachada, la comunidad puede oponerse. El Tribunal Supremo, aplicando la ley estatal, ha dicho además que la autorización que se dio en su día sirve también para los siguientes dueños o inquilinos del local, sin que tengan que pedirla de nuevo. Si los estatutos no dicen nada El Código Civil de Cataluña exige el acuerdo de la junta para las obras que alteran elementos comunes. Cuando la chimenea sube por la fachada o por un patio, que es lo habitual, lo normal es que altere la configuración exterior o la estructura del edificio. Entonces hace falta el voto de cuatro quintos de los propietarios que representen también cuatro quintos de las cuotas de participación, el porcentaje que tiene cada piso o local en el edificio. Si no las altera, en principio basta la mayoría simple. La comunidad no puede negarse por capricho. Si la instalación no causa ningún perjuicio que se pueda comprobar, negarse puede ser un abuso de derecho, que la ley no ampara. El Tribunal Supremo lo ha entendido así con la ley estatal y en Cataluña rige el mismo deber de actuar de buena fe. En cambio, si se prueba un perjuicio real, por ejemplo para la estructura, la seguridad o la estética del edificio, o por los humos y olores que llegarían a las ventanas de los vecinos, la negativa es legítima. En el resto de España, la Ley de Propiedad Horizontal pide para estas obras tres quintos de los propietarios y de las cuotas. La salida ya instalada y el ayuntamiento Si el local instaló la salida de humos sin el permiso que necesitaba, la comunidad puede exigir que la retire. Si la chimenea pasa por el patio o por la cubierta, puede suponer una servidumbre, es decir, una carga permanente sobre el edificio en beneficio del local. En ese caso no se aplica la regla del código catalán que da por consentidas algunas obras cuando la comunidad no se opone en cuatro años. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. Si la salida ya instalada molesta con humos u olores, la comunidad puede pedir al juez que haga cesar la actividad molesta, con un requerimiento previo de la presidencia y un acuerdo de la junta. El permiso de la comunidad y la licencia municipal de la actividad son cosas distintas y una no sustituye a la otra. Que el ayuntamiento exija una chimenea para la actividad no obliga por sí solo a la comunidad a autorizarla.