¿Puedo unir dos pisos o dividir el mío en dos?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, pero normalmente necesita el acuerdo de la junta de propietarios, porque unir o dividir pisos cambia el título de constitución, que es la escritura que describe cada piso del edificio y fija su cuota. En Cataluña ese cambio exige cuatro quintos de los propietarios y de las cuotas de participación. No hace falta el acuerdo si los estatutos permiten estas operaciones sin consentimiento de la junta, algo frecuente en los edificios nuevos. Aun así, las obras que toquen la estructura o las zonas comunes necesitan el acuerdo. Además, hace falta la licencia del Ayuntamiento, que no sustituye al permiso de la comunidad. El acuerdo de la junta y los estatutos Unir dos pisos o dividir uno hace desaparecer o nacer fincas y cambia sus cuotas de participación, que son el porcentaje que tiene cada piso en el edificio. El Código Civil de Cataluña lo trata como un cambio del título de constitución, con estas reglas: Hace falta el acuerdo de la junta, con el voto de cuatro quintos de los propietarios, es decir, el 80 %, que sumen también cuatro quintos de las cuotas. Quienes no asistan cuentan a favor si no se oponen por escrito en el mes siguiente a la notificación del acuerdo. No hace falta el acuerdo si los estatutos permiten unir o dividir pisos, o pasar una parte de uno a otro, sin consentimiento de la junta. Entonces la escritura la firman solo los propietarios afectados. El piso que resulta de unir dos suma sus cuotas. Los que resultan de dividir uno se reparten la suya. Las cuotas de los demás vecinos no cambian. Cada piso que resulte tiene que poder funcionar por separado, con salida a la calle directa o a través de las zonas comunes. En el resto de España, la Ley de Propiedad Horizontal pide tres quintos de los propietarios y de las cuotas, además del consentimiento de los propietarios afectados y de la autorización administrativa. Las obras Que los estatutos permitan unir o dividir no autoriza, en principio, cualquier obra en las zonas comunes. En particular: Abrir paso entre dos pisos a través de un muro de carga o, si están uno encima del otro, del forjado, que es el suelo que separa las plantas, toca la estructura del edificio. Necesita un proyecto técnico y el acuerdo de la junta por cuatro quintos. Dividir un piso suele exigir una puerta nueva al rellano, que es común. También necesita el acuerdo. Incorporar al piso una parte del rellano o de otra zona común es otra cosa y necesita un acuerdo propio de la comunidad. Si se hace sin él, la Audiencia de Barcelona ha ordenado deshacerlo, sin que valga el plazo de cuatro años que a veces protege las obras hechas sin permiso. El Ayuntamiento y el Registro La licencia y el acuerdo de la comunidad son dos cosas distintas. La licencia resuelve la parte urbanística, pero no da derecho a tocar los elementos comunes. Tampoco el acuerdo de la comunidad sustituye a la licencia. En Barcelona, el Ayuntamiento pide: Para dividir un piso en dos, licencia de obra mayor, la que exigen las obras más importantes, porque se crea una vivienda nueva. Esa vivienda tiene que cumplir el planeamiento urbanístico, que puede limitar el número de viviendas del edificio. También tiene que cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad que exige la normativa catalana y obtener su cédula de habitabilidad, el documento que acredita que se puede vivir en ella. Para unir dos pisos, normalmente una comunicación previa con la documentación de la obra, o una licencia si la obra afecta a la estructura del edificio en su conjunto. Por último, la unión o la división se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad con las nuevas cuotas.