¿Puedo convertir mi local en vivienda? ¿Qué tiene que decir la comunidad?

Lo que decide la comunidad

• El cambio de uso, por sí solo, no necesita acuerdo. El Código Civil de Cataluña permite cambiar el destino de un piso o de un local sin consentimiento de la junta, salvo que los estatutos lo prohíban expresamente.
• La prohibición tiene que ser una cláusula de los estatutos que impida el cambio o que limite las actividades que se pueden hacer en los locales. Que la escritura lo describa como “local comercial” no es, por sí solo, una prohibición.
• La comunidad puede prohibirlo para el futuro cambiando los estatutos, con el voto de cuatro quintos de los propietarios, es decir, el 80 %, que sumen también cuatro quintos de las cuotas de participación, el porcentaje que tiene cada piso en el edificio. En principio, esa prohibición no afecta a quien ya había hecho el cambio.
• La cuota del local no cambia. Si los estatutos le eximían de algunos gastos, como los del ascensor o la escalera, es discutible que la exención siga cuando pasa a ser vivienda.

En el resto de España, el Tribunal Supremo sigue un criterio parecido y admite el cambio si el título o los estatutos no lo prohíben expresamente.

Las obras, aparte

Que el cambio de uso no necesite acuerdo no obliga a la comunidad a aceptar las obras que la vivienda requiera en elementos comunes, como estas:

• Sustituir el escaparate o la persiana metálica por ventanas, o abrir huecos nuevos en la fachada o en el patio.
• Pasar conductos o salidas por las zonas comunes.

Estas obras necesitan el acuerdo de la junta y, si cambian la fachada o tocan la estructura, cuatro quintos de los propietarios y de las cuotas. La Audiencia de Barcelona ha ordenado reponer la fachada cuando se abrieron huecos sin ese acuerdo, aunque hubiera licencia municipal. También ha ordenado derribar lo construido ocupando zonas comunes. Para conectarse a las redes generales de agua, luz o gas, en cambio, la ley le permite exigir el paso imprescindible por los elementos comunes, pagando los daños que cause.

Lo que pide el Ayuntamiento

Que la comunidad no pueda impedir el cambio no le da la licencia. A la inversa, la licencia no autoriza a tocar los elementos comunes sin el acuerdo de la comunidad. En Barcelona hace falta, entre otras cosas:

• Una licencia de obra mayor, la que exigen las obras más importantes, porque se crea una vivienda nueva.
• Que el planeamiento urbanístico admita viviendas en esa planta y en esa zona y que el edificio no supere el número de viviendas permitido.
• Respetar la composición original de la fachada, como piden los criterios municipales para las nuevas viviendas en planta baja.
• Cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad que exige la normativa catalana y obtener la cédula de habitabilidad, el documento que acredita que el local convertido sirve como vivienda. Sin cédula, en general, no se puede ocupar la vivienda ni contratar sus suministros.

Antes de comprar un local para convertirlo o de empezar las obras, conviene que un arquitecto estudie si puede llegar a ser vivienda.