¿Qué son la escritura de obra nueva y la división horizontal, y cuánto cuestan?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La escritura de declaración de obra nueva hace constar ante notario que en un terreno se ha construido, o se está construyendo, un edificio, para que figure en el Registro de la Propiedad. La de división horizontal describe los elementos comunes y divide el edificio en pisos y locales independientes, con su cuota de participación, de modo que cada piso pasa a ser una finca que se puede vender o hipotecar por separado. Suelen firmarse a la vez y las paga el dueño del edificio, que en una promoción es la promotora. Lo que más cuesta es el impuesto de actos jurídicos documentados, el 1,5 % en Cataluña, que se calcula sobre el coste de la obra y, en la división horizontal, también sobre el valor del terreno. La notaría y el Registro cuestan bastante menos, aunque el Registro sube con el número de pisos. Qué es cada una La declaración de obra nueva describe el edificio y lo incorpora a la finca en el Registro. Puede hacerse al empezar la obra, con la licencia y un certificado del técnico de que la descripción se ajusta al proyecto. Cuando la obra termina, se hace constar con el certificado final de obra. En un edificio de viviendas, el notario y el Registro exigen que se acredite el seguro decenal, que cubre durante diez años los daños de la estructura. Por eso la escritura de obra nueva, o la que hace constar que ha terminado, es donde se busca después cuál es la aseguradora. La división horizontal, que la ley llama título de constitución, describe el edificio con sus elementos comunes y cada piso o local con su número, su superficie, sus linderos y su cuota de participación, el porcentaje que tiene en el edificio. Si no se ajusta a los pisos que preveía la licencia de obras, por ejemplo porque crea más, hace falta además la autorización del Ayuntamiento para inscribirla. A quién le interesa Si compra un piso nuevo, la promotora tiene que haber otorgado las dos escrituras para que su piso exista como finca y pueda inscribirse a su nombre. Son gastos de la promotora y, si usted compra como particular, la ley no permite que se los cobren. Si es dueño de un edificio entero, por ejemplo porque lo ha heredado o lo ha construido, las necesita para vender o hipotecar los pisos por separado. Si el edificio es de varios, dividirlo en pisos no pone fin por sí solo a la copropiedad. Solo la acaba si cada uno se queda pisos enteros en proporción a su parte. Si no, seguirán siendo copropietarios de cada uno de los pisos. Cuánto cuestan El impuesto de actos jurídicos documentados lo paga quien otorga la escritura. En Cataluña es el 1,5 %, el tipo general que fija la Generalitat para las escrituras notariales. Se calcula así: En la obra nueva, sobre el coste real de la obra. En la división horizontal, sobre el coste de la obra más el valor del terreno. Son dos operaciones distintas y pagan las dos aunque vayan en la misma escritura. Por ejemplo, si construir un edificio ha costado 600.000 euros y el terreno vale 200.000, el impuesto es de 9.000 euros por la obra nueva, el 1,5 % de 600.000. Por la división horizontal es de 12.000, el 1,5 % de 800.000. En total, 21.000 euros. Fuera de Cataluña, el tipo lo fija cada comunidad autónoma. El arancel de los notarios no tiene una regla propia para estas escrituras. Se aplica su escala general sobre el valor, de modo que por una obra nueva de 600.000 euros salen unos 530 euros, más los folios, las copias y el IVA. Si la escritura incluye la división horizontal, pida presupuesto a la notaría. En el Registro se inscribe la obra nueva y se abre una finca para cada piso o local. Según el arancel de los registradores, la primera inscripción de cada piso tiene una rebaja del 30 %. La de un piso valorado en 200.000 euros cuesta unos 124 euros, más el IVA.