Quants mesos es pot estar sense pagar la hipoteca?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Cap sense conseqüències, perquè des de la primera quota impagada es deuen interessos de demora i el banc la pot reclamar. El que fixa la llei és quan el banc pot donar per vençut tot el préstec, que és el que normalment porta a l'execució hipotecària, el procediment judicial en què se subhasta l'habitatge. Si la hipoteca recau sobre un habitatge i qui la signa és una persona física, l'import impagat ha d'arribar al 3 % del capital prestat o a dotze quotes mensuals en la primera meitat del préstec i al 7 % o a quinze quotes en la segona. A més, el banc li ha de requerir el pagament i donar-li almenys un mes per fer-lo. En la primera meitat del préstec, el 3 % s'assoleix sovint abans d'un any. Des de la primera quota impagada Deixar de pagar una sola quota ja el posa en mora, que és el retard a pagar el que es deu. Això té, des del principi, aquestes conseqüències: Es deuen interessos de demora, els que es paguen pel retard. En les hipoteques sobre habitatges de persones físiques són, en general, l'interès ordinari del préstec més tres punts i només es cobren sobre el capital vençut i no pagat. El banc li pot reclamar els endarreriments i, si hi ha avaladors, reclamar-los també a aquests. Pot incloure el deute en un fitxer de morosos, sempre que, entre altres requisits, l'hagi avisat d'aquesta possibilitat en el contracte o en reclamar-li el pagament. A més, la llei permet que, des de la tercera quota mensual sense pagar, el banc executi la hipoteca només pels endarreriments. En aquest cas, qui compra l'habitatge en la subhasta se'l queda amb la hipoteca per la part del préstec que encara no ha vençut. A la pràctica és una via poc freqüent. Quan pot reclamar tot el préstec El que normalment acaba en la subhasta de l'habitatge és el venciment anticipat, que permet al banc donar per acabat el termini del préstec i reclamar d'una vegada tot el que falta per retornar. La llei de crèdit immobiliari del 2019 només ho permet si es compleixen alhora aquests requisits: Que vostè estigui en mora en el pagament del capital o dels interessos. Que les quotes vençudes i no pagades sumin almenys el 3 % del capital prestat, si l'impagament es produeix en la primera meitat de la durada del préstec, o el 7 %, si es produeix en la segona. El requisit també es compleix amb dotze quotes mensuals impagades en la primera meitat o amb quinze en la segona, encara que no arribin a aquests percentatges. Que el banc li hagi requerit el pagament, donant-li almenys un mes i advertint-lo que, si no paga, reclamarà tot el préstec. Si en aquest mes paga els endarreriments, el préstec continua. Per exemple, en un préstec de 200.000 euros a 30 anys, amb una quota d'uns 850 euros al mes, el 3 % són 6.000 euros. Si l'impagament es produeix en la primera meitat del préstec, aquest límit s'assoleix amb la vuitena quota sense pagar, abans d'arribar a les dotze. Després cal sumar-hi el mes del requeriment. Aquestes regles s'apliquen quan qui demana el préstec, l'avala o dona la garantia és una persona física i la hipoteca recau sobre un habitatge o un altre immoble d'ús residencial, sigui o no l'habitatge habitual. L'escriptura no pot permetre al banc reclamar tot el préstec abans. En les hipoteques signades abans del 16 de juny de 2019 també regeixen, llevat que la clàusula de l'escriptura sigui més favorable per a vostè. En els altres casos mana, en principi, el que digui l'escriptura. Un cop vençut el préstec, el banc pot presentar la demanda d'execució hipotecària. Fins a la subhasta i el lliurament de l'habitatge encara passen mesos. Com aturar l'execució és una altra qüestió.