Quant de temps triga a fer-se efectiva una execució hipotecària?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La llei no fixa una durada total, perquè depèn sobretot de quan demandi el banc, de la càrrega de feina del jutjat, de si es localitza el deutor i de si aquest s'hi oposa. Sí que fixa alguns terminis, com els deu dies per oposar-s'hi o els vint dies naturals que dura la subhasta. Comptant des de la primera quota impagada fins al dia en què s'ha de deixar l'habitatge, el normal és que passi més d'un any i moltes vegades força més. Si és l'habitatge habitual d'una família especialment vulnerable que compleix els requisits de la llei, no hi ha llançament abans del 15 de maig de 2028. Fins a la demanda El banc no pot reclamar tot el préstec amb el primer impagament. Si la hipoteca recau sobre un habitatge i qui la signa és una persona física, les quantitats impagades han d'arribar al 3 % del capital prestat o a dotze quotes mensuals en la primera meitat del préstec i al 7 % o a quinze quotes en la segona. A més, el banc ha de requerir el pagament i donar almenys un mes. Quantes quotes calen depèn del termini i de l'interès. Per exemple, en una hipoteca de 200.000 euros a 30 anys amb una quota d'uns 850 euros, el 3 % s'assoleix amb la vuitena quota impagada si l'impagament es produeix en la primera meitat del préstec. Amb un termini més curt o un interès més alt s'hi arriba abans, de vegades amb quatre o cinc quotes. En la segona meitat en calen, com a màxim, quinze. A això s'hi afegeix el mes del requeriment. Moltes vegades, a més, el banc triga més a demandar. A Catalunya, si és gran tenidor d'habitatges, abans de demandar ha d'oferir un lloguer social als ocupants sense un altre habitatge que estiguin en risc d'exclusió residencial, tot i que, si no ho fa, el jutjat admet igualment la demanda. Els terminis del jutjat Un cop presentada la demanda, la llei marca alguns terminis: Deu dies des de la notificació per oposar-s'hi. L'oposició suspèn l'execució fins que el jutge resol. Vint dies des del requeriment de pagament per poder demanar la subhasta. Vint dies naturals de subhasta per internet. Deu dies perquè el deutor presenti algú que millori la millor licitació, si aquesta no arriba al 70 % del valor de subhasta. Però el que més pesa és el que no té termini, com el que triga el jutjat a admetre la demanda, a fer la notificació al deutor i a resoldre cada pas. El procediment s'allarga si no es localitza el deutor i cal notificar-li per edictes, amb un anunci oficial, si s'hi oposa o recorre o si es discuteix l'aprovació de la venda. Quan s'ha de deixar l'habitatge Un cop adjudicada la finca, qui se l'ha quedada demana que se li lliuri i, si el deutor encara hi és, el jutjat fixa el dia i l'hora del llançament, que és el desallotjament per la comissió judicial. Si és l'habitatge habitual, el llançament se suspèn fins al 15 de maig de 2028 quan es donen alhora aquestes condicions: Que la família es trobi en un dels casos d'especial vulnerabilitat de la llei, com ser família nombrosa o monoparental, que hi visqui un menor d'edat o una persona amb discapacitat o dependència, que el deutor estigui a l'atur o que tingui més de 60 anys. Que compleixi els requisits econòmics de la llei, entre ells que els ingressos de la família no passin, en general, de tres vegades l'IPREM, l'indicador públic que s'utilitza per fixar ajuts. També que la quota de la hipoteca superi la meitat dels seus ingressos nets i que l'habitatge, comprat amb aquest préstec, sigui l'únic que té en propietat. La suspensió no atura l'execució, només el llançament. Els requisits s'han d'acreditar davant del jutge abans de la data del llançament. La suspensió de desnonaments de persones vulnerables que regeix des del 8 d'octubre de 2026 és una altra cosa. A Barcelona és criteri acordat pels jutges de la secció civil del tribunal d'instància que aquesta suspensió no s'aplica a les execucions hipotecàries.