Quines són les fases d'una execució hipotecària?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

L'execució hipotecària és el procediment en què el banc demana al jutjat que subhasti la finca hipotecada per cobrar el préstec que no se li ha retornat. Normalment comença quan el banc pot reclamar tot el préstec i presenta la demanda. Segueixen el requeriment de pagament al deutor, el termini per oposar-s'hi, la subhasta per internet, l'adjudicació de la finca i, si continua ocupada, el llançament, que és el desallotjament pel jutjat. A Catalunya, si qui executa és un gran tenidor d'habitatges, com un banc, abans de demandar ha d'oferir un lloguer social als ocupants sense un altre habitatge que estiguin en risc d'exclusió residencial, tot i que no és un requisit perquè el jutjat admeti la demanda. Abans de la demanda El més habitual és que el banc executi quan ja pot donar per vençut tot el préstec, cosa que s'anomena venciment anticipat. Si la hipoteca recau sobre un habitatge i qui la signa és una persona física, la llei només ho permet quan les quotes impagades arriben a un mínim legal i el banc ha requerit abans el pagament amb almenys un mes de termini. A Catalunya, la llei obliga els grans tenidors d'habitatges, com els bancs, a oferir un lloguer social abans de demandar si els ocupants no tenen un altre habitatge i estan en risc d'exclusió residencial. Després de les sentències del Tribunal Constitucional, és una obligació administrativa que la Generalitat pot sancionar. Si no hi ha l'oferta, el jutjat no pot deixar d'admetre la demanda ni suspendre l'execució. Al jutjat Un cop presentada la demanda, el procediment avança per aquests passos: El despatx de l'execució. La demanda es presenta al tribunal d'instància del lloc on és la finca i ha de dir si és l'habitatge habitual del deutor i si el banc és gran tenidor. El jutge revisa pel seu compte si alguna clàusula és abusiva i, si tot està en ordre, ordena l'execució. El requeriment de pagament. Es requereix el deutor perquè pagui, al domicili que va fixar a aquest efecte en la hipoteca. Si no se'l troba allà ni en cap altre domicili que s'esbrini, se li notifica per edictes, amb un anunci oficial. La certificació del Registre. El jutjat demana al Registre de la Propietat una certificació de qui és el propietari de la finca i de les seves càrregues. Amb aquesta certificació s'avisa els qui tenen drets inscrits després de la hipoteca. L'oposició. El deutor té deu dies des de la notificació per oposar-s'hi, només per motius taxats, com que el deute ja estigui pagat, amb l'escriptura de pagament o de cancel·lació o el certificat del Registre que ho acreditin, o que sigui abusiva una clàusula en què es basa l'execució o el càlcul del que es reclama. L'oposició suspèn l'execució fins que el jutge resol. La subhasta. Passats vint dies des del requeriment de pagament, es pot demanar. Se celebra per internet, al Portal de Subhastes del Butlletí Oficial de l'Estat, durant vint dies naturals, pel valor fixat en l'escriptura, que no pot ser inferior al 75 % de la taxació feta per a la hipoteca. Hi poden licitar tercers i el mateix banc. Després de la subhasta Si hi ha licitacions suficients, el jutjat aprova la venda al millor licitador i, quan aquest paga la resta del preu, li adjudica la finca. Si les licitacions són baixes, la llei preveu regles pròpies, més protectores quan és l'habitatge habitual del deutor. També n'hi ha per a quan ningú no licita. Amb el que s'obté es paga el banc. Si no n'hi ha prou, el que es continua devent és una altra qüestió. Qui s'ha quedat la finca pot demanar que se li lliuri i, si el deutor hi continua vivint, el jutjat fixa el dia i l'hora del llançament. Si és l'habitatge habitual d'una família que es troba en un dels casos d'especial vulnerabilitat de la llei i compleix els seus requisits econòmics, no hi ha llançament fins al 15 de maig de 2028.