¿Se puede obligar a un hermano a vender el piso heredado?

Cómo se pide

• Si la herencia aún no se ha repartido, se pide al juez la división de la herencia. Si ya se repartió y el piso es de todos, se pide la división del piso.
• Un perito lo valora. Si uno de los hermanos quiere quedárselo, se le adjudica y paga a cada uno de los demás su parte de ese valor. Si lo quieren varios, se lo queda el que tenga la parte mayor y, con partes iguales, se sortea.
• El hermano que tenga al menos cuatro quintas partes del piso puede exigir quedárselo pagando a los demás.
• Si nadie lo quiere, se vende, normalmente en subasta, donde se suele obtener menos que en una venta normal.
• El fallecido puede haber prohibido dividir en su testamento, o los hermanos pueden haberlo pactado entre todos. El máximo es de diez años. Si el piso es la vivienda habitual de un heredero que sea el viudo, la pareja o un hijo del fallecido, pueden ser quince. Aun así, el juez puede autorizar el reparto si surge una causa justa.
• Si uno de los dueños es menor de edad o tiene una discapacidad y la división le perjudica, el juez puede aplazarla hasta cinco años.

Esto vale si la herencia se rige por la ley catalana y el testamento no dice otra cosa. Con el Código civil común, al repartir la herencia basta que un hermano pida la venta en subasta abierta a terceros para que se haga. Si la herencia ya se repartió, se aplica la ley del lugar donde está el piso.

Si uno de los hermanos vive en el piso

• Puede usarlo, pero no puede impedir que los demás lo usen ni que pidan la división.
• Los demás pueden reclamarle una compensación por usarlo solo él. Los tribunales la reconocen desde que los demás se oponen claramente a ese uso, no antes. Conviene oponerse por escrito, por ejemplo con un burofax, para poder probarlo.
• Los gastos del piso, como el IBI, la comunidad o las reparaciones necesarias, se pagan entre todos según la parte de cada uno. El que los adelanta puede reclamar a los demás su parte, con intereses desde que se la reclama de forma que quede constancia.

Antes de ir al juez

El juicio puede tardar más de un año y obliga a pagar abogados, procuradores y peritos. Antes de demandar, la ley obliga en general a intentar un acuerdo. Por eso suele compensar negociar, por ejemplo que uno compre la parte de los demás o que vendan juntos a buen precio. Si después de la herencia uno se queda con todo y paga a los demás, no se paga el impuesto de transmisiones, que suele ser del 10 %. Se paga el de actos jurídicos documentados, en Cataluña el 1,5 % de lo que adquiere.