Cesión encubierta en arrendamientos de hotel mediante venta de participaciones. Autonomía societaria, fraude de ley y levantamiento del velo
En el negocio hotelero es frecuente que el arrendatario del inmueble o de la industria sea una sociedad de capital y que la explotación se articule mediante contratos de arrendamiento de local de negocio sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, o de arrendamiento de industria regidos por el Código Civil. En este contexto, la venta de participaciones o acciones de la sociedad arrendataria plantea la cuestión de si puede constituir una cesión inconsentida o un traspaso encubierto del contrato, especialmente cuando existen cláusulas de prohibición de cesión o de traspaso. La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha afirmado de forma reiterada que, como regla general, la transmisión de participaciones no implica cesión del contrato, porque la personalidad jurídica de la sociedad arrendataria permanece inalterada. Sin embargo, esta regla cede cuando la operación societaria es meramente instrumental y persigue eludir una prohibición contractual, pudiendo apreciarse fraude de ley conforme al artículo 6.4 del Código Civil y aplicarse el levantamiento del velo. El artículo analiza esta tensión entre autonomía societaria y fraude de ley, distingue el régimen del arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y el del arrendamiento de industria hotelera regido por el Código Civil, y ordena los elementos indiciarios que la jurisprudencia considera relevantes para calificar una venta de participaciones como cesión encubierta, con especial atención a la práctica contractual en el sector hotelero.
01.Arrendamiento de local de negocio de hotel y arrendamiento de industria hotelera: dos regímenes jurídicos distintos
En el ámbito hotelero pueden configurarse dos tipos de arrendamiento con consecuencias jurídicas muy diferentes. Cuando el objeto principal del contrato es el inmueble en sí mismo, el edificio hotelero como continente, y la explotación hotelera corre por cuenta del arrendatario, nos encontramos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en el sentido del artículo 3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. En este caso se aplica el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, el Código Civil conforme al artículo 4.3 de la propia ley. El arrendamiento de local de negocio de hotel se rige por las normas específicas de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre duración, renta, cesión y subarriendo, con especial relevancia del artículo 32, que permite la cesión del contrato y el subarriendo del local salvo pacto en contrario, y del artículo 34, que regula el traspaso de local de negocio.
Cuando el objeto del contrato no es solo el inmueble, sino una unidad productiva organizada y en funcionamiento, integrada por el edificio, las instalaciones, el mobiliario, las licencias, la clientela y otros elementos materiales e inmateriales, nos encontramos ante un arrendamiento de industria hotelera. En este supuesto se excluye la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y rige el Código Civil y lo pactado por las partes, en virtud de los artículos 1255 y 1258 del Código Civil, que consagran la autonomía de la voluntad y la fuerza vinculante de los contratos, y de los artículos 1124, 1550 y 1551, que regulan la resolución por incumplimiento y las obligaciones del arrendador y del arrendatario. La jurisprudencia civil ha subrayado que el arrendamiento de industria se caracteriza por la transmisión del goce de una empresa en funcionamiento, y que su régimen jurídico se construye sobre la libertad de pacto, sin las limitaciones específicas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Esta distinción es decisiva para analizar la cesión del contrato y el efecto de la venta de participaciones de la sociedad arrendataria. En el arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cesión se rige por el artículo 32, que permite al arrendatario ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador salvo pacto en contrario, y el traspaso se regula en el artículo 34, con un régimen específico de indemnización y subrogación. En el arrendamiento de industria hotelera, la cesión del contrato se rige por el Código Civil y por lo pactado, de modo que, salvo previsión contractual, la cesión requiere el consentimiento del arrendador, y la prohibición de cesión puede tener carácter esencial, vinculada a la identidad del explotador de la industria.
02.Venta de participaciones de la sociedad arrendataria y regla general de autonomía societaria
La cuestión central es si la venta de participaciones o acciones de la sociedad arrendataria puede considerarse cesión del contrato de arrendamiento o traspaso encubierto. La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha afirmado de forma reiterada que, como regla general, la transmisión de participaciones no implica cesión del contrato, porque la personalidad jurídica de la sociedad arrendataria permanece inalterada. La sociedad sigue siendo la titular del contrato, y el cambio de socios o de control no introduce un tercero en la relación arrendaticia.
El Tribunal Supremo ha subrayado que la sociedad tiene personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios, conforme al artículo 1 de la Ley de Sociedades de Capital, y que la transmisión de participaciones afecta a la estructura interna de la sociedad, pero no a su identidad como parte del contrato. En consecuencia, la venta de participaciones no puede equipararse automáticamente a una cesión del contrato ni a un traspaso, y no vulnera por sí misma las cláusulas de prohibición de cesión o de traspaso.
Esta regla general se aplica tanto a arrendamientos de local de negocio sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos como a arrendamientos de industria hotelera regidos por el Código Civil. En ambos casos, mientras la sociedad arrendataria siga siendo la titular del contrato y la explotadora del hotel, la transmisión de participaciones no altera la relación arrendaticia. La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha seguido esta línea, rechazando demandas de resolución por cesión inconsentida cuando el único hecho acreditado era la venta de participaciones de la sociedad arrendataria, sin prueba de sustitución real del explotador ni de instrumentalidad de la operación.
03.Fraude de ley, levantamiento del velo y cesión encubierta
La regla general de autonomía societaria cede cuando la operación societaria es meramente instrumental y persigue eludir una prohibición contractual de cesión o de traspaso. El artículo 6.4 del Código Civil establece que los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento o contrario a él se consideran realizados en fraude de ley y no impiden la aplicación de la norma que se trata de eludir. En este contexto, la jurisprudencia admite el levantamiento del velo societario cuando la sociedad se utiliza como instrumento para encubrir una cesión del contrato o un traspaso prohibido.
El levantamiento del velo es una técnica jurisprudencial que permite al juez penetrar en la apariencia formal de la persona jurídica para atender a la realidad económica de la operación. En el ámbito hotelero, la aplicación del levantamiento del velo exige acreditar que la transmisión de participaciones no fue una operación de inversión o de reorganización societaria, sino un mecanismo para sustituir al arrendatario original en la explotación del hotel, eludiendo la prohibición de cesión o de traspaso. La carga de la prueba recae sobre quien alega el fraude, y la jurisprudencia insiste en que el fraude de ley no se presume, sino que requiere una prueba reforzada.
Los elementos indiciarios que la jurisprudencia considera relevantes para apreciar una cesión encubierta incluyen la sustitución real del explotador del hotel, manifestada en cambios de marca, de personal, de sistemas de gestión y de políticas comerciales; la conversión de la sociedad arrendataria en una entidad sin actividad propia, que se limita a mantener el contrato mientras la explotación efectiva se traslada a otra sociedad; la existencia de negocios coligados, como contratos de gestión, franquicia o arrendamiento de negocio, que transfieren el riesgo y el beneficio de la explotación a un tercero; y la falta de justificación económica de la operación societaria más allá de la transmisión del derecho de arrendamiento. Cuando estos indicios se acumulan, el juez puede concluir que la venta de participaciones ha sido utilizada en fraude de ley para encubrir una cesión del contrato, y aplicar la norma prohibitiva de cesión o de traspaso, declarando la resolución del contrato o la ineficacia de la operación.
En el arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la apreciación de fraude de ley puede conducir a la aplicación de las consecuencias previstas en el artículo 35 para la cesión inconsentida o el traspaso no ajustado a la ley, incluyendo la resolución del contrato y la pérdida de derechos del arrendatario. En el arrendamiento de industria hotelera regido por el Código Civil, la apreciación de fraude de ley puede justificar la resolución por incumplimiento esencial conforme al artículo 1124, al haberse vulnerado una cláusula de prohibición de cesión o de cambio de explotador que se considera esencial para el arrendador.
04.Cláusulas de cambio de control y prevención contractual del riesgo
La protección del arrendador frente a operaciones de venta de participaciones que puedan alterar la explotación del hotel no debe basarse únicamente en la impugnación por fraude de ley, sino en la previsión contractual. La inclusión de cláusulas de cambio de control es la herramienta más eficaz para mitigar el riesgo de venta de participaciones. Estas cláusulas pueden establecer que la transmisión de un determinado porcentaje de participaciones o acciones de la sociedad arrendataria, o la adquisición de control por un tercero, constituye causa de resolución del contrato o exige el consentimiento previo del arrendador.
En el arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cláusula de cambio de control se integra en el régimen de cesión del artículo 32 y de traspaso del artículo 34, reforzando la posición del arrendador frente a cambios societarios que, sin alterar formalmente la titularidad del contrato, pueden modificar sustancialmente la explotación. En el arrendamiento de industria hotelera regido por el Código Civil, la cláusula de cambio de control se apoya en la autonomía de la voluntad del artículo 1255 y puede configurarse como condición resolutoria expresa, vinculada a la identidad del explotador y a la confianza del arrendador en la capacidad de la sociedad arrendataria.
La ausencia de cláusulas de cambio de control incrementa el riesgo de interpretación para el arrendador, que se ve obligado a acudir al fraude de ley y al levantamiento del velo para impugnar operaciones societarias. La jurisprudencia es casuística y exige una prueba intensa de instrumentalidad, de modo que la previsión contractual se convierte en un elemento central de la estrategia jurídica en el sector hotelero.
05.Conclusión: autonomía societaria como regla, fraude de ley como excepción y prevención contractual como estrategia
En los arrendamientos de hotel, tanto de local de negocio sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos como de industria hotelera regidos por el Código Civil, la venta de participaciones o acciones de la sociedad arrendataria no constituye, como regla general, cesión del contrato ni traspaso encubierto. La personalidad jurídica de la sociedad arrendataria permanece inalterada y la relación arrendaticia se mantiene, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo y al principio de autonomía societaria. Sin embargo, esta regla cede cuando la operación societaria es meramente instrumental y persigue eludir una prohibición contractual de cesión o de traspaso, pudiendo apreciarse fraude de ley conforme al artículo 6.4 del Código Civil y aplicarse el levantamiento del velo para atender a la realidad económica de la operación.
La jurisprudencia exige una prueba reforzada de instrumentalidad y de sustitución real del explotador del hotel, y considera relevantes indicios como la conversión de la sociedad arrendataria en una entidad sin actividad propia, la transferencia del riesgo y del beneficio de la explotación a un tercero mediante contratos coligados y la falta de justificación económica de la operación más allá de la transmisión del derecho de arrendamiento. En este marco, la prevención contractual mediante cláusulas de cambio de control y de prohibición o condicionamiento de la cesión se convierte en la estrategia más eficaz para proteger al arrendador y reducir la incertidumbre de la interpretación judicial.
Mantener el foco en la naturaleza del arrendamiento, distinguir entre local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos o industria hotelera regida por el Código Civil, y articular adecuadamente las cláusulas de cesión, traspaso y cambio de control son elementos esenciales para gestionar jurídicamente el riesgo de cesión encubierta mediante venta de participaciones en el negocio hotelero.
