¿Puede el inquilino del local traspasar el negocio?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional y el contrato no lo prohíbe. Lo que se sigue llamando traspaso es hoy, para la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cesión del contrato, que no necesita el permiso del propietario. A cambio, el propietario puede subir la renta un 20 % y hay que comunicarle la cesión por un medio fehaciente, como un burofax, en el mes siguiente a firmarla. Pero en el local manda lo firmado, que a menudo prohíbe la cesión o exige el consentimiento del propietario. Si el inquilino es una sociedad, vender sus participaciones no es ceder el contrato, salvo que se haga para burlar una prohibición. Lo que dice la ley Si al vender el negocio el inquilino le cede también el alquiler, el comprador pasa a ocupar su lugar en el contrato. Si el contrato no dice otra cosa, las reglas son estas: No hace falta el consentimiento del propietario si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional. Si se usa para otra cosa, por ejemplo como almacén de un particular, sí hace falta. El propietario puede subir un 20 % la renta que se esté pagando. Con una renta de 2.000 euros al mes, la nueva sería de 2.400 euros. La subida tiene que pedirla él. La cesión se comunica al propietario en el mes siguiente a su firma por un medio que deje constancia, como un burofax o un requerimiento notarial. Si se cede sin cumplir estas reglas, el propietario puede resolver el contrato, es decir, darlo por terminado. El propietario no tiene derecho a una parte del precio del negocio, salvo que el contrato se la dé. Eso era propio de la ley de 1964. En los locales de renta antigua, con contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, las reglas son otras y conviene consultarlo. Lo que diga el contrato En el local manda primero lo pactado y lo habitual es que el contrato prohíba la cesión, exija el consentimiento del propietario o fije otra subida. Antes de vender el negocio, el inquilino tiene que leer esa cláusula y, si la cesión está prohibida, negociarla antes de cerrar la venta. Conviene dejar por escrito si el inquilino que cede sigue respondiendo de la renta, porque la ley no lo aclara. Otra cosa es que se haya alquilado el negocio en marcha, con sus instalaciones, sus licencias y su clientela. Eso es un arrendamiento de industria. Se rige por el Código civil y por lo pactado y, salvo pacto, la cesión necesita el permiso del propietario. Si el inquilino es una sociedad Si los socios de la sociedad inquilina venden sus participaciones, en principio no hay cesión. El inquilino sigue siendo la misma sociedad, con personalidad jurídica propia. La venta no da derecho a la subida del 20 % ni incumple, por sí sola, una prohibición de ceder. Tampoco es cesión la fusión, la transformación o la escisión de la sociedad, aunque en esos casos la ley sí permite subir la renta. La excepción es la venta que solo sirve para burlar una prohibición de ceder. Los tribunales pueden apreciar entonces un fraude de ley y mirar detrás de la sociedad, lo que se llama levantar el velo. El fraude no se presume y quien lo alega tiene que probarlo con indicios como estos: Que cambie de verdad quien explota el negocio, con otra marca, otro personal u otra gestión. Que la sociedad inquilina se quede sin actividad propia y solo conserve el contrato. Que haya contratos de gestión, de franquicia o de arrendamiento del negocio que pasen a otro el riesgo y el beneficio. Que la operación no tenga más sentido económico que transmitir el alquiler. Para el propietario, lo más eficaz es una cláusula de cambio de control en el contrato. Puede decir que la venta de un porcentaje de las participaciones, o la entrada de un socio que pase a controlar la sociedad, exige su consentimiento o es causa de resolución.