La comunitat de propietaris pot reclamar els defectes de construcció de l'edifici?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. La comunitat pot reclamar a la promotora, a la constructora, als tècnics i a les seves asseguradores els defectes dels elements comuns, com ara la façana, la coberta o els soterranis. El Tribunal Suprem, en la seva sentència 860/2026, de 4 de juny, ha confirmat que també pot reclamar pels danys dels habitatges i exercir les accions que la promotora, una cooperativa en aquell cas, tenia contra els tècnics pel seu contracte, encara que la comunitat no l'hagués signat. Per demandar, el més prudent és que la junta ho acordi i autoritzi el president. Cada propietari pot continuar reclamant pel seu compte els danys del seu habitatge. El que va dir el Suprem En aquell cas, l'edifici l'havia promogut una cooperativa, que va contractar l'arquitecte i l'aparellador. La comunitat que van formar els cooperativistes va reclamar per humitats i filtracions als soterranis i en altres zones, comunes i privatives. L'acció de la Llei d'Ordenació de l'Edificació (LOE) contra els tècnics havia prescrit, és a dir, s'havia perdut pel pas del temps. Tot i així, el Suprem va confirmar la condemna de l'arquitecte pels defectes d'impermeabilització dels soterranis i la de l'aparellador juntament amb la constructora per altres filtracions i humitats. La condemna era a reparar-los o a pagar el que costa reparar-los. Per admetre que la comunitat pogués reclamar, el Suprem va donar dues raons: Les accions del contracte que tenia la cooperativa van passar als cooperativistes quan es van adjudicar els habitatges i, amb ells, a la comunitat. En la construcció, els tribunals apliquen amb flexibilitat la regla que un contracte només té efectes entre els qui el van signar. La comunitat pot reclamar pels elements comuns i pels privatius, perquè els defectes afecten el conjunt de l'edifici i el lògic és reparar-los d'una vegada. Com es prepara la reclamació La junta acorda reclamar i autoritza el president. L'assumpte ha de figurar en l'ordre del dia i a Catalunya n'hi ha prou amb la majoria simple. Si la comunitat també reclama els danys dels habitatges, convé que l'acord ho digui i que els propietaris afectats hi estiguin d'acord, per evitar discussions sobre qui reclama cada dany. Demani a l'administrador el Llibre de l'Edifici, la documentació de l'obra que es lliura als propietaris. Normalment hi consten els qui hi van intervenir, l'acta de recepció de l'obra i l'assegurança decennal. Encarregui l'informe d'un perit sobre tot l'edifici, que digui quins defectes hi ha, quina n'és la causa, qui els va causar i quant costa reparar-los. Reclami per escrit a tots els qui hi van intervenir i a les seves asseguradores. La reclamació a un d'ells pot no interrompre el termini davant dels altres. Abans de demandar, la llei exigeix intentar una negociació. Convé que la reclamació convidi de debò a negociar. Revisi també l'assegurança de la comunitat, encara que normalment no cobreix els defectes de construcció. Els terminis Segons la LOE, els terminis de garantia compten des de la recepció de l'obra, l'acte en què la constructora lliura l'edifici a la promotora. El dany ha d'aparèixer en els deu anys següents si afecta l'estructura o en els tres següents si afecta l'habitabilitat. Dels defectes d'acabat, en respon la constructora durant un any, juntament amb la promotora. Des que apareix el dany, hi ha dos anys per reclamar. L'acció del contracte té el seu propi termini. En el Codi Civil comú, que s'aplicava en el cas del Suprem, és de cinc anys. A Catalunya, si el contracte es regeix pel dret català, és en principi de deu.