El nou règim català del lloguer temporal i per habitacions: frau de llei, contenció de rendes i límits competencials
Les Lleis catalanes 11/2025 i 11/2026 reconfiguren l'arrendament de temporada i per habitacions, i els connecten amb la contenció de rendes i la noció d'“habitatge permanent”. Aquest treball analitza els nous arts. 66 bis i 66 ter —de la primera— i 66 quater i 66 quinquies —de la segona— de la Llei 18/2007, la seva interacció amb la LAU i el Codi Civil i els problemes competencials que plantegen, entorn de la causa de temporalitat, la càrrega de la prova, la concatenació de contractes i els efectes civils d'una eventual inconstitucionalitat.
1.Plantejament: de la “fugida” de la LAU a la reacció del legislador català
La tensió entre el dret a l'habitatge (art. 47 CE) i la llibertat d'empresa i de contractació (arts. 33 i 38 CE) s'ha desplaçat en els últims anys cap a figures contractuals frontereres: arrendaments de temporada, lloguers per habitacions, cessions d'ús, contractes d'hostatge, entre d'altres. El denominador comú és la temptativa d'eludir el règim tuïtiu de l'arrendament d'habitatge habitual de la Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans (LAU), en particular en matèria de durada mínima, pròrrogues i, més recentment, contenció de rendes en zones tensionades.
Després de la declaració d'inconstitucionalitat del règim català de contenció de rendes de la Llei 11/2020 per invasió de la competència estatal en matèria de legislació civil (STC 37/2022), el legislador català ha optat per una estratègia diferent: en lloc de fixar directament topalls de renda, redefineix categories contractuals i vincula la seva qualificació a l'aplicació de la normativa estatal de contenció de rendes, en especial els arts. 17.6 i 17.7 LAU introduïts per la Llei estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge.
La Llei catalana 11/2025, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, modifica de manera extensa la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, i hi introdueix els arts. 66 bis i 66 ter. Els arts. 66 quater i 66 quinquies procedeixen de la Llei catalana 11/2026, de 9 de juliol, publicada el 13 de juliol i en vigor, amb caràcter general, des del 14 de juliol. Aquests preceptes delimiten l'arrendament d'habitatge amb caràcter temporal, regulen l'arrendament d'habitacions, estenen el règim de contenció de rendes a les habitacions en zones tensionades i defineixen “renda” i “contraprestació econòmica”, tot proscrivint estructures contractuals elusives. L'admissió a tràmit pel Tribunal Constitucional del recurs d'inconstitucionalitat 2415-2026, dirigit contra preceptes de la Llei 11/2025 i no contra els articles incorporats després per la Llei 11/2026, situa la qüestió al centre del debat doctrinal sobre els límits competencials de les comunitats autònomes en matèria d'habitatge i contractes.
2.El nou art. 66 bis: la “causa de temporalitat” com a eix de qualificació
L'art. 66 bis de la Llei 18/2007 parteix d'una premissa forta: es considera arrendament d'habitatge permanent el destinat a la satisfacció de la necessitat d'habitatge, amb independència de la seva durada. En queden exclosos els habitatges destinats a usos recreatius, turístics o de temporada de vacances, que han de constar expressament en el contracte. Aquesta formulació s'alinea amb la tradicional doctrina jurisprudencial sobre l'arrendament de temporada, que el caracteritza per l'absència de vocació de permanència i pel fet de respondre a finalitats accidentals (vacances, lleure, activitats puntuals), i no a la necessitat estable de residència. La jurisprudència civil ha insistit que la nota essencial de la temporada és que l'ús es concerta no per a la residència habitual, sinó per habitar-hi transitòriament per raons diverses.
L'apartat 2 de l'art. 66 bis fa un pas més: els arrendaments subscrits amb caràcter temporal per raons professionals, laborals, d'estudis, d'atenció o assistència mèdica, de situacions provisionals a l'espera del lliurament d'un habitatge o de retorn a la residència habitual, o altres usos anàlegs que no siguin diferents de la satisfacció de la necessitat d'habitatge, queden subjectes a les normes de la LAU sobre fiança, garanties, determinació i actualització de la renda, elevació per millores i assumpció de despeses generals i serveis individualitzats. Encara que formalment es puguin qualificar d'arrendaments per a ús diferent del d'habitatge, se'ls aplica en aquests aspectes el règim tuïtiu propi de l'habitatge habitual. La tècnica és clara: s'assimila funcionalment l'arrendament temporal “per necessitat d'habitatge” a l'arrendament d'habitatge permanent, almenys en els elements que interessen a la política de contenció de rendes i de protecció de l'arrendatari.
L'apartat 3 exigeix que, en els supòsits de l'apartat 2, es deixi constància de la finalitat del contracte i de la seva acreditació documental, que s'ha de dipositar juntament amb la fiança en el registre corresponent. La norma introdueix, a més, una presumpció rellevant: es presumeix que l'arrendament té una finalitat d'habitatge permanent si en el registre corresponent no consta acreditat un ús diferent del d'habitatge. Des de la perspectiva del dret de contractes, la “causa de temporalitat” esdevé un element determinant de la qualificació jurídica. El Codi Civil presumeix l'existència i la licitud de la causa mentre no es provi el contrari (art. 1277 CC), però l'expressió d'una causa falsa pot donar lloc a la nul·litat si no se'n prova una altra de veritable i lícita (art. 1276 CC). L'exigència d'acreditació documental i de dipòsit en un registre administratiu reforça la possibilitat de controlar la veracitat de la causa al·legada.
En termes probatoris, la presumpció d'habitatge permanent desplaça la càrrega de la prova cap a l'arrendador, i eventualment l'arrendatari, que pretengui sostenir la naturalesa temporal del contracte. La manca de documentació en el registre fa presumir que es tracta d'habitatge permanent, amb les conseqüències que això té quant a durada mínima i pròrrogues (arts. 9 i 10 LAU) i, si escau, contenció de rendes (art. 17 LAU). La norma no es limita a una qualificació administrativa, sinó que condiciona directament l'aplicació del règim civil imperatiu de la LAU.
L'art. 66 bis aborda també la concatenació de contractes temporals. L'apartat 5 disposa que, si es prorroga un arrendament temporal per causes acreditades, però l'arrendatari no acredita expressament la causa de la temporalitat i que té la seva residència en un altre lloc, el contracte es considera sotmès al que disposa la legislació en matèria d'arrendaments urbans per a habitatge permanent, i se n'aplica el règim jurídic complet, inclosa la durada legal mínima i el règim de pròrrogues, des de la data del contracte inicial. L'apartat 6 afegeix que, si no es prorroga el contracte però es formalitza un nou contracte amb la mateixa part arrendatària i sobre el mateix habitatge, el nou contracte queda subjecte a les normes de l'arrendament per a habitatge permanent, llevat que l'arrendador acrediti degudament la pròrroga de les circumstàncies que causaven la necessitat temporal.
La norma opera, a la pràctica, com una clàusula anti‑frau de llei en el sentit de l'art. 6.4 CC: els actes realitzats a l'empara del text d'una norma, com ara contractes temporals successius, que persegueixin un resultat prohibit per l'ordenament, com ara eludir la durada mínima i la contenció de rendes, es consideren executats en frau de llei i no impedeixen l'aplicació de la norma eludida. Des de la perspectiva civil, la conseqüència no és la nul·litat del contracte, sinó la seva requalificació ex lege com a arrendament d'habitatge permanent, amb aplicació del règim imperatiu de la LAU (arts. 4, 9, 10 i 17). Això planteja interrogants sobre la compatibilitat d'aquesta requalificació automàtica amb la competència estatal per fixar les bases de les obligacions contractuals (art. 149.1.8 CE), qüestió que s'abordarà més endavant.
3.L'arrendament per habitacions i l'extensió de la contenció de rendes
L'art. 66 ter defineix l'arrendament d'habitació com el contracte pel qual la part arrendadora atribueix a l'arrendatària l'ús exclusiu d'una habitació i el dret a utilitzar estances o espais comuns de l'habitatge, a canvi d'un preu. S'exigeix el respecte dels estàndards de superfície per persona i del llindar màxim d'ocupació fixats per la normativa sectorial d'habitatge i la cèdula d'habitabilitat, la qual cosa connecta aquesta figura amb els paràmetres d'habitabilitat i salubritat propis del dret de l'habitatge.
La novetat més rellevant rau en l'apartat 3 de l'art. 66 ter, que estableix que l'arrendament d'habitatge per habitacions o qualsevol altra classe de fragmentació física o contractual no desnaturalitza el caràcter d'arrendament d'habitatge ni evita l'aplicació de les regles que li són pròpies. En conseqüència, en habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, la suma de les rendes pactades en diversos contractes d'arrendament de vigència simultània no pot excedir la renda màxima aplicable a l'arrendament unitari de l'habitatge. La norma pretén tancar una via d'elusió de la contenció de rendes: la fragmentació del contracte en múltiples arrendaments d'habitació per superar, en conjunt, el topall de renda aplicable a l'habitatge complet.
Aquesta tècnica es reforça amb l'art. 66 quinquies, que defineix “renda, preu o contraprestació econòmica” de manera àmplia, i hi inclou quantitats assimilades a la renda, despeses generals, serveis individualitzats, quotes, repercussions de despeses i serveis obligatoris. El precepte prohibeix expressament utilitzar negocis, pactes o estructures contractuals per eludir el règim de contenció de rendes, i exclou de la repercussió a l'arrendatari determinats conceptes, com ara les despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte, quan es tracti d'arrendaments subjectes a contenció de rendes. Es tracta d'una clàusula general anti‑elusió que pretén impedir que la renda “real” es desplaci a conceptes accessoris per esquivar els límits legals.
L'art. 66 quater estén expressament el règim de contenció de rendes a qualsevol negoci jurídic que atribueixi l'ús residencial exclusiu d'una habitació amb dret a espais comuns, incloent-hi l'arrendament, la cessió d'ús, el subarrendament o qualsevol fórmula equivalent. S'exigeix el dipòsit de la fiança, la inscripció de les dades del contracte i la informació sobre la finalitat en el Registre de fiances. L'articulació amb la Llei estatal 12/2023 i amb la LAU és decisiva: en zones de mercat residencial tensionat, la renda dels contractes d'habitatge es veu limitada per referència a la renda anterior o a l'índex de preus de referència, especialment quan l'arrendador és gran tenidor. La Llei 18/2007, en el seu art. 66, exigeix que en els contractes d'habitatges ubicats en zones tensionades consti el preu de l'última renda o el preu màxim resultant del sistema de referència, així com la condició de gran tenidor, la finalitat del contracte i la cèdula d'habitabilitat, i s'hi ha d'adjuntar el document acreditatiu del preu de referència.
En imposar que la suma de les rendes d'habitacions no superi la renda màxima aplicable a l'habitatge unitari, el legislador català no fixa un nou topall, sinó que remet al límit estatal ja existent per a l'habitatge complet, i el projecta sobre la suma de contractes parcials. L'extensió del règim de contenció de rendes a les habitacions i a negocis jurídics equivalents reforça l'eficàcia de la política estatal d'habitatge, però alhora introdueix una regulació autonòmica sobre l'estructura econòmica de contractes que, fins ara, se situaven en una zona grisa entre l'arrendament d'habitatge i l'arrendament per a ús diferent.
4.Marc competencial: habitatge, urbanisme i legislació civil
L'Estatut d'Autonomia de Catalunya atribueix a la Generalitat competència exclusiva en matèria d'habitatge (art. 137 EAC), que inclou l'establiment de prioritats i objectius de l'activitat de foment i l'adopció de mesures per garantir el dret a l'habitatge, tant en el sector públic com en el privat. Així mateix, té competència exclusiva en urbanisme i ordenació del territori (art. 149 EAC). La Llei 18/2007 es dicta precisament a l'empara d'aquestes competències, i configura un estatut jurídic de l'habitatge que incideix en la funció social de la propietat (art. 33.2 CE) i en l'efectivitat del dret a l'habitatge (art. 47 CE).
Tanmateix, l'Estat conserva la competència exclusiva sobre la legislació civil (art. 149.1.8 CE), que inclou les bases de les obligacions contractuals, i sobre les condicions bàsiques d'igualtat en l'exercici dels drets (art. 149.1.1 CE). La STC 37/2022 ha subratllat que el principi d'autonomia de la voluntat (art. 1255 CC) i, en l'àmbit dels arrendaments urbans, la llibertat de fixació de la renda (art. 17.1 LAU) constitueixen bases de les obligacions contractuals que només el legislador estatal pot modular. En la mateixa línia, la STC 118/2022 va declarar inconstitucional l'art. 4 del Decret‑llei català 50/2020, que introduïa un nou apartat 3 en l'art. 9 de la Llei 11/2020 sobre assumpció de despeses generals i serveis individuals, per considerar-lo part inseparable del règim de contenció de rendes ja anul·lat i, per tant, envaïdor de la competència estatal de l'art. 149.1.8 CE.
La jurisprudència constitucional recent ofereix un quadre matisat. La STC 93/2015 i la STC 32/2018, sobre la normativa andalusa de funció social de l'habitatge, admeten que la comunitat autònoma pugui definir deures d'ús efectiu de l'habitatge i establir un règim sancionador, sempre que no s'interfereixi de manera significativa en la política econòmica estatal ni es redefineixi el contingut essencial del dret de propietat. La STC 16/2021, relativa al Decret‑llei català 17/2019, declara inconstitucionals diversos preceptes perquè afecten el dret de propietat mitjançant decret‑llei (art. 86.1 CE), però no entra en el fons de la seva compatibilitat material amb la Constitució, i deixa oberta la possibilitat que mesures similars s'adoptin per llei formal. La STC 25/2025, sobre la Llei catalana 1/2022, valida un model coercitiu de mobilització d'habitatge buit, amb requeriments, multes coercitives, sancions, cessió obligatòria i expropiació, com a desenvolupament de la funció social de la propietat, sempre que es respecti un “just equilibri” entre interès general i utilitat individual i es respectin les competències estatals en matèria d'expropiació i valoració. La STC 64/2025, sobre el Decret‑llei 3/2023 d'habitatges d'ús turístic, avala un règim urbanístic restrictiu, amb llicència prèvia, límits quantitatius i termini de cinc anys per a l'adaptació d'habitatges d'ús turístic existents, com a exercici legítim de la competència autonòmica en urbanisme i habitatge, sense apreciar afectació inconstitucional al dret de propietat ni invasió de la competència estatal en matèria econòmica.
En canvi, quan la normativa autonòmica ha pretès regular directament elements essencials del contracte d'arrendament, com ara la renda, l'assumpció de despeses o el règim processal, el Tribunal ha estat molt més estricte, com mostren la STC 37/2022 i la STC 118/2022. La qüestió, per tant, és si els nous arts. 66 bis, 66 ter, 66 quater i 66 quinquies se situen en l'òrbita de la competència autonòmica en habitatge i urbanisme o si envaeixen la legislació civil estatal.
5.Regulació d'habitatge o invasió de la legislació civil estatal?
La clau rau a determinar si els nous preceptes de la Llei 18/2007 es limiten a configurar la funció social de l'habitatge i a disciplinar usos residencials des de la perspectiva d'habitatge i urbanisme, o si regulen elements essencials del contracte d'arrendament i envaeixen la legislació civil estatal.
Des de l'òptica de la competència autonòmica, la distinció entre habitatge permanent i usos recreatius o turístics, i l'exigència d'acreditar la causa de temporalitat, s'inscriuen en la definició del contingut del dret de propietat sobre l'habitatge i de la seva funció social. La legislació sectorial d'habitatge pot delimitar la funció social d'un tipus de bé, tot imposant deures d'ús efectiu, de conservació i d'adequació a estàndards d'habitabilitat. La presumpció d'habitatge permanent i la requalificació de contractes concatenats com a habitatge habitual responen a la necessitat d'evitar el frau de llei en l'aplicació de la LAU i de la Llei 12/2023, sense alterar el règim civil bàsic, sinó condicionant la qualificació fàctica del contracte a efectes d'aplicació de la normativa estatal. La limitació de la suma de rendes d'habitacions a la renda màxima de l'habitatge unitari no fixa un nou topall, sinó que projecta sobre estructures contractuals fragmentades el límit ja establert per la LAU i la Llei 12/2023 per a l'habitatge complet, i n'evita l'elusió mitjançant negocis jurídics equivalents, la qual cosa encaixa en la clàusula anti‑frau de l'art. 66 quinquies.
Des de l'òptica de la competència estatal, la requalificació automàtica de contractes temporals concatenats com a habitatge permanent, amb aplicació retroactiva de la durada mínima i de les pròrrogues des del contracte inicial, incideix directament en el feix de facultats de l'arrendador i en la configuració de la relació obligacional, més enllà d'una mera qualificació administrativa. L'extensió del règim de contenció de rendes a les habitacions, encara que es remeti al topall de l'habitatge unitari, afecta la llibertat de fixació de la renda en contractes que, fins ara, quedaven fora de l'àmbit de la LAU o es consideraven arrendaments per a ús diferent del d'habitatge, la qual cosa es podria interpretar com una modulació autonòmica de l'art. 17.1 LAU. La definició àmplia de “renda” i la prohibició de repercutir determinades despeses, com ara les de gestió immobiliària o de formalització del contracte, a l'arrendatari en matèria de contenció de rendes recorden les previsions anul·lades de la Llei 11/2020 i del Decret‑llei 50/2020, que el Tribunal va considerar envaïdores de la competència estatal.
La línia divisòria és, per tant, molt fina. L'admissió a tràmit del recurs d'inconstitucionalitat indica que el Tribunal considera versemblant l'existència d'un problema competencial, encara que el desenllaç és incert a la llum de l'evolució recent de la seva doctrina. El Tribunal haurà de decidir si la Llei 11/2025 es limita a configurar la funció social de l'habitatge i a prevenir el frau de llei en l'aplicació de la LAU i de la Llei 12/2023, o si hi aprecia una regulació autonòmica de les bases de les obligacions contractuals.
6.Efectes civils d'una eventual declaració d'inconstitucionalitat
En cas que el Tribunal Constitucional declari inconstitucionals, totalment o parcialment, els arts. 66 bis, 66 ter, 66 quater o 66 quinquies, es plantejarà la qüestió dels efectes sobre els contractes celebrats sota la seva vigència. La STC 37/2022, en anul·lar el règim de contenció de rendes de la Llei 11/2020, va modular expressament els efectes de la nul·litat “pro futuro”, tot preservant les situacions jurídiques consolidades: els contractes d'arrendament celebrats sota la vigència de la llei es van mantenir en els seus termes, en atenció al principi de seguretat jurídica (art. 9.3 CE). La STC 118/2022 va seguir la mateixa tècnica respecte de l'art. 4 del Decret‑llei 50/2020. És raonable anticipar que, si s'apreciés inconstitucionalitat per motius competencials, el Tribunal podria optar per una solució similar, i evitar la rescissió massiva de contractes i la litigiositat associada. Això no impediria, tanmateix, que les parts poguessin invocar la nul·litat de clàusules concretes contràries a normes imperatives estatals (art. 6.3 CC) en procediments individuals, especialment si s'apreciés un desequilibri rellevant.
Si es declarés inconstitucional, per exemple, la presumpció d'habitatge permanent o la requalificació automàtica de contractes concatenats, la qüestió seria si els contractes celebrats com a “temporals” podrien continuar essent tractats com a tals o si, per contra, la qualificació com a habitatge permanent derivaria directament de la LAU i de la jurisprudència civil, al marge de la norma autonòmica. La doctrina civil ja ha vingut considerant que la qualificació d'un arrendament com de temporada o d'habitatge habitual depèn de la veritable finalitat del contracte i de la conducta de les parts, més enllà de la denominació utilitzada. L'art. 1282 CC ordena atendre els actes coetanis i posteriors per jutjar la intenció dels contractants. Per tant, fins i tot sense l'art. 66 bis, els tribunals podrien continuar requalificant contractes temporals en frau de llei com a arrendaments d'habitatge habitual, aplicant directament la LAU i el Codi Civil.
Quant a les rendes percebudes en contractes d'habitació que superin, en conjunt, el topall de l'habitatge unitari, l'eventual inconstitucionalitat de la regla de l'art. 66 ter.3 no implicaria automàticament l'obligació de restituir quantitats, llevat que s'apreciés la nul·litat de clàusules concretes per contravenir normes imperatives estatals o per abús de dret (art. 7.2 CC). L'eventual nul·litat competencial de la norma autonòmica no converteix per si sola en il·lícita la renda pactada, llevat que es demostri que vulnera directament límits estatals o que s'ha configurat mitjançant estructures contractuals en frau de llei.
7.Conclusions
Les Lleis catalanes 11/2025 i 11/2026 han introduït un règim sofisticat per a l'arrendament de temporada i l'arrendament per habitacions, articulat en els nous arts. 66 bis i 66 ter —de la primera— i 66 quater i 66 quinquies —de la segona— de la Llei 18/2007. Aquest règim persegueix distingir amb precisió entre arrendaments veritablement vacacionals o recreatius i arrendaments temporals per raons vinculades a la necessitat d'habitatge, evitar el frau de llei mitjançant la concatenació de contractes temporals i la fragmentació en contractes d'habitació, i assegurar l'efectivitat de la contenció de rendes en zones de mercat residencial tensionat, projectant els límits estatals sobre estructures contractuals complexes.
La noció de “causa de temporalitat” esdevé un element central de la qualificació contractual, amb una forta càrrega probatòria per a les parts que pretenguin sostreure's al règim d'habitatge permanent. La presumpció d'habitatge permanent en absència d'acreditació documental i la requalificació de contractes concatenats reforcen la posició de l'arrendatari i l'eficàcia de la LAU, però plantegen dubtes sobre la seva compatibilitat amb la competència estatal en matèria de legislació civil. En l'àmbit de l'arrendament per habitacions, la regla que impedeix que la suma de les rendes superi la renda màxima de l'habitatge unitari i la definició àmplia de “renda” i “contraprestació econòmica” busquen tancar vies d'elusió de la contenció de rendes, en línia amb la clàusula general anti‑frau del Codi Civil. La qüestió és si aquesta projecció de límits estatals sobre contractes d'habitació es pot considerar una mera mesura d'habitatge i urbanisme o si suposa una regulació autonòmica d'elements essencials del contracte d'arrendament.
La jurisprudència constitucional recent ofereix arguments en tots dos sentits. D'una banda, ha avalat mesures intenses de mobilització d'habitatge buit i de regulació urbanística d'habitatges d'ús turístic com a desenvolupament de la funció social de la propietat i del dret a l'habitatge. De l'altra, ha estat molt estricta amb les normes autonòmiques que han pretès fixar directament topalls de renda o regular l'assumpció de despeses en els contractes d'arrendament, per invasió de la competència estatal de l'art. 149.1.8 CE. L'admissió a tràmit del recurs d'inconstitucionalitat contra els preceptes analitzats situa el debat en un punt de màxima actualitat doctrinal. El desenllaç dependrà de si el Tribunal considera que la Llei 11/2025 es limita a configurar la funció social de l'habitatge i a prevenir el frau de llei en l'aplicació de la LAU i de la Llei 12/2023, o si hi aprecia una regulació autonòmica de les bases de les obligacions contractuals.
En qualsevol cas, és previsible que, si es declarés inconstitucionalitat per motius competencials, el Tribunal moduli els efectes de la nul·litat “pro futuro”, tot preservant els contractes celebrats sota la vigència de la llei en atenció a la seguretat jurídica, com ja va fer en precedents recents. Això no impedirà que els tribunals civils continuïn aplicant directament la LAU i el Codi Civil per requalificar contractes en frau de llei i per controlar clàusules abusives o contràries a normes imperatives. Mentrestant, operadors jurídics i tribunals hauran de manejar un marc normatiu complex, en què la qualificació dels contractes de temporada i d'habitació a Catalunya exigirà una anàlisi acurada de la causa de temporalitat, de la documentació aportada, de la concatenació de contractes i de la localització de l'habitatge en zones de mercat residencial tensionat, amb una atenció constant a l'evolució de la jurisprudència constitucional i civil.
