Novetats en matèria d'arrendaments urbans introduïdes pel Reial Decret-llei 29/2026, de 6 d'octubre
El Reial Decret-llei 29/2026, de 6 d'octubre, en vigor des del 8 d'octubre de 2026, reforma la Llei d'Arrendaments Urbans i afegeix altres mesures sobre el lloguer d'habitatge. La reforma regula per primera vegada el lloguer de temporada, que passa a anomenar-se arrendament d'habitatge temporal i que només s'admet quan hi ha una causa real que en justifiqui la temporalitat. Incorpora a la llei el lloguer per habitacions i fixa la durada màxima dels pisos turístics. Reforça la posició de l'inquilí en matèria de despeses, garanties, reparacions, desistiment i dret de compra preferent. Fora de la llei d'arrendaments, el reial decret-llei permet als inquilins demanar una pròrroga extraordinària de fins a dos anys i limita les pujades de renda fins a final de 2027. En aquest article expliquem cadascuna d'aquestes novetats, a qui afecten i què passa amb els contractes ja signats.
1.Una reforma en vigor des del 8 d'octubre de 2026 i pendent de convalidació
El Reial Decret-llei 29/2026, de 6 d'octubre, pel qual s'adopten mesures urgents per a la protecció de la funció social de l'habitatge i l'ampliació de l'oferta d'habitatge assequible, es va publicar al Butlletí Oficial de l'Estat el 7 d'octubre de 2026 i va entrar en vigor l'endemà. El seu article 3 modifica, en vint-i-dos apartats, la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (LAU). Redefineix l'arrendament d'habitatge, crea l'arrendament d'habitatge temporal, incorpora el lloguer per habitacions i altera les regles sobre la renda, les despeses, les garanties, les reparacions, el desistiment, el dret d'adquisició preferent i la forma del contracte, a més de substituir completament el Títol V. Fora de l'article 3, altres disposicions del mateix reial decret-llei afecten directament els contractes de lloguer, com ara la pròrroga extraordinària de fins a dos anys de la disposició final cinquena, el límit a les actualitzacions de renda de la disposició final sisena, les obligacions de transparència en els anuncis de l'article 20, els canvis en la definició de gran tenidor de l'article 4 i les mesures sobre desnonaments dels articles 2 i 5.
Convé tenir present la situació de la norma. Com tot reial decret-llei, ha de ser convalidat o derogat en el termini de trenta dies des de la seva promulgació (article 86.2 de la Constitució). Dissoltes les Corts Generals per la convocatòria d'eleccions generals per al 29 de novembre de 2026, aquesta decisió correspon a la Diputació Permanent del Congrés. Mentre sigui en vigor, la reforma s'aplica plenament; si fos derogada, deixaria de produir efectes des d'aquell moment, sense que això afecti, en principi, la validesa del que s'hagi fet mentre era vigent. El que segueix descriu el règim vigent avui.
2.Dues classes d'arrendament d'habitatge, habitual i temporal
El canvi de més abast és conceptual. Fins ara la LAU distingia entre l'arrendament d'habitatge, destinat a satisfer la necessitat "permanent" d'habitatge de l'arrendatari i protegit per les normes imperatives del Títol II, i l'arrendament per a ús diferent del d'habitatge, en què l'article 3.2 incloïa expressament els contractes celebrats "per temporada" i que es regia, sobretot, pel que s'havia pactat. Aquesta segona categoria era la porta per la qual molts contractes de temporada quedaven al marge de la durada mínima, de les pròrrogues i dels límits de renda.
El nou article 2 defineix dues modalitats d'arrendament d'habitatge, totes dues sotmeses al Títol II. És arrendament d'habitatge habitual el que recau sobre una edificació habitable la destinació primordial de la qual sigui satisfer la necessitat d'habitatge de l'arrendatari, "inclòs l'arrendament parcial d'una habitació o estança de l'habitatge". És arrendament d'habitatge temporal el que cobreix aquesta mateixa necessitat, també mitjançant l'arrendament d'una habitació, quan l'arrendatari "es troba temporalment desplaçat del seu domicili habitual, per una causa justificada i acreditable". Desapareix l'exigència que la necessitat d'habitatge sigui permanent i desapareix la menció dels arrendaments per temporada a l'article 3.2, que ara reserva la categoria d'ús diferent del d'habitatge als contractes celebrats per exercir a la finca una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, assistencial, cultural o docent, "i en queden exclosos en tot cas els que tinguin per objecte l'allotjament o l'hostatge de persones". La conseqüència pràctica és immediata. Un contracte la finalitat del qual sigui allotjar persones ja no es pot presentar com a arrendament d'ús diferent per eludir les normes protectores de l'arrendatari, i és dubtós que es puguin continuar configurant així els contractes que celebren les empreses per allotjar els seus empleats o desplaçats. Els arrendaments de locals i dels altres usos diferents no es veuen afectats per la reforma.
L'article 4.2 acompanya aquest canvi amb una altra novetat que passarà més desapercebuda i que té una transcendència especial en ciutats com Barcelona. La seva nova redacció sotmet tots els arrendaments d'habitatge de l'article 2 al que pactin les parts "en el marc del que estableix el títol II" i, supletòriament, al Codi Civil, i suprimeix l'excepció que fins ara permetia que els arrendaments d'habitatges de més de 300 metres quadrats, o amb una renda inicial anual superior a 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, es regissin en primer lloc per la voluntat de les parts. Des del 8 d'octubre de 2026, els lloguers d'habitatges de gran superfície o de renda elevada queden subjectes a les mateixes normes imperatives que qualsevol altre arrendament d'habitatge.
Completen aquest bloc l'article 7 i la lletra f) de l'article 27.2. L'arrendament d'habitatge no perd aquesta condició encara que l'arrendatari no tingui a la finca el seu habitatge habitual, sempre que hi visquin el seu cònjuge no separat legalment o de fet o els seus fills dependents, o —i això és nou— sempre que l'ocupi en virtut d'un contracte d'arrendament d'habitatge temporal. En coherència, l'arrendador pot resoldre el contracte quan l'habitatge deixi d'estar destinat de manera primordial a satisfer la necessitat d'habitatge de l'arrendatari o de qui efectivament l'ocupi d'acord amb l'article 7; també aquí s'ha suprimit l'adjectiu "permanent", de manera que la causa de resolució opera igualment en l'arrendament temporal.
3.L'arrendament d'habitatge temporal, els seus requisits i la seva conversió en habitatge habitual
La nova figura substitueix el lloguer de temporada i descansa sobre quatre regles. La primera és la causa. El contracte ha de preveure de manera expressa la causa que motiva el desplaçament temporal de l'arrendatari (article 7.2). La llei no conté una llista tancada, sinó que exigeix una causa "justificada i acreditable" de desplaçament del domicili habitual, cosa que comprèn, a tall d'exemple, una destinació laboral temporal en una altra ciutat, un període d'estudis, un tractament mèdic o unes obres a l'habitatge propi, però pressuposa sempre que l'arrendatari conserva un altre domicili habitual del qual es troba desplaçat. La causa ha de ser real i acreditable, i la càrrega de provar-ne l'existència recau sobre l'arrendador, no sobre l'inquilí. Si el contracte no recull degudament una causa de temporalitat, perd la seva naturalesa temporal i queda sotmès al règim de l'habitatge habitual "amb efectes retroactius a la formalització del contracte", és a dir, al termini mínim de cinc anys, o set si l'arrendador és persona jurídica, a les pròrrogues, als límits de renda i a totes les altres garanties del Títol II.
La segona regla és la durada (article 9 bis). Les parts la pacten lliurement, però ha de ser superior a trenta-un dies i no excedir, com a regla general, dotze mesos, en atenció a la causa que la motivi. Si el contracte es va concertar per un termini inferior i, en arribar el final, subsisteix el motiu de la temporalitat, es pot prorrogar mitjançant un acord exprés de les parts, sense superar com a regla general els dotze mesos en conjunt, llevat que la causa de temporalitat subsisteixi posteriorment. A aquests contractes no se'ls apliquen el termini mínim ni la pròrroga obligatòria dels apartats 1 a 3 de l'article 9.
La tercera regla és la conversió en habitatge habitual. Si la durada de l'arrendament temporal excedeix dotze mesos sense justificació en la causa de temporalitat, o si es noven o se succeeixen més de dos contractes d'habitatge temporal de manera consecutiva entre les mateixes parts i sobre el mateix habitatge, el primer d'aquests contractes s'entén celebrat com a arrendament d'habitatge habitual i se li apliquen tots els preceptes propis d'aquests contractes, inclosos el termini mínim i les pròrrogues dels articles 9 i 10. Dit d'una altra manera, la cadena de contractes temporals amb el mateix inquilí s'atura en el segon, perquè el tercer converteix tota la relació en un lloguer d'habitatge habitual des del seu inici, amb totes les conseqüències.
La quarta regla és la renda. Quan en un mateix habitatge se celebrin de manera successiva diversos contractes d'habitatge temporal, la renda dels posteriors no pot suposar un increment percentual anual superior al valor de l'IRAV vigent (nou article 17.8). La regla opera sobre l'habitatge, encara que canviï l'arrendatari, i posa fi a la pràctica d'apujar la renda a cada nova temporada. I, com que l'arrendament temporal és un arrendament d'habitatge, a les zones de mercat residencial tensionat també l'afecten els límits de renda dels apartats 6 i 7 de l'article 17, dels quals es tracta més endavant.
L'arrendament temporal té, a més, regles pròpies en quatre matèries. La fiança legal de l'article 36.1 passa a ser d'una mensualitat de renda, com en tot arrendament d'habitatge, i no de dues, com corresponia al lloguer de temporada en tant que ús diferent. L'arrendatari pot desistir del contracte un cop transcorregut almenys un mes des de la seva formalització, amb un preavís mínim de deu dies i sense cap indemnització per a l'arrendador (article 11). La garantia addicional a la fiança no pot excedir una mensualitat de renda (article 36.5). I la conservació de l'habitatge es regeix pel nou article 21 bis, més exigent per a l'arrendador que el règim general. Li correspon en tot cas conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat per a l'ús convingut i assumir també les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari, que en l'habitatge habitual són a càrrec de l'arrendatari (article 21.4). L'arrendatari li ha de comunicar els desperfectes en el termini més breu possible des que els detecti, i l'arrendador ha de respondre en un màxim de cinc dies hàbils; transcorreguts aquests dies sense resposta, l'arrendatari pot fer les reparacions necessàries i exigir-ne immediatament l'import o, amb la justificació prèvia, descomptar-lo de la renda del mes següent.
4.La cessió d'ús dels pisos turístics no pot superar els trenta-un dies
La lletra e) de l'article 5 continua deixant fora de la LAU la cessió temporal d'ús d'un habitatge moblat i equipat en condicions d'ús immediat, comercialitzat o promocionat en canals d'oferta turística, amb finalitat lucrativa i sotmès a un règim específic derivat de la normativa sectorial turística, però amb dues precisions noves. L'exclusió abasta ara la cessió de la totalitat "o una part" de l'habitatge, d'acord amb la normativa de les administracions competents en matèria turística. I la durada màxima de la cessió, que fixen aquestes administracions, "no podrà en cap cas superar els trenta-un dies". La frontera queda així traçada amb precisió. Fins a trenta-un dies, ús turístic subjecte a la seva normativa sectorial; més enllà, arrendament d'habitatge temporal, amb causa i sota les regles descrites, o arrendament d'habitatge habitual. No hi ha una tercera via.
La nova lletra f) de l'article 5 exclou també de la llei la cessió d'ús d'habitacions o estances d'un habitatge que facin les entitats del tercer sector d'acció social, sense finalitat lucrativa, en el marc de programes d'acollida, inclusió o allotjament de persones en situació de vulnerabilitat i pel temps que duri el programa.
5.El lloguer per habitacions entra a la llei i la suma de les rendes no pot superar la de l'habitatge complet
L'arrendament d'una habitació o estança és ara, expressament, un arrendament d'habitatge, habitual o temporal segons la necessitat que cobreixi (article 2), amb totes les conseqüències d'aquesta qualificació, és a dir, termini mínim i pròrrogues si és habitual, causa i termini màxim si és temporal i, en tots dos casos, les regles sobre renda, fiança, garanties, despeses i reparacions. Fins ara aquests contractes es movien en una zona d'incertesa que la llei resol.
El nou article 17.9 afegeix un topall de renda. La suma de les rendes pactades en els contractes parcials que estiguin vigents simultàniament sobre el mateix habitatge no pot excedir l'import de la renda del contracte d'arrendament unitari de l'habitatge complet, és a dir, del que s'obtindria arrendant tot l'habitatge com una unitat. Aquest límit regeix a tot Espanya. Si l'habitatge és en una zona de mercat residencial tensionat, a més, la renda del contracte unitari o, si no n'hi ha, la suma de les rendes dels contractes parcials vigents simultàniament ha de respectar els límits dels apartats 6, 7 i 8 de l'article 17. Fragmentar un habitatge en habitacions deixa de ser una manera de multiplicar la renda o d'escapar dels límits legals.
6.Es manté el règim de pròrrogues de l'article 10 i s'hi afegeix una pròrroga extraordinària de fins a dos anys
L'article 10 rep una nova redacció, però conserva en l'essencial el règim vigent des de la Llei 12/2023, ara referit expressament a l'habitatge habitual. Transcorreguts cinc anys de contracte, o set si l'arrendador és persona jurídica, si cap de les parts no notifica a l'altra la voluntat de no renovar-lo —amb quatre mesos d'antelació en el cas de l'arrendador i dos en el de l'arrendatari—, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, i l'arrendatari se'n pot desvincular al final de qualsevol anualitat amb un mes de preavís. En acabar la pròrroga obligatòria de l'article 9.1 o la tàcita de l'article 10.1, l'arrendatari que acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica, mitjançant un informe o certificat dels serveis socials municipals o autonòmics emès en l'últim any, pot demanar una pròrroga extraordinària de fins a un any, que l'arrendador gran tenidor està obligat a acceptar llevat que les parts hagin signat un nou contracte. I si l'habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionat i dins la vigència de la declaració, l'arrendatari pot sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals fins a un màxim de tres anys, que qualsevol arrendador —sigui o no gran tenidor— ha d'acceptar, llevat que s'hagin fixat altres termes per acord, s'hagi subscrit un nou contracte amb els límits de renda de l'article 17 o l'arrendador hagi comunicat, en els terminis i les condicions de l'article 9.3, la necessitat d'ocupar l'habitatge per a ell mateix, per als seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció, o per al seu cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat. En tots els casos, durant la pròrroga continuen aplicant-se els termes i les condicions del contracte en vigor.
La veritable novetat en matèria de pròrrogues no és a la LAU, sinó a la disposició final cinquena del reial decret-llei, que crea una pròrroga extraordinària de fins a dos anys addicionals, per terminis anuals, per als contractes d'arrendament d'habitatge habitual subjectes a la LAU que siguin vigents en el moment de la seva entrada en vigor i en què el període de pròrroga obligatòria de l'article 9.1 finalitzi abans del 31 de desembre de 2028, o finalitzi el període de pròrroga tàcita dels articles 10.1 i 10.2, o finalitzi, si escau, el període de tàcita reconducció de l'article 1566 del Codi Civil. La pròrroga s'aplica amb la sol·licitud prèvia de l'arrendatari, que ha d'estar al corrent del pagament de la renda i haver-hi estat mensualment durant els vuit mesos anteriors, i durant la pròrroga es mantenen els termes i les condicions del contracte vigent. L'arrendador està obligat a acceptar-la, llevat que les parts hagin fixat altres termes o condicions per acord, s'hagi subscrit un nou contracte d'arrendament o l'arrendador hagi comunicat, en els terminis i les condicions de l'article 9.3, la necessitat d'ocupar l'habitatge per a ell mateix o per als seus familiars; aquesta última excepció opera encara que el contracte no hagués previst expressament la facultat de recuperar anticipadament l'habitatge per necessitat, sempre que hi concorri una causa real i acreditada. La pròrroga és incompatible amb la de tres anys de l'article 10.3 i s'aplica amb preferència a aquesta. I no escau quan l'arrendador i l'arrendatari acordin renovar el contracte o celebrar-ne un de nou amb una renda inferior almenys en un 5 % a la del contracte vigent, cosa que permet a les parts substituir la pròrroga per una renovació amb rebaixa de renda.
Els qui van sol·licitar la pròrroga extraordinària a l'empara del Reial Decret-llei 8/2026, de 20 de març, no necessiten reiterar la sol·licitud, perquè la disposició transitòria primera conserva la validesa d'aquelles sol·licituds i comunicacions, sens perjudici del desistiment de l'arrendatari, i sotmet al nou règim les que es formulin a partir d'ara.
7.L'IRAV com a topall de tota actualització de la renda i un límit extraordinari del 2 % fins al 31 de desembre de 2027
L'article 18.1 fixa amb claredat les regles de l'actualització anual. La renda només es pot actualitzar en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte i en els termes pactats; sense pacte exprés, no hi ha actualització; si el pacte preveu un mecanisme d'actualització sense concretar l'índex o la metodologia, la renda s'actualitza segons la variació anual de l'Índex de Referència per a l'Actualització Anual dels Contractes d'Arrendament d'Habitatge (IRAV), l'índex que publica mensualment l'Institut Nacional d'Estadística i que des de 2025 ha substituït l'IPC com a referència dels lloguers; i, en tot cas, l'increment no pot excedir la variació percentual de l'IRAV a la data de cada actualització, prenent com a referència l'últim índex publicat. Un pacte d'actualització segons l'IPC o qualsevol altre índex només és vàlid, per tant, en la mesura que no superi l'IRAV.
A aquesta regla general s'afegeix un límit extraordinari i temporal, previst a la disposició final sisena i aplicable a tots els contractes de lloguer d'habitatge subjectes a la LAU, siguin o no en zona tensionada i sigui qui sigui l'arrendador. Quan la renda s'hagi d'actualitzar perquè es compleix una anualitat entre el 8 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, l'arrendatari pot negociar amb l'arrendador l'actualització amb subjecció a dues condicions. Si la renda és superior al límit màxim del preu aplicable d'acord amb el sistema estatal d'índexs de preus de referència, no escau cap increment; en els altres casos, l'increment és el que resulti del nou pacte entre les parts i, si no hi ha pacte, no pot superar el 2 %. A la pràctica, durant aquest període la clàusula d'actualització del contracte queda limitada. No es pot aplicar cap increment si la renda ja és per sobre del valor màxim que el sistema de referència assigna a l'habitatge, i l'increment no pot passar del 2 % en la resta de casos, llevat que les parts acordin una altra cosa, sense que en cap cas es pugui superar l'IRAV. El sistema estatal de referència del preu del lloguer, del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana, permet consultar en línia la forquilla de preus de qualsevol habitatge.
A les zones de mercat residencial tensionat declarades d'acord amb la Llei 12/2023 —com passa a Barcelona i en bona part de Catalunya— es mantenen els límits dels apartats 6 i 7 de l'article 17, amb dos ajustos. La renda inicial d'un nou contracte no pot excedir l'última renda de contracte d'arrendament d'habitatge que hagi estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, un cop aplicada la seva clàusula d'actualització anual; la referència passa a ser l'última renda de qualsevol contracte d'arrendament d'habitatge, i no només d'habitatge habitual. No es poden fixar noves condicions que repercuteixin a l'arrendatari quotes o despeses no recollides en el contracte anterior, i només s'admet un increment addicional de fins al 10 % en els supòsits taxats de rehabilitació, millora energètica o d'accessibilitat en els dos anys anteriors, o de contractes de deu anys o més. Quan l'arrendador és gran tenidor, la renda no pot excedir el límit màxim del sistema d'índexs de preus de referència, i la nova redacció precisa que tampoc no es poden fixar condicions que, mitjançant la repercussió de quotes, despeses, impostos, taxes o altres conceptes anàlegs, suposin directament o indirectament superar aquest límit. Aquest mateix límit s'aplica als habitatges de zona tensionada sense contracte d'arrendament en els cinc anys anteriors quan així ho reculli la resolució del Ministeri.
8.Els tributs de l'habitatge ja no es poden repercutir a l'inquilí i els honoraris d'agència continuen sent a càrrec de l'arrendador
L'article 20 experimenta canvis de gran repercussió econòmica. Les parts poden continuar pactant que les despeses generals per a l'adequat sosteniment de l'immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats no susceptibles d'individualització que corresponguin a l'habitatge o als seus accessoris siguin a càrrec de l'arrendatari, però "en cap cas no es podran imposar els tributs associats a l'habitatge a la part arrendatària, excepte en els supòsits en què aquesta part tingui la condició d'obligat tributari". La clàusula, tan habitual, que trasllada a l'inquilí l'Impost sobre Béns Immobles o altres tributs dels quals el propietari és subjecte passiu deixa de ser admissible en els contractes nous. En els edificis en règim de propietat horitzontal, les despeses repercutibles són les que corresponguin a la finca arrendada segons la seva quota de participació; en els edificis que no estiguin en règim de propietat horitzontal, no es poden imputar a l'arrendatari les despeses de comunitat. El pacte sobre despeses ha de constar per escrit i determinar-ne l'import anual a la data del contracte, i durant els cinc primers anys (set si l'arrendador és persona jurídica) la suma que l'arrendatari pagui per aquest concepte només es pot incrementar anualment, per acord, i mai en un percentatge superior al doble del percentatge en què es pugui incrementar la renda d'acord amb l'article 18.1. Els serveis individualitzats mitjançant comptadors són, en tot cas, a càrrec de l'arrendatari.
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte —qualsevol que derivi de serveis prestats per a la preparació, formalització, gestió, novació o renovació de l'arrendament— no es poden repercutir a l'arrendatari "ni directament ni indirectament, sota cap concepte o denominació". La prohibició, que la Llei 12/2023 ja havia establert per a tots els arrendadors, es blinda ara davant les fórmules que intentaven eludir-la. Qualsevol altre servei no essencial per a la perfecció del contracte només es pot cobrar a l'arrendatari si aquest l'ha sol·licitat de manera expressa i per escrit, després d'haver estat informat prèviament del seu caràcter opcional i del seu cost.
9.Garanties addicionals amb un topall de dues mensualitats, una en el lloguer temporal, i prohibició d'exigir una assegurança d'impagament
La fiança legal de l'article 36.1 no canvia i continua sent d'una mensualitat de renda en l'arrendament d'habitatge i de dues en el d'ús diferent. El que canvia és la garantia addicional. Les parts poden continuar pactant una garantia del compliment de les obligacions de l'arrendatari addicional a la fiança en metàl·lic, però "en cap cas no es podrà exigir a l'arrendatari la contractació d'assegurances d'impagament de renda o altres cobertures anàlogues"; l'arrendador que vulgui assegurar-se pot contractar l'assegurança, però a càrrec seu. En els contractes d'arrendament d'habitatge de fins a cinc anys de durada, o de fins a set si l'arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional no pot excedir dues mensualitats de renda; en els arrendaments temporals, una mensualitat.
El nou apartat 7 de l'article 36 introdueix una formalitat que convé incorporar a la pràctica de tot arrendador. En finalitzar el contracte, les parts han de deixar constància per escrit de l'estat de l'habitatge en el moment del lliurament de la possessió, mitjançant un document de finalització de l'arrendament signat per totes dues. Si aquest document no se signa, o si no reflecteix cap desperfecte, es presumeix, llevat de prova en contra, que l'habitatge es va lliurar en un estat de conservació adequat. La conseqüència és evident. A l'arrendador que no documenti els danys en el moment del lliurament li serà molt difícil retenir la fiança o reclamar-los després.
10.Si l'arrendador no respon en quinze dies a un requeriment de reparació, l'inquilí la pot executar i descomptar-la de la renda
L'article 21 manté l'obligació de l'arrendador de fer, sense dret a apujar la renda, totes les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, i el dret de l'arrendatari a fer per si mateix les reparacions urgents, amb la comunicació prèvia a l'arrendador (apartat 3). El nou apartat 5 afegeix un procediment d'autotutela més ampli. Quan hi hagi danys o desperfectes que afectin l'habitabilitat, la seguretat o la salubritat de l'habitatge, o en general siguin necessàries reparacions de les previstes a l'apartat 1, l'arrendatari pot requerir per escrit a l'arrendador la reparació necessària, i adjuntar-hi un pressupost raonable per executar-la. L'arrendador disposa de quinze dies naturals des de la recepció del requeriment per acceptar el pressupost, proposar una reparació alternativa o executar directament la reparació. Transcorregut el termini sense resposta, o en cas de negativa injustificada, l'arrendatari pot executar les obres necessàries i descomptar-ne l'import de les rendes futures, sempre que el cost sigui raonable i adequat als danys que es pretenen esmenar i quedi acreditat documentalment. Per a l'arrendador, el missatge és clar. Tot requeriment de reparació s'ha de contestar per escrit dins d'aquest termini. En l'arrendament temporal regeix el règim encara més exigent de l'article 21 bis, ja exposat, amb un termini de resposta de cinc dies hàbils.
11.Desapareix la indemnització pactada per desistiment de l'arrendatari
L'article 11 manté la facultat de l'arrendatari d'habitatge habitual de desistir del contracte un cop transcorreguts almenys sis mesos, comunicant-ho a l'arrendador amb una antelació mínima de trenta dies, i afegeix, per a l'arrendament temporal, el desistiment un cop transcorregut almenys un mes des de la formalització, amb deu dies de preavís. La novetat és a l'apartat 3, segons el qual, en tots dos casos, el desistiment exercit d'aquesta manera "no generarà dret d'indemnització a favor de l'arrendador". Desapareix, per tant, la possibilitat, fins ara expressa a la llei, de pactar que l'arrendatari indemnitzi l'arrendador amb una mensualitat de renda per cada any de contracte que quedi per complir. La clàusula indemnitzatòria que figura en la majoria dels contractes no es pot incloure en els que se signin a partir d'ara. El desistiment abans d'aquests terminis mínims no està emparat per l'article 11 i es regeix per les regles generals de l'incompliment contractual.
12.Tanteig i retracte irrenunciables que sobreviuen a les vendes en bloc
L'article 25 es reescriu completament per reforçar el dret d'adquisició preferent de l'arrendatari. L'esquema bàsic es manté. En cas de venda de l'habitatge arrendat, l'arrendatari pot exercir el tanteig en el termini de trenta dies naturals des que se li notifiqui de manera fefaent la decisió de vendre, el preu i les altres condicions essencials, notificació els efectes de la qual caduquen als cent vuitanta dies naturals; i pot exercir el retracte, d'acord amb l'article 1518 del Codi Civil, quan no se li hagi fet la notificació o s'hi hagi omès qualsevol dels requisits exigits, o quan el preu efectiu resulti inferior o les altres condicions essencials menys oneroses, en el termini de trenta dies naturals des que l'adquirent li notifiqui de manera fefaent les condicions de la compravenda amb el lliurament d'una còpia de l'escriptura. El dret té preferència sobre qualsevol altre de similar, llevat del retracte del copropietari o del convencional inscrit al Registre de la Propietat en el moment de celebrar-se l'arrendament, i per inscriure la venda d'un habitatge arrendat s'ha de justificar que s'han practicat les notificacions; si l'habitatge no està arrendat, el venedor ho ha de declarar a l'escriptura sota pena de falsedat en document públic.
Les novetats són dues. La primera afecta les vendes conjuntes o en bloc. Fins ara, l'arrendatari no tenia tanteig ni retracte quan l'habitatge es venia juntament amb els altres habitatges o locals de l'arrendador en el mateix immoble. El nou apartat 7 inverteix la regla, de manera que els drets de l'arrendatari "no decauran pel fet que l'habitatge arrendat es transmeti conjuntament amb altres habitatges, locals, immobles o actius, sempre que l'habitatge sigui jurídicament individualitzable". Per fer-los efectius, la notificació del tanteig ha d'expressar el preu imputat a l'habitatge arrendat i els criteris objectius utilitzats per determinar-lo, i l'escriptura els ha de recollir; aquest preu és el que resulti de la distribució proporcional del preu global d'acord amb criteris objectius i verificables, atenent preferentment al valor de referència cadastral o, si no n'hi ha, a una taxació independent, i són ineficaces davant l'arrendatari les assignacions de preu que tinguin com a finalitat impedir o obstaculitzar l'exercici del dret. L'omissió del preu imputat o dels criteris obre la via del retracte. En les vendes conjuntes, i de manera subsidiària al dret de l'arrendatari, la legislació d'habitatge pot atribuir el tanteig i retracte sobre la totalitat de l'immoble a l'òrgan que designi l'Administració competent. Per a qui compra o ven edificis amb habitatges arrendats, l'operació exigeix des d'ara una notificació individualitzada a cada arrendatari amb un preu imputat defensable.
La segona novetat és taxativa, ja que "les parts no podran pactar la renúncia de l'arrendatari al dret d'adquisició preferent". Queda sense efecte la regla que admetia la renúncia en els contractes de durada pactada superior a cinc anys, o set si l'arrendador era persona jurídica, i la clàusula de renúncia, freqüent en els contractes de llarga durada, no es pot incloure en els nous.
13.Forma escrita i transparència en els anuncis
L'article 37 afegeix a la facultat de totes dues parts d'exigir-se la formalització per escrit del contracte una regla nova. A instància de l'arrendatari, la formalització per escrit és obligatòria. L'incompliment d'aquesta obligació no afecta la validesa ni l'eficàcia del contracte verbal, però pot generar responsabilitat administrativa d'acord amb la legislació sectorial aplicable.
Fora de la LAU, l'article 20 del reial decret-llei imposa a les ofertes i els anuncis d'arrendament d'habitatge, en qualsevol mitjà, els principis de veracitat i transparència i un contingut mínim, format per l'índex de referència del preu del lloguer d'habitatge; quan escaigui, la renda de l'últim contracte d'habitatge habitual vigent en els cinc anys anteriors; el límit de renda aplicable en els àmbits subjectes a limitació legal; la condició de gran tenidor de l'arrendador, si escau; i el número, codi o títol identificatiu de la unitat arrendada, si n'hi ha, com els codis dels habitatges d'ús turístic. Tot això sens perjudici de les competències d'inspecció i sanció de les administracions públiques.
14.La condició de gran tenidor s'acredita amb certificació registral i computa els habitatges d'un mateix edifici
L'article 4 del reial decret-llei retoca la Llei 12/2023 en un punt que condiciona moltes de les regles anteriors. Els llindars de la condició de gran tenidor no canvien. Continuen sent més de deu immobles urbans d'ús residencial, o una superfície construïda residencial de més de 1.500 metres quadrats, exclosos garatges i trasters, amb la possibilitat, ja existent, que la comunitat autònoma l'apliqui a partir de cinc immobles o més a les zones tensionades, amb una motivació específica. El que és nou és, d'una banda, que la condició s'ha d'acreditar mitjançant una certificació registral i, de l'altra, que en el còmput s'inclouen les unitats susceptibles d'ús residencial integrades en una mateixa finca encara que no hi hagi divisió horitzontal inscrita, de manera que el propietari d'un edifici sencer sense dividir compta tots els seus habitatges. El mateix article dona una nova redacció a la disposició transitòria quarta de la Llei 12/2023, d'acord amb la qual els contractes anteriors a aquesta llei es poden acollir a les pròrrogues de l'article 10 de la LAU i les seves actualitzacions de renda queden subjectes al límit de la disposició addicional onzena de la LAU, i es manté en tota la resta el règim vigent quan es van celebrar.
15.Suspensió de desnonaments fins al 31 de desembre de 2030 i enervació extraordinària a càrrec de l'Administració
Tot i que no modifiquen la LAU, dues mesures del reial decret-llei incideixen directament en la posició de l'arrendador davant l'impagament. L'article 2 estableix, fins al 31 de desembre de 2030, la suspensió dels desnonaments de persones en situació de vulnerabilitat sense alternativa habitacional. Quan el demandant sigui una entitat dedicada a l'adquisició d'immobles o de carteres de préstecs hipotecaris impagats, el tribunal suspèn el procediment per interlocutòria, encara que s'hagi dictat sentència, mentre no s'hagi practicat el llançament i sense compensació per al demandant. En els altres casos en què no escaigui l'enervació extraordinària, la suspensió se sotmet a revisió periòdica, a causes d'aixecament i a una durada màxima de tres anys, amb compensació per als demandants persones físiques i per a les persones jurídiques dedicades al lloguer assequible o social, en les condicions i amb els límits que estableix el mateix article.
L'article 5 modifica la Llei d'Enjudiciament Civil i introdueix una enervació extraordinària en els desnonaments per impagament de rendes o quantitats assimilades quan l'arrendatari sigui en situació de vulnerabilitat econòmica. L'Administració competent disposa de dos mesos, improrrogables, des de la notificació per oferir una alternativa habitacional adequada o per pagar o consignar judicialment la totalitat del que es reclama, el que s'hagi meritat i les costes; durant aquest termini queden suspesos el procediment i, si escau, el llançament. Si paga o consigna íntegrament, l'acció queda enervada, el procediment acaba i el contracte continua. Si transcorren els dos mesos sense alternativa ni pagament íntegre, l'Administració se subroga automàticament en la posició del deutor, no escau el llançament i el contracte continua fins que expiri mentre persisteixi la vulnerabilitat. A més, en l'execució hipotecària la demanda ha d'indicar si l'immoble és l'habitatge habitual del deutor i si l'executant és gran tenidora, i, si declara que no ho és, ha d'aportar una certificació del Registre de la Propietat dels habitatges que té al seu nom. La disposició transitòria segona estén aquestes mesures a les execucions en curs en què no s'hagi practicat el llançament.
16.El nou Títol V sancionador es dirigeix a les plataformes de lloguer de curta durada
El Títol V de la LAU (articles 38 a 51) se substitueix íntegrament per un règim sancionador que no afecta els arrendadors ni els arrendataris, perquè els seus únics destinataris són les plataformes en línia de lloguer de curta durada que incompleixin les obligacions de subministrament i intercanvi de dades vinculades a la Finestreta Única Digital d'Arrendaments, previstes en el Reglament (UE) 2024/1028. És infracció molt greu no recollir ni transmetre mensualment o trimestralment les dades exigides, sancionada amb una multa d'un milió d'euros, que es pot elevar fins al 2 % del volum de negoci anual global; greu, transmetre dades incompletes o inexactes, amb una multa de cinc-cents mil euros, que es pot elevar fins a l'1 %; i lleu, no interconnectar-se amb la Finestreta Única o complir fora de termini, amb una multa de cent mil euros. La competència sancionadora correspon als òrgans del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana, i les sancions greus i molt greus fermes es publiquen al BOE. La norma deixa a salvo les competències de les comunitats autònomes en habitatge, turisme, consum o urbanisme, i les de totes les administracions per inspeccionar i sancionar les conductes relacionades amb l'oferta, la publicitat, la intermediació, la formalització o l'execució dels contractes.
17.Què passa amb els contractes ja signats
La disposició transitòria vuitena de la LAU resol la qüestió per als contractes de temporada. Els contractes d'arrendament per temporada, d'habitatge temporal i els de naturalesa similar celebrats abans del 8 d'octubre de 2026 conserven la consideració d'arrendaments per a ús diferent del d'habitatge i continuen regint-se pel règim que els era aplicable fins a la finalització del termini pactat, arribat el qual s'extingeixen sense possibilitat de pròrroga. Si l'arrendament temporal es renova, la renovació es regeix ja per les noves regles, de manera que haurà d'expressar la causa i respectar el termini màxim i el límit de renda de l'article 17.8.
Per als contractes d'habitatge habitual en vigor, el reial decret-llei declara expressament aplicables la pròrroga extraordinària de fins a dos anys i el límit a les actualitzacions de renda fins al 31 de desembre de 2027, i les pròrrogues de l'article 10 continuen operant com fins ara, també per als contractes anteriors a la Llei 12/2023. Pel que fa a les altres modificacions —tributs i despeses, indemnització per desistiment, garanties, renúncia al tanteig, procediment de reparacions—, la norma no conté una disposició transitòria general. La regla de partida és la irretroactivitat. Els contractes es regeixen per la llei vigent en el moment de la seva celebració (article 2.3 del Codi Civil i disposicions transitòries del mateix Codi), de manera que les clàusules pactades vàlidament en contractes anteriors al 8 d'octubre de 2026 mantenen, en principi, la seva eficàcia, i les noves regles s'apliquen als contractes que se celebrin o es renovin a partir d'aquesta data. No es pot descartar, però, que l'aplicació d'alguna d'aquestes regles als contractes anteriors —en especial, la repercussió de l'IBI i la renúncia al tanteig— generi controvèrsia i acabi als tribunals.
18.Catalunya i la normativa autonòmica
La nova disposició addicional dotzena de la LAU declara que la llei es dicta a l'empara de la competència exclusiva de l'Estat en legislació civil (article 149.1.8.ª de la Constitució), sens perjudici de la conservació, modificació i desenvolupament per les comunitats autònomes dels seus drets civils propis, "com a la Comunitat Autònoma de Catalunya", i de les seves competències en matèria d'habitatge. En particular, les previsions sobre l'arrendament d'habitatge temporal i per habitacions s'entenen sens perjudici de les disposicions que, en exercici d'aquestes competències, hagin dictat o dictin les comunitats autònomes, que s'aplicaran en el seu àmbit territorial respectiu. Per als contractes sobre habitatges situats a Catalunya, per tant, la LAU reformada s'ha de llegir juntament amb la normativa catalana d'habitatge i amb les regles que la Generalitat hagi aprovat o aprovi sobre els lloguers de temporada i d'habitacions, a més de la declaració de zones de mercat residencial tensionat que ja regeix en bona part del territori.
19.El que han de revisar ara arrendadors i arrendataris
La reforma converteix l'habitatge habitual, la temporalitat justificada i el control de les rendes en els eixos de la LAU, i ho fa amb regles precises que obliguen a revisar la pràctica contractual. Els arrendadors han d'adaptar els seus models de contracte. Han d'expressar i documentar la causa en els arrendaments temporals i no encadenar-ne més de dos; suprimir les clàusules que repercuteixen l'IBI i altres tributs, la indemnització per desistiment, l'exigència d'una assegurança d'impagament i la renúncia al tanteig i retracte; ajustar les garanties addicionals a dues mensualitats (una en el lloguer temporal); contestar per escrit en quinze dies naturals (cinc dies hàbils en el temporal) tot requeriment de reparació; signar el document de finalització de l'arrendament amb l'estat de l'habitatge; comprovar que la suma de les rendes per habitacions no supera la de l'habitatge complet; completar els anuncis amb la informació obligatòria; i, en les vendes d'edificis, notificar a cada arrendatari un preu imputat objectiu. Els arrendataris, per la seva banda, disposen de nous instruments, com la pròrroga extraordinària de fins a dos anys, el límit del 2 % a les actualitzacions fins a final de 2027, la conversió del contracte temporal sense causa en habitatge habitual, el procediment de reparació amb descompte de la renda, el desistiment sense indemnització i un tanteig i retracte irrenunciables. Tot això sota la incertesa d'una convalidació pendent, que aconsella seguir de prop la tramitació parlamentària i preveure expressament, en els contractes que se signin aquests dies, les conseqüències d'una eventual derogació.
