01.L'acord d'unificació de criteris i el seu valor
La Junta de Jutges de la Secció Civil del Tribunal d'Instància de Barcelona es va reunir el 29 d'octubre de 2026, a l'empara de l'article 170 de la Llei Orgànica del Poder Judicial i de l'article 62.1 del Reglament 1/2000, dels òrgans de govern dels tribunals, i va adoptar set criteris sobre l'aplicació del Reial Decret‑llei 29/2026, de 6 d'octubre, pel qual s'adopten mesures urgents per a la protecció de la funció social de l'habitatge i l'ampliació de l'oferta d'habitatge assequible, en vigor des del 8 d'octubre de 2026. La magistrada presidenta del Tribunal d'Instància va signar l'acord el 3 de novembre. Consta elevat a la Sala de Govern del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya perquè en tingui coneixement, i se'n va ordenar la comunicació, entre d'altres, al president de l'Audiència Provincial de Barcelona, a la Fiscalia Provincial i als col·legis de l'advocacia i de procuradors de Barcelona.
Un acord d'unificació de criteris no és una font del Dret ni vincula els jutges, que continuen sotmesos únicament a la llei i resolen cada cas amb independència. Tampoc no vincula l'Audiència Provincial, que coneixerà de les apel·lacions. El seu valor és un altre. Anuncia com aplicaran, en principi, els jutjats civils de Barcelona una norma d'urgència que planteja dubtes des del primer dia, i permet a les parts ajustar la seva estratègia abans de demandar o de contestar. L'acord porta el número (I), cosa que fa preveure que n'hi haurà d'altres.
Per valorar cada criteri cal partir del text de la norma, que reproduïm en allò essencial.
02.El text i l'estructura de l'article 2 del Reial Decret‑llei 29/2026
L'article 2.1 disposa:
“Des de l'entrada en vigor d'aquest reial decret-llei i fins al 31 de desembre de 2030, per als processos en què actuï com a demandant tota entitat amb personalitat jurídica o sense dedicada a adquirir immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats per un preu clarament inferior al seu valor de taxació de mercat, totes dues amb l'objecte d'eludir els mecanismes de funció social de l'habitatge o maximitzar-ne la rendibilitat a través de la desproporció en les rendes de lloguer, en els preus de revenda o per la seva destinació a finalitats no residencials i, en tot cas sense que sigui aplicable a ens públics territorials i aquells altres organismes públics i empreses o societats mercantils pertanyents al sector públic, la finalitat dels quals és la promoció i la gestió d'habitatge social i assequible, i en el cas que la persona demandada es trobi en situació de vulnerabilitat, ja sigui certificat a partir d'informe dels serveis socials, o sigui per aplicació dels criteris del 441.7 de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d'enjudiciament civil, i no tingui alternativa habitacional, s'hagi suspès o no prèviament el procés en els termes establerts a l'article 441.5 de la Llei 1/2000, de 7 de gener, el tribunal suspendrà per interlocutòria el procés, i aquesta previsió també serà aplicable quan ja s'hagi dictat sentència, decret o interlocutòria que posi fi al procediment o que acordi el llançament, sempre que aquest últim no s'hagi executat efectivament”.
L'article 2.2 s'aplica, fins a la mateixa data, “només en aquells casos en què no sigui aplicable el que disposa l'article 5.Dos”, als “processos en què actuïn com a demandants persones diferents de les previstes en l'apartat anterior”. Amb els mateixos requisits de vulnerabilitat i manca d'alternativa habitacional, i sempre que “l'Administració pública competent no hagi ofert una alternativa habitacional digna i adequada”, el tribunal demana informe a l'administració competent en matèria d'habitatge i serveis socials “perquè informi expressament sobre els recursos que tenen disponibles i els ofereixin”. Si no respon o informa que no en té, “el tribunal suspendrà el procés fins que aquestes mesures siguin adoptades i es garanteixi una alternativa habitacional adequada”. La suspensió “serà revisada pel tribunal cada dotze mesos” i s'aixeca quan desapareix la vulnerabilitat, quan es posa a disposició una alternativa adequada i efectiva o el demandat la rebutja sense causa justificada, o quan “transcorrin tres anys des que es va acordar la suspensió”. L'administració assumeix la compensació del demandant persona física o persona jurídica dedicada al lloguer habitual assequible o social, que comprèn “com a màxim, la renda contractual deixada de percebre, així com costos de subministraments impagats i les costes processals”, sense lucre cessant hipotètic ni danys morals. La norma precisa que ni la suspensió ni la compensació eximeixen el demandat de continuar pagant la renda. I l'últim paràgraf de l'apartat afegeix dos límits:
“No escaurà la suspensió quan el tribunal apreciï, ateses les circumstàncies concurrents, que ha de prevaler la situació de vulnerabilitat econòmica o habitacional de la part demandant, llevat que es tracti d'una persona jurídica, o d'una persona física que tingui la condició de gran tenidor. Tampoc no prevaldrà la situació de vulnerabilitat econòmica de la part demandada quan la part demandant sigui una persona física titular de dos habitatges o menys”.
D'aquest text en resulten dos règims molt diferents. El de l'apartat 1 es defineix pel demandant, una entitat que compra immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats per un preu clarament inferior al seu valor de taxació de mercat i amb una finalitat concreta, la d'eludir la funció social de l'habitatge o maximitzar-ne la rendibilitat mitjançant rendes desproporcionades, preus de revenda o la destinació dels habitatges a finalitats no residencials. Davant d'aquesta entitat, acreditades la vulnerabilitat i la manca d'alternativa habitacional, la suspensió és directa, sense informe previ de l'Administració, sense revisió periòdica, sense causes d'aixecament, sense límit de tres anys i sense compensació. Dura, en principi, fins al 31 de desembre de 2030. El règim de l'apartat 2 és residual i subsidiari. Abasta tots els altres demandants, cedeix davant l'enervació extraordinària de l'article 22.6 de la Llei d'Enjudiciament Civil, depèn que l'Administració no ofereixi una alternativa, es revisa cada any, dura com a màxim tres anys i dona dret a compensació al demandant persona física o persona jurídica dedicada al lloguer habitual assequible o social. Determinar en quin dels dos apartats és el demandant, i en particular provar la finalitat que exigeix l'apartat 1, serà sovint la veritable batalla de l'incident.
03.El primer criteri exclou els incidents de tercers ocupants
L'acord exclou de l'article 2 “els incidents de tercers ocupants”, perquè aquests no tenen “la condició de demandant ni demandat a què es refereix l'article 2”. L'acord no cita cap precepte, però es refereix a l'incident que la llei regula per als ocupants de l'immoble que no són l'executat ni els qui en comparteixen l'ús amb ell, a l'article 704.2 de la Llei d'Enjudiciament Civil per al lliurament d'immobles i, per remissió d'aquest, a l'article 675 per als immobles subhastats. Quan l'immoble que s'ha de lliurar està ocupat per aquestes persones, el lletrat de l'Administració de Justícia els notifica l'execució perquè en deu dies presentin els títols que justifiquin la seva situació, i l'executant pot demanar el llançament dels qui consideri ocupants de mer fet o sense títol suficient.
El criteri és coherent amb la lletra del precepte, que parla de “la persona demandada”. Al nostre parer, però, el seu abast és limitat. No afecta qui sí que ha estat demandat, encara que ho hagi estat de manera genèrica. És el cas de les demandes de recuperació de la possessió d'un habitatge adreçades també contra els seus ignorats ocupants, que l'article 441.1 bis permet notificar a qui s'hi trobi habitant. Qui ha estat emplaçat com a demandat pot invocar l'article 2 encara que no se l'identifiqués pel seu nom a la demanda. Per al demandant, la conseqüència pràctica és que, com més ampli sigui el cercle de demandats, més ampli serà també el dels qui poden demanar la suspensió.
04.El primer criteri exclou també les execucions hipotecàries, que es regeixen per la Llei 1/2013
L'acord exclou també les execucions hipotecàries, perquè tenen “la seva pròpia regulació específica” a la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració del deute i lloguer social, que el reial decret‑llei no ha modificat, com tampoc les causes de suspensió d'aquest procediment. Sí que ha tornat a redactar l'article 685.2 de la Llei d'Enjudiciament Civil, que exigeix que la demanda indiqui si l'immoble és l'habitatge habitual del deutor i si l'executant és gran tenidor, amb certificació del Registre de la Propietat quan negui ser-ho. I, com veurem, els seus articles 1.4 i 1.5 i la seva disposició final primera afecten també els qui compren o executen aquests crèdits.
La protecció del deutor hipotecari vulnerable és, per tant, a l'article 1 de la Llei 1/2013, que regula la seva pròpia suspensió de llançaments i la subjecta a requisits més estrictes que els de l'article 2. Segons el seu apartat 1, fins que hagin transcorregut quinze anys des de la seva entrada en vigor, és a dir, fins al 15 de maig de 2028, “no escaurà el llançament quan en un procés judicial o extrajudicial d'execució hipotecària s'hagi adjudicat al creditor, o a qualsevol altra persona física o jurídica l'habitatge habitual” de persones en situació d'especial vulnerabilitat. Aquests supòsits són la família nombrosa, la unitat familiar monoparental amb almenys un fill a càrrec, la unitat familiar de què forma part un menor d'edat, aquella en què algun membre té una discapacitat igual o superior al 33 %, una situació de dependència o una malaltia que l'incapacita de manera permanent per treballar, la del deutor en atur, la que conviu amb familiars fins al tercer grau en situació de discapacitat, dependència o malaltia greu, la que té una víctima de violència de gènere i el deutor més gran de 60 anys.
No n'hi ha prou d'estar en un d'aquests supòsits. Hi han de concórrer, a més, quatre circumstàncies econòmiques. Els ingressos de la unitat familiar no poden superar tres vegades l'IPREM anual de catorze pagues, límit que s'incrementa per cada fill a càrrec i que puja a quatre o cinc vegades en els casos de discapacitat, dependència o malaltia greu que la llei assenyala. En els quatre anys anteriors, la unitat familiar ha d'haver patit una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques, que la llei entén produïda quan l'esforç de la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s'ha multiplicat almenys per 1,5. La quota hipotecària ha de superar el 50 % dels ingressos nets de la unitat familiar. I el préstec ha de recaure sobre l'únic habitatge en propietat del deutor i s'ha d'haver concedit per adquirir-lo. Durant la suspensió, l'executat situat en el llindar d'exclusió pot sol·licitar i obtenir del creditor executant adherit al Codi de Bones Pràctiques del Reial Decret‑llei 6/2012 el lloguer de l'habitatge en les condicions que aquest codi estableix.
La comparació amb l'article 2 mostra el que significa el criteri de la Junta. El deutor hipotecari no té el filtre ampli de la vulnerabilitat de l'article 2, sinó la llista tancada i els requisits acumulatius de la Llei 1/2013, i la seva protecció acaba el 15 de maig de 2028, més de dos anys i mig abans que la del reial decret‑llei. L'exclusió resulta cridanera si es té en compte que l'article 2.1 es dirigeix precisament a les entitats que compren carteres de préstecs hipotecaris impagats, la via natural de recuperació de les quals és l'execució hipotecària. L'exclusió abasta, però, només el procediment d'execució. Al nostre parer, si l'adjudicatari demanda després per precari qui continua ocupant l'habitatge, aquest procés és un dels de l'article 441.5, i l'article 2.1 s'hi aplica plenament. El reial decret‑llei sí que preveu una altra protecció per a aquest escenari, que l'acord no esmenta. L'article 1.5 suspèn fins al 31 de desembre de 2030 qualsevol llançament que afecti l'habitatge habitual d'una persona vulnerable sense alternativa habitacional quan una de les entitats de l'article 1.1, que inclou aquests fons i les persones jurídiques grans tenidores, l'adquireixi o se l'adjudiqui per menys del 70 % del seu valor de mercat a l'empara de les excepcions dels apartats 2.e) o 4 d'aquest article. Aquestes excepcions només es poden invocar des de l'aprovació i l'entrada en vigor del Codi de Bones Pràctiques i per les entitats que n'acreditin l'adhesió i el compliment, de manera que, mentre el codi no s'aprovi, l'article 1.5 no té supòsits als quals aplicar-se.
Fora de l'execució, la disposició final primera ha afegit a la Llei 5/2019 un article 25 bis que protegeix el deutor davant la cessió del seu préstec. Pot oposar al cessionari les mateixes excepcions i defenses que al creditor originari. Es prohibeix cedir els préstecs hipotecaris vençuts de deutors acollits al Reial Decret‑llei 6/2012. I, si després de la cessió el deutor acredita en sis mesos que reuneix els requisits per acollir-s'hi, el cedent ha de readquirir el préstec pel mateix preu. La norma s'aplica a les cessions fetes des de l'entrada en vigor del reial decret‑llei.
05.El segon criteri exigeix que l'informe dels serveis socials certifiqui la vulnerabilitat
L'article 2 admet dues vies per acreditar la vulnerabilitat. Pot estar “certificat a partir d'informe dels serveis socials” o resultar de l'“aplicació dels criteris del 441.7” de la Llei d'Enjudiciament Civil. L'acord precisa que l'informe dels serveis socials “haurà de contenir certificació expressa d'aquesta concurrència de vulnerabilitat” i que, si no la conté, la vulnerabilitat es podrà acreditar per la segona via.
Compartim el criteri. El participi “certificat” no deixa marge perquè el jutge dedueixi la vulnerabilitat d'un informe merament descriptiu de la situació econòmica o familiar del demandat. Però convé precisar què suposa la segona via. L'article 441.7 no estableix llindars automàtics. Diu que el tribunal “podrà considerar” determinats fets, i li imposa una “valoració ponderada i proporcional del cas concret, apreciant les situacions de vulnerabilitat que puguin concórrer també en la part actora”. Quan l'informe no certifica, per tant, és el mateix tribunal qui valora la vulnerabilitat, i la càrrega d'aportar les dades recau en el demandat, que haurà d'acreditar els ingressos de la unitat familiar, la renda, el cost dels subministraments d'electricitat, gas, aigua i telecomunicacions, la composició de la llar i els documents que acreditin la discapacitat, la dependència o la condició de víctima de violència sobre la dona.
Cap de les dues vies no acredita el segon requisit de l'article 2, que el demandat “no tingui alternativa habitacional”. A l'apartat 2, l'informe que el tribunal demana a l'Administració versa sobre els recursos que aquesta pot oferir, no sobre si el demandat disposa d'una alternativa pròpia. En tots dos apartats, entenem que correspon al demandat justificar que no en té, normalment amb el mateix informe dels serveis socials. Per al demandant, la revisió de l'informe aportat és el primer punt de control. Si no certifica expressament la vulnerabilitat, si no es pronuncia sobre la manca d'alternativa o si consta que el demandat disposa d'un altre habitatge, hi ha base per oposar-s'hi.
06.El tercer criteri obre l'apel·lació contra la interlocutòria que suspèn
L'acord estableix que, si s'estima la suspensió, “escaurà recurs d'apel·lació en tots els casos, inclòs el supòsit previst a l'article 2.2, i sens perjudici de la facultat de revisió pel Tribunal cada dotze mesos”, i que, si es desestima, “hi cabrà recurs de reposició”. Les sol·licituds es tramitaran en peça separada.
El reial decret‑llei no diu quin recurs hi cap. Segons l'article 455.1 de la Llei d'Enjudiciament Civil, són apel·lables les sentències, les interlocutòries definitives i les interlocutòries que la llei assenyali expressament, i segons l'article 451.2, contra les interlocutòries no definitives hi cap reposició. La interlocutòria que suspèn no posa fi al procés, i per això, amb una lectura formal, només admetria reposició. La Junta opta per una interpretació funcional, que té suport en el mateix sistema de la Llei d'Enjudiciament Civil, perquè per a la suspensió per prejudicialitat penal o civil dona apel·lació contra la interlocutòria que suspèn i només reposició contra la que la denega (articles 41 i 43). Una suspensió que pot durar fins al 31 de desembre de 2030, que exigeix qualificar el demandant d'acord amb l'apartat 1 o l'apartat 2 i que es pot demanar en qualsevol fase del procediment no és una qüestió incidental, i mereix una segona instància. Compartim la solució, que permetrà a l'Audiència Provincial de Barcelona fixar doctrina sobre els conceptes de la norma. Però l'última paraula sobre l'admissió de l'apel·lació la té l'Audiència, a la qual l'acord no vincula. Mentre no es pronunciï, la part que recorri segons la indicació de recursos que contingui la mateixa interlocutòria no s'hauria de veure perjudicada si l'Audiència entengués una altra cosa.
L'asimetria és deliberada i coincideix amb la d'aquests preceptes. El demandant que veu suspès el seu procés té apel·lació, i el demandat a qui es denega la suspensió, només reposició. Entenem que la denegació no impedeix una nova sol·licitud fonamentada en fets posteriors, perquè la vulnerabilitat és una situació que pot canviar.
L'acord esmenta la revisió cada dotze mesos, que el text preveu només per a l'apartat 2. A l'apartat 1, la norma no preveu revisió ni causes d'aixecament. Al nostre parer, la suspensió de l'apartat 1 es pot aixecar igualment si desapareix algun dels seus pressupòsits, per exemple perquè el demandat deixa de ser vulnerable o disposa d'una alternativa habitacional, ja que la suspensió només es justifica mentre aquests subsisteixen.
07.El quart criteri admet la vulnerabilitat social al costat de l'econòmica
L'acord declara que la vulnerabilitat de l'article 2 “comprèn tant la vulnerabilitat econòmica com la vulnerabilitat social”, perquè “quan el legislador ha volgut referir-se exclusivament a la vulnerabilitat econòmica així ho ha fet expressament”. L'argument es recolza en el mateix reial decret‑llei. L'article 2 parla de “situació de vulnerabilitat”, sense adjectiu. En canvi, l'article 22.6 de la Llei d'Enjudiciament Civil exigeix que l'arrendatari sigui “en situació de vulnerabilitat econòmica en els termes legalment previstos”, i l'últim paràgraf de l'article 2.2 distingeix entre la vulnerabilitat “econòmica o habitacional” del demandant i la vulnerabilitat “econòmica” del demandat. I la mateixa Llei d'Enjudiciament Civil ja distingia totes dues, perquè l'article 441.5 parla de la situació de vulnerabilitat “econòmica i, si escau, social” de la llar.
L'acord no diu què és la vulnerabilitat social, però la llei sí que ho fa. Segons l'article 441.7, per apreciar-la el tribunal “podrà considerar el fet que, entre els qui ocupin l'habitatge, es trobin persones dependents de conformitat amb el que disposa l'apartat 2 de l'article 2 de la Llei 39/2006, de 14 de desembre, de promoció de l'autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència, víctimes de violència sobre la dona o persones menors d'edat”. La dependència és, segons aquest precepte, “l'estat de caràcter permanent en què les persones, a causa de dificultats que afecten la seva autonomia, necessiten cures i suports d'una altra o d'altres persones o ajudes importants per fer activitats de la vida diària”. La vulnerabilitat econòmica, en canvi, es mesura amb dades. El tribunal pot considerar que la renda, en el desnonament per falta de pagament, més els subministraments superi el 30 % dels ingressos de la unitat familiar i que aquests ingressos no arribin a tres vegades l'IPREM mensual, amb increments per fill a càrrec, per majors de 65 anys o persones dependents i fins a cinc vegades l'IPREM si algun membre té una discapacitat igual o superior al 33 %, una situació de dependència o una malaltia que l'incapaciti de manera permanent per treballar.
Al nostre parer, aquesta enumeració no és tancada, perquè el tribunal “podrà considerar” aquests fets, cosa que no n'exclou d'altres d'entitat equivalent, com una malaltia greu, una edat avançada sense xarxa familiar o una situació d'exclusió que els serveis socials acreditin. Però cal distingir. Els tres supòsits legals, persones dependents, víctimes de violència sobre la dona i menors d'edat, són el nucli ferm i es poden acreditar davant el mateix tribunal per la via de l'article 441.7. Fora d'aquests, la vulnerabilitat social difícilment prosperarà sense un informe dels serveis socials que la certifiqui expressament.
La qüestió més delicada és si la vulnerabilitat social és suficient per si sola. L'acord la situa en peu d'igualtat amb l'econòmica, i entenem que és així en el pla del concepte. Però l'article 2 exigeix, a més, que el demandat “no tingui alternativa habitacional”, i aquest requisit actua com a filtre. Una llar amb menors i amb recursos suficients per llogar un altre habitatge té alternativa i no es pot acollir a la suspensió. A la pràctica, la vulnerabilitat social serà decisiva en les llars que superen per poc els llindars econòmics de l'article 441.7 però que, per la seva composició, no poden accedir a un altre habitatge.
El criteri té tres conseqüències que l'acord no explicita. La primera afecta la relació entre l'article 2.2 i l'enervació extraordinària. Com que l'article 2.2 només s'aplica quan no escau l'article 22.6, i aquest exigeix vulnerabilitat econòmica, en el desnonament per falta de pagament l'arrendatari amb vulnerabilitat econòmica anirà a l'enervació extraordinària, llevat que el demandant sigui una entitat de l'article 2.1, mentre que el que només acrediti vulnerabilitat social podrà demanar la suspensió de l'article 2.2. La segona afecta els fons de l'article 2.1. Davant d'aquests, la vulnerabilitat social, unida a la manca d'alternativa, és suficient per suspendre el procés fins al 2030.
La tercera és la més rellevant per al petit propietari. L'últim paràgraf de l'article 2.2 disposa que no prevaleix “la situació de vulnerabilitat econòmica de la part demandada quan la part demandant sigui una persona física titular de dos habitatges o menys”. Si, com sosté la Junta, el legislador diu “econòmica” quan vol dir només econòmica, l'exclusió no abasta la vulnerabilitat social, de manera que el propietari d'un o dos habitatges podria veure suspès el desnonament d'una llar amb menors o amb persones dependents encara que la seva vulnerabilitat econòmica no compti. Es pot defensar el contrari, amb l'argument que la finalitat de la norma és protegir el petit propietari i que no té sentit protegir-lo només davant d'una de les dues vulnerabilitats. Però la lletra i la lògica del mateix acord apunten a la primera lectura, i convé comptar-hi. Al petit propietari li queden llavors tres defenses. Pot acreditar la seva pròpia vulnerabilitat econòmica o habitacional, que segons el primer incís del mateix paràgraf pot fer improcedent la suspensió. Pot discutir amb rigor la certificació de la vulnerabilitat social i la manca d'alternativa. I, si s'acorda la suspensió, pot exigir que la interlocutòria fixi la compensació a càrrec de l'administració competent en matèria d'habitatge, que la norma li reconeix per ser persona física.
08.El cinquè criteri limita el règim transitori als procediments que enumera la llei
La disposició transitòria segona disposa:
“El règim previst fins al 31 de desembre de 2030 a l'article 2, i el nou règim previst a l'article 5.Dos serà aplicable a les execucions de resolucions dictades en els procediments a què es refereix l'apartat 5 de l'article 441 de la Llei 1/2000, de 7 de gener, que estiguin en curs en entrar en vigor, sempre que no s'hagi practicat el llançament”.
En el cas de l'article 2, afegeix la disposició, l'executat pot demanar-ne l'aplicació “encara que el tràmit previst en els apartats esmentats s'hagi resolt amb anterioritat o s'hagi esgotat el termini màxim de suspensió previst a l'apartat 6 de l'article 441”, i, presentada la sol·licitud amb la documentació justificativa, el lletrat de l'Administració de Justícia “suspendrà provisionalment la pràctica del llançament fins que el tribunal resolgui mitjançant interlocutòria”.
La Junta interpreta la disposició de manera restrictiva, de forma que s'aplica només als procediments als quals remet l'article 441.5, que són els dels números 1.º, 2.º, 4.º i 7.º de l'article 250.1 de la Llei d'Enjudiciament Civil, és a dir, el desnonament per falta de pagament o per expiració del termini, el precari, la tutela sumària de la possessió, inclosa la recuperació de l'habitatge ocupat, i l'efectivitat dels drets reals inscrits, “sens perjudici de la via específica continguda a l'article 5.2 del RD en cas de concurrència de vulnerabilitat econòmica”.
Hi coincidim, i creiem que la mateixa delimitació val per a l'article 2 en els processos iniciats després del 8 d'octubre. L'article 2 no enumera els processos als quals s'aplica, però es remet al tràmit de l'article 441.5 i als criteris de l'article 441.7, que només operen en aquests quatre procediments, i la seva rúbrica parla de “desnonaments”. En quedarien fora, per tant, els llançaments que resulten d'un judici ordinari, com l'acció reivindicatòria, o d'una divisió de cosa comuna.
La conseqüència pràctica més immediata és al segon paràgraf de la disposició. En una execució pendent el 8 d'octubre, n'hi ha prou que l'executat presenti la sol·licitud amb la seva documentació perquè el lletrat de l'Administració de Justícia suspengui provisionalment el llançament, encara que el jutjat ja hagués esgotat abans la suspensió ordinària de dos o quatre mesos de l'article 441.6.
09.El sisè criteri ordena suspendre d'ofici els llançaments pendents perquè operi l'enervació extraordinària
L'article 5.Dos del reial decret‑llei ha afegit un apartat 6 a l'article 22 de la Llei d'Enjudiciament Civil, que comença així:
“En els processos de desnonament per falta de pagament de rendes o quantitats degudes de l'article 250.1.1.º, quan s'acrediti que la persona arrendatària es troba en situació de vulnerabilitat econòmica en els termes legalment previstos, i no aplicant-se per al supòsit previst a l'article 2.1 del Reial decret-llei 29/2026 […], si l'Administració pública competent no ofereix una alternativa habitacional adequada, estarà obligada a enervar l'acció mitjançant el pagament a l'arrendador o la consignació judicial de la totalitat de les quantitats reclamades i de les que s'hagin meritat fins al moment del pagament o consignació, així com les costes processals a favor del demandant”.
L'Administració disposa d'“un termini màxim i improrrogable de dos mesos des de la notificació”, durant el qual queden suspesos el procediment i, si escau, el llançament. Si paga o consigna, es declara enervada l'acció i el contracte continua vigent. Si no fa res, “quedarà subrogada automàticament en la posició deutora de l'arrendatari, i no hi haurà lloc per al llançament, i el contracte d'arrendament es mantindrà vigent fins que expiri mentre es mantingui la situació de vulnerabilitat econòmica”. Aquesta enervació és independent de l'ordinària de l'article 22.4, no computa com a enervació anterior i escau encara que l'arrendador hagi fet el requeriment fefaent de pagament.
Per als processos en curs, la disposició transitòria segona imposa que, “abans de continuar el procés, independentment de la fase en què es trobi, s'haurà de donar compliment a la nova obligació d'enervació extraordinària”. La Junta n'extreu que el llançament pendent “s'haurà de suspendre d'ofici” quan concorrin tres requisits, que consti acreditada mitjançant resolució prèvia la vulnerabilitat econòmica del demandat, que el demandant no estigui comprès a l'article 2.1 i que es tracti d'un judici verbal de desnonament per falta de pagament.
El criteri ens sembla correcte. Si la norma obliga a complir l'enervació extraordinària abans de continuar, en qualsevol fase, el tribunal no pot executar el llançament quan ja consta en les actuacions que en concorren els pressupòsits. La resolució prèvia serà normalment la interlocutòria que, en el tràmit de l'article 441.6, va apreciar la vulnerabilitat econòmica. Entenem que una resolució que només va apreciar vulnerabilitat social no és suficient, perquè l'article 22.6 exigeix l'econòmica. Si la vulnerabilitat econòmica no consta en una resolució anterior, l'arrendatari haurà de demanar l'aplicació de l'article 22.6 i acreditar-la.
Per a l'arrendador, l'efecte és rellevant. Si l'Administració no paga ni ofereix una alternativa en dos mesos, el seu deutor passa a ser l'Administració, el contracte continua vigent fins que expiri mentre duri la vulnerabilitat econòmica i no hi ha llançament. El requeriment previ de pagament, que impedeix l'enervació ordinària, no impedeix aquesta. Si, en canvi, l'Administració ofereix en aquest termini una alternativa habitacional adequada, la norma no diu què passa. Al nostre parer, aixecada la suspensió, el procés i el llançament han de continuar, i tampoc no escau la suspensió de l'article 2.2, que exigeix que l'Administració no hagi ofert alternativa.
10.El setè criteri deixa fora de l'article 2.2 l'Institut Català del Sòl i l'Agència de l'Habitatge de Catalunya
L'últim criteri declara que l'article 2.2 no és aplicable a l'Institut Català del Sòl ni a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. La Junta raona que l'article 2.2 es refereix als processos en què demanden “persones diferents de les previstes en l'apartat anterior”, i que els ens públics la finalitat dels quals és la promoció i la gestió d'habitatge social i assequible ja són “previstos” a l'apartat 1, encara que sigui per excloure'ls. Afegeix que l'adjudicació d'habitatge per aquestes entitats està subjecta a un procediment administratiu que no es pot subvertir i que l'Audiència Provincial de Barcelona no les ha considerat grans tenidors.
L'argument literal admet la lectura contrària. Si l'apartat 1 esmenta aquests ens precisament per dir que no li són aplicables, es podria sostenir que són “persones diferents” de les que l'apartat 1 regula i que cauen, per tant, a l'apartat 2. Al nostre parer, l'argument més sòlid a favor del criteri és un altre, que la Junta no expressa. El mecanisme de l'article 2.2 consisteix a demanar a l'Administració competent en matèria d'habitatge que ofereixi una alternativa i a carregar-li la compensació del demandant, cosa que no té sentit quan el demandant és la mateixa administració de l'habitatge. Per la mateixa raó, el criteri s'hauria d'estendre als altres ens públics d'habitatge social, encara que l'acord només anomeni els dos catalans. L'acord no es pronuncia, en canvi, sobre l'enervació extraordinària de l'article 22.6, que només exclou el supòsit de l'article 2.1, quan l'arrendador que demanda per falta de pagament és un d'aquests ens.
11.Conclusions pràctiques
Per a qui demanda a Barcelona, l'acord aconsella identificar des del principi en quin apartat de l'article 2 pot encaixar i preparar la prova que no és una de les entitats de l'apartat 1; examinar l'informe dels serveis socials i oposar-s'hi si no certifica expressament la vulnerabilitat o no acredita la manca d'alternativa habitacional; comptar amb el fet que la vulnerabilitat social, per si sola, pot fonamentar la suspensió, també davant del petit propietari; i recórrer en apel·lació la interlocutòria que suspengui sense base. Si és persona física o persona jurídica dedicada al lloguer habitual assequible o social, ha de demanar que la interlocutòria fixi la compensació i, en els desnonaments per falta de pagament, ha de saber que l'Administració pot quedar subrogada com a deutora.
Per a qui és demandat, l'essencial és obtenir un informe dels serveis socials que certifiqui expressament la vulnerabilitat i la manca d'alternativa habitacional, i reunir alhora la documentació que permeti acreditar-la davant el tribunal per la via de l'article 441.7; fer valer la vulnerabilitat social quan a la llar hi ha menors, persones dependents o víctimes de violència sobre la dona; i, en els procediments pendents el 8 d'octubre, demanar la suspensió encara que ja s'hagués esgotat l'ordinària; i continuar pagant la renda mentre duri la suspensió, perquè la norma no l'eximeix de fer-ho. El deutor hipotecari, en canvi, ha de buscar la seva protecció en la Llei 1/2013, amb els seus requisits propis i el seu termini, que acaba el 15 de maig de 2028.
L'acord dona als operadors jurídics de Barcelona una seguretat que la norma d'urgència no dona per si sola, però deixa obertes qüestions de pes, com l'abast de la vulnerabilitat social davant del petit propietari, l'admissió de l'apel·lació o la protecció del deutor hipotecari entre 2028 i 2030, que hauran de resoldre l'Audiència Provincial de Barcelona i, previsiblement, nous acords de la Junta.
Veure totes les publicacions relacionades
