Pot el llogater del local traspassar el negoci?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, si al local s'hi exerceix una activitat empresarial o professional i el contracte no ho prohibeix. El que se segueix anomenant traspàs és avui, per a la Llei d'Arrendaments Urbans, la cessió del contracte, que no necessita el permís del propietari. A canvi, el propietari pot apujar la renda un 20 % i cal comunicar-li la cessió per un mitjà fefaent, com ara un burofax, en el mes següent a la signatura. Però en el local mana el que s'ha signat, que sovint prohibeix la cessió o exigeix el consentiment del propietari. Si el llogater és una societat, vendre'n les participacions no és cedir el contracte, llevat que es faci per eludir una prohibició. El que diu la llei Si, en vendre el negoci, el llogater també li cedeix el lloguer, el comprador passa a ocupar el seu lloc en el contracte. Si el contracte no diu una altra cosa, les regles són aquestes: No cal el consentiment del propietari si al local s'hi exerceix una activitat empresarial o professional. Si s'utilitza per a una altra cosa, per exemple com a magatzem d'un particular, sí que cal. El propietari pot apujar un 20 % la renda que s'estigui pagant. Amb una renda de 2.000 euros al mes, la nova seria de 2.400 euros. La pujada l'ha de demanar ell. La cessió es comunica al propietari en el mes següent a la signatura per un mitjà que en deixi constància, com ara un burofax o un requeriment notarial. Si es cedeix sense complir aquestes regles, el propietari pot resoldre el contracte, és a dir, donar-lo per acabat. El propietari no té dret a una part del preu del negoci, llevat que el contracte li'n doni una. Això era propi de la llei de 1964. En els locals de renda antiga, amb contractes anteriors al 9 de maig de 1985, les regles són unes altres i convé consultar-ho. El que digui el contracte En el local mana en primer lloc el que s'ha pactat i el més habitual és que el contracte prohibeixi la cessió, exigeixi el consentiment del propietari o fixi una altra pujada. Abans de vendre el negoci, el llogater ha de llegir aquesta clàusula i, si la cessió està prohibida, negociar-la abans de tancar la venda. Convé deixar per escrit si el llogater que cedeix continua responent de la renda, perquè la llei no ho aclareix. Una altra cosa és que s'hagi llogat el negoci en funcionament, amb les seves instal·lacions, les seves llicències i la seva clientela. Això és un arrendament d'indústria. Es regeix pel Codi civil comú i pel que s'ha pactat i, llevat de pacte, la cessió necessita el permís del propietari. Si el llogater és una societat Si els socis de la societat llogatera venen les seves participacions, en principi no hi ha cessió. El llogater continua sent la mateixa societat, amb personalitat jurídica pròpia. La venda no dona dret a la pujada del 20 % ni incompleix, per si sola, una prohibició de cedir. Tampoc no és cessió la fusió, la transformació o l'escissió de la societat, encara que en aquests casos la llei sí que permet apujar la renda. L'excepció és la venda que només serveix per eludir una prohibició de cedir. Els tribunals poden apreciar llavors un frau de llei i mirar darrere de la societat, el que s'anomena aixecar el vel. El frau no es presumeix i qui l'al·lega l'ha de provar amb indicis com aquests: Que canviï de debò qui explota el negoci, amb una altra marca, un altre personal o una altra gestió. Que la societat llogatera es quedi sense activitat pròpia i només conservi el contracte. Que hi hagi contractes de gestió, de franquícia o d'arrendament del negoci que transfereixin a un altre el risc i el benefici. Que l'operació no tingui més sentit econòmic que transmetre el lloguer. Per al propietari, el més eficaç és una clàusula de canvi de control en el contracte. Pot dir que la venda d'un percentatge de les participacions, o l'entrada d'un soci que passi a controlar la societat, exigeix el seu consentiment o és causa de resolució.