Quines clàusules d'un contracte de lloguer no són vàlides encara que estiguin signades?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En el lloguer d'habitatge no són vàlides les clàusules que empitjoren per al llogater el que diu la llei d'arrendaments urbans, llevat que la mateixa llei ho permeti. Es tenen per no posades, és a dir, el contracte continua i aquella clàusula s'esborra. No són vàlides, per exemple, la que impedeix al llogater prorrogar el contracte fins a la durada mínima, la que li carrega els honoraris de la immobiliària o la que demana més garanties de les permeses. En els contractes signats des del 8 d'octubre de 2026 tampoc no són vàlides les que li carreguen l'IBI, una assegurança d'impagament o una indemnització per marxar abans d'hora. D'altres, com la que prohibeix tenir animals o fumar, sí que són vàlides. Les que ja no eren vàlides abans de la reforma La que fa renunciar el llogater a les pròrrogues que li dona la llei. Es pot pactar un termini més curt, però el llogater el pot prorrogar d'any en any fins als cinc anys, o set si el propietari és una societat o una altra persona jurídica. La que exigeix pagar per avançat més d'una mensualitat de renda. La que posa a càrrec del llogater els honoraris de la immobiliària o les despeses de preparar i signar el contracte. És així des del maig de 2023, sigui qui sigui el propietari. La que demana una garantia addicional a la fiança de més de dues mensualitats en un contracte de fins a cinc anys, o de fins a set si el propietari és una persona jurídica. És així des del març de 2019. La que trasllada al llogater les reparacions necessàries perquè l'habitatge continuï en condicions de ser habitat. A ell només li corresponen les petites reparacions pel desgast de l'ús diari i els danys que causi. En el lloguer temporal, des del 8 d'octubre de 2026, també les petites corresponen al propietari. La que sotmet els plets als jutjats d'una altra ciutat. És competent el jutjat del lloc on es troba l'habitatge. Si el propietari és una empresa que es dedica a llogar i el llogater és un particular, aquest pot invocar, a més, les normes que protegeixen els consumidors davant de les clàusules abusives. Les que no són vàlides des del 8 d'octubre de 2026 En els contractes signats des d'aquesta data tampoc no són vàlides aquestes: La que posa a càrrec del llogater l'IBI o altres tributs de l'habitatge, llevat que la norma del tribut l'obligui a pagar-lo a ell. La que l'obliga a contractar o a pagar una assegurança d'impagament o una altra cobertura semblant. La que l'obliga a indemnitzar el propietari si marxa abans d'hora respectant els terminis de la llei, que en l'habitatge habitual són sis mesos de contracte i trenta dies d'avís. La que el fa renunciar a comprar l'habitatge abans que ningú si es ven, el que s'anomena tanteig i retracte. En el lloguer temporal, la que demana una garantia addicional de més d'una mensualitat. En els contractes anteriors, les clàusules de l'IBI, de l'assegurança d'impagament, de la indemnització per marxar abans i de la renúncia al tanteig continuen sent vàlides en principi, si complien les regles vigents quan es van signar. No es descarta que algunes, sobretot les de l'IBI i del tanteig, s'acabin discutint als tribunals. Les que sí que són vàlides No és nul·la qualsevol clàusula que limiti el llogater. Són vàlides, per exemple, les que: Prohibeixen tenir animals o fumar a l'habitatge. Prohibeixen sotsarrendar o cedir el pis. La llei ja exigeix per a això el permís escrit del propietari. Exigeixen al llogater tenir la seva pròpia assegurança de la llar o de responsabilitat civil, que no és una assegurança d'impagament. Posen a càrrec seu les despeses de comunitat, si consten per escrit amb l'import anual. Si creu que una clàusula del seu contracte no és vàlida, consulti-ho abans de deixar de complir-la.