Com es fa un contracte de lloguer d'un local i què ha d'incloure?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Es pot fer entre particulars, en un document privat signat per tots dos, sense notari. La llei només exigeix que hi constin qui el signa, quin local es lloga, la durada, la renda inicial i la resta del que es pacti. Però en el local gairebé tot depèn del que digui el contracte, així que convé que sigui complet. Fins i tot val de paraula, tot i que qualsevol de les parts pot exigir a l'altra que es posi per escrit i, des del 8 d'octubre de 2026, és obligatori fer-ho si ho demana el llogater. El que convé que digui Qui el signa i, si alguna part és una societat, qui la representa. El local, amb l'adreça, la referència cadastral, la superfície i el que hi va inclòs, com ara un magatzem o una plaça d'aparcament. L'activitat que pot exercir el llogater i si la pot canviar. La durada, els anys d'obligat compliment per al llogater, les pròrrogues i els avisos per no renovar o per marxar abans. La renda, com i quan es paga i com s'actualitza cada any, amb l'índex concret. També l'IVA i la retenció de l'IRPF que corresponguin. La fiança de dues mensualitats i les garanties addicionals, com ara un aval bancari. Des del 8 d'octubre de 2026, el més prudent és no exigir al llogater que contracti una assegurança d'impagament. Quines despeses paga el llogater, com ara la comunitat, l'IBI, la taxa d'escombraries o els subministraments. Les obres que pot fer el llogater i què passa amb aquestes obres al final. També si tindrà una carència de renda, un temps sense pagar-la mentre les fa. Qui demana les llicències i què passa si no es concedeixen. Si el llogater pot cedir el contracte o sotsarrendar el local, si té dret a comprar-lo abans que ningú quan es vengui i si renuncia a la indemnització per clientela. L'estat del local en lliurar-lo, amb fotos o un inventari. També el que pagarà el llogater per cada dia de retard si no el retorna a temps. L'assegurança de responsabilitat civil del llogater i un domicili per a les notificacions. Si el contracte no ho diu El que el contracte calla ho completa la llei d'arrendaments i, després, el Codi civil comú. En diversos punts aquest silenci afavoreix el llogater: Si exerceix al local una activitat empresarial o professional i el contracte no ho prohibeix, pot cedir el contracte o sotsarrendar sense permís del propietari. Ho ha de notificar al propietari de manera fefaent en el mes següent, perquè, si no ho fa, el propietari pot resoldre el contracte. El propietari pot apujar la renda un 10 % si se sotsarrenda una part del local i un 20 % si se cedeix el contracte o se sotsarrenda tot. Si el contracte no ho exclou, té dret a comprar el local abans que ningú quan es vengui. Si no hi renuncia, pot tenir dret a la indemnització per clientela en acabar el termini. Si no es pacta com s'actualitza la renda, no s'actualitza. Si no es fixa la durada, el contracte s'entén fet per mesos quan la renda és mensual. Qualsevol de les dues parts hi pot posar fi, llavors, quan acaba un mes. Documents i tràmits El certificat d'eficiència energètica, que també s'exigeix per llogar un local. La cèdula d'habitabilitat és dels habitatges i no cal. A Catalunya, el propietari ha de dipositar la fiança a l'INCASÒL en els dos mesos següents a la signatura i inscriure el contracte al Registre de fiances. Perquè un futur comprador del local hagi de respectar el contracte en tot cas, cal formalitzar-lo en escriptura pública davant de notari i inscriure'l al Registre de la Propietat. No és obligatori, però al llogater li convé si el contracte és llarg.