MASC i desnonament: criteris jurisprudencials sobre el contingut, la forma i el termini
Des del 3 d'abril de 2025, la Llei Orgànica 1/2025 ha introduït, amb caràcter general, un requisit de procedibilitat consistent en la realització prèvia d'una activitat negociadora o d'un mitjà adequat de solució de controvèrsies en els processos declaratius civils. En matèria d'arrendaments urbans, aquesta exigència ha generat problemes pràctics rellevants: identitat entre la reclamació extrajudicial i la demanda, acreditació de l'intent negociador, relació amb el requeriment que impedeix l'enervació, articulació en les reclamacions de rendes i en els desnonaments per expiració del termini contractual. A Catalunya, alguns òrgans judicials, com ara la Secció Civil de l'Audiència Provincial de Girona, han començat a perfilar criteris sobre el contingut, la forma i el termini del MASC exigible en els desnonaments, i configuren un nou mapa de pressupòsits processals de les accions arrendatícies.
1.El nou requisit de procedibilitat de la LO 1/2025 i el seu abast general
La LO 1/2025 reforma la Llei d'Enjudiciament Civil per incorporar, com a pressupòsit d'admissibilitat dels processos declaratius civils, la realització prèvia d'una activitat negociadora o d'un mitjà adequat de solució de controvèrsies, llevat dels supòsits expressament exclosos per la mateixa llei. La finalitat declarada és fomentar la cultura de la negociació i dels MASC, reduir la litigiositat i afavorir solucions consensuades, en línia amb les tendències europees. El requisit s'articula com una càrrega processal de la part actora: abans d'interposar la demanda, ha d'haver intentat una negociació de bona fe o haver acudit a un MASC idoni, i ho ha d'acreditar documentalment en presentar la demanda. La manca d'acreditació pot donar lloc a la inadmissió o a l'esmena de la demanda, segons els casos.
En l'àmbit arrendatici, la LO 1/2025 no estableix cap excepció general, de manera que, en principi, les accions de desnonament i les reclamacions de rendes queden sotmeses al requisit, llevat que concorrin circumstàncies específiques d'exclusió, com ara l'existència de risc per a la integritat física o situacions de violència de gènere. Això obliga a integrar el nou requisit amb les particularitats del procés de desnonament, que ja comptava amb regles pròpies sobre requeriments previs, enervació i acumulació d'accions.
2.MASC, requeriment previ i enervació en els desnonaments per impagament
En els desnonaments per manca de pagament de la renda o d'altres quantitats degudes, la LAU i la LEC preveuen la possibilitat d'enervació de l'acció si l'arrendatari paga el que deu abans de la vista, llevat que ja hagués enervat en un procediment anterior o que l'arrendador hagués requerit fefaentment el pagament amb almenys trenta dies d'antelació a la demanda. Aquest requeriment previ, que impedeix l'enervació, s'ha convertit en una peça clau de l'estratègia processal de l'arrendador. La introducció del requisit de MASC planteja la qüestió de si el requeriment previ pot complir simultàniament la funció d'intent negociador o si cal un acte addicional.
Des d'una perspectiva sistemàtica, el requeriment de pagament que impedeix l'enervació té una finalitat essencialment unilateral i d'intimació: insta l'arrendatari a pagar amb l'advertiment que, si no ho fa, s'interposarà demanda sense possibilitat d'enervació. El MASC, en canvi, exigeix una activitat negociadora de bona fe, orientada a explorar solucions, que pot incloure propostes de fraccionament, quitaments, novacions o acords de desocupació pactada. Alguns òrgans judicials catalans han començat a exigir que l'intent negociador tingui un contingut mínim que el distingeixi d'un simple requeriment de pagament, de manera que no n'hi ha prou amb una carta de reclamació de rendes per complir el requisit de la LO 1/2025.
La Secció Civil de l'Audiència Provincial de Girona ha insistit a controlar el contingut, la forma i el termini del MASC en els desnonaments. S'exigeix que l'intent negociador es faci amb una antelació raonable a la demanda, que s'adreci a l'arrendatari amb claredat sobre l'objecte del conflicte i les possibles vies de solució, i que es documenti de manera fefaent, ja sigui mitjançant burofax, correu electrònic amb acusament de recepció, acta notarial o acta de sessió de mediació. La identitat entre la reclamació extrajudicial i la demanda esdevé un element rellevant: l'objecte del MASC ha de coincidir substancialment amb l'objecte de la demanda, de manera que no es consideri complert el requisit si la demanda introdueix pretensions noves o diferents no sotmeses a negociació prèvia.
3.Reclamació de rendes i desnonament per expiració del termini contractual
En les reclamacions de rendes sense pretensió de desnonament, el requisit de MASC es projecta de manera més directa. La LO 1/2025 pretén que, abans d'acudir al procés declaratiu, el creditor intenti una solució negociada, la qual cosa en l'àmbit arrendatici es pot traduir en propostes de calendari de pagaments, condonacions parcials o reestructuració del deute. L'acreditació de l'intent negociador esdevé un pressupòsit d'admissibilitat de la demanda de reclamació de quantitat. La pràctica forense s'haurà d'adaptar i incorporar sistemàticament a l'estratègia prèvia a la demanda un MASC documentat que permeti superar el filtre d'admissió.
En els desnonaments per expiració del termini contractual, la situació és diferent. La STS 1086/2025 ha precisat que el règim català de lloguer social obligatori no s'aplica a aquests supòsits, la qual cosa reforça la idea que la pèrdua de l'habitatge per expiració del termini respon a la lògica de l'autonomia de la voluntat i de la seguretat jurídica en la durada dels contractes. Tanmateix, la LO 1/2025 no exclou expressament els desnonaments per expiració del termini de l'àmbit del requisit de MASC. En conseqüència, també en aquests casos l'arrendador hauria d'acreditar un intent negociador previ, que podria consistir en una proposta de pròrroga, de nou contracte o de desocupació pactada, abans d'interposar la demanda de desnonament.
L'exigència de MASC en els desnonaments per expiració del termini planteja tensions entre la finalitat de fomentar la negociació i la necessitat de no obstaculitzar indegudament l'exercici del dret de l'arrendador a recuperar la possessió al venciment del contracte. La pràctica judicial catalana comença a perfilar criteris de flexibilitat i admet que, en aquests casos, un requeriment clar de desocupació, amb oferiment de diàleg sobre terminis o condicions, es pugui considerar intent negociador suficient, sempre que es documenti adequadament.
4.Acreditació de l'intent negociador i control judicial del MASC
La LO 1/2025 imposa a la part actora la càrrega d'acreditar l'intent negociador en presentar la demanda. Aquesta acreditació es pot fer mitjançant l'aportació de documents que provin la realització d'un MASC formal, com ara una mediació, una conciliació o una negociació assistida, o mitjançant l'aportació de comunicacions fefaents que reflecteixin una activitat negociadora de bona fe. Els òrgans judicials catalans han començat a exercir un control sobre la suficiència d'aquesta acreditació i examinen no només l'existència de comunicacions, sinó també el seu contingut, la seva forma i la seva proximitat temporal a la demanda.
La Secció Civil de Girona ha assenyalat que el MASC ha de ser real i no merament formal, la qual cosa implica que la part actora ha d'haver formulat propostes concretes i haver donat un termini raonable per a la resposta, i que la part demandada ha d'haver tingut una oportunitat efectiva de participar en la negociació. No es considera suficient una comunicació genèrica o merament intimidatòria, ni una activitat negociadora feta molt de temps abans de la demanda sense continuïtat. El control judicial s'orienta a evitar que el requisit es buidi de contingut mitjançant actes purament rituals.
Aquest control planteja, al seu torn, qüestions de seguretat jurídica i de càrrega de treball per als jutjats. La necessitat d'examinar el contingut de les comunicacions prèvies i de valorar la bona fe de les parts pot complicar la fase d'admissió de les demandes i generar resolucions dispars. La pràctica forense s'haurà d'adaptar, dissenyar estratègies de MASC que compleixin estàndards mínims de serietat i documentar acuradament les comunicacions i les propostes.
5.Nous pressupòsits processals de les accions arrendatícies
En conjunt, la LO 1/2025 ha afegit un nou estrat de pressupòsits processals a les accions arrendatícies. A més dels requisits tradicionals, com ara la determinació de la quantia, l'acreditació de la relació arrendatícia i, si escau, el requeriment previ que impedeix l'enervació, les parts han d'acreditar ara un intent negociador o un MASC previ. La manca de compliment pot donar lloc a la inadmissió de la demanda o a la concessió d'un termini per esmenar-la, la qual cosa retarda l'inici del procés i pot afectar l'eficàcia de les accions de desnonament.
Per a la part arrendadora, això implica la necessitat d'integrar en la seva pràctica habitual la realització de MASC previs, dissenyats de manera que no comprometin indegudament la seva posició jurídica, però que compleixin els estàndards de bona fe i de contingut exigits pels tribunals. Per a la part arrendatària, el nou requisit obre un espai per a la negociació i per a la cerca de solucions alternatives al desnonament, encara que la manca d'acord no impedirà, en última instància, la interposició de la demanda.
A Catalunya, la coexistència d'aquest requisit amb altres figures, com ara el lloguer social obligatori en determinats supòsits de vulnerabilitat, la contenció de rendes en zones tensionades i les prohibicions comunitàries d'ús turístic, configura un escenari complex en què els pressupòsits processals, les obligacions administratives i els règims sancionadors s'entrecreuen. La correcta delimitació de cada pla serà essencial per evitar confusions i per garantir tant la protecció dels drets dels arrendataris com la seguretat jurídica dels arrendadors.
6.Conclusions
La LO 1/2025 ha introduït un canvi de paradigma en els processos arrendaticis en exigir, amb caràcter general, una activitat negociadora prèvia com a requisit de procedibilitat. En matèria de desnonaments i de reclamacions de rendes, aquest requisit se suma als pressupòsits processals tradicionals i obliga a replantejar l'estratègia prèvia a la demanda. La pràctica judicial catalana, amb criteris com els de la Secció Civil de Girona, comença a perfilar els contorns del MASC exigible i insisteix en el control del contingut, la forma i el termini de l'intent negociador.
Per a la pràctica forense, resulta imprescindible distingir amb claredat entre el MASC com a requisit processal, les obligacions administratives específiques, com ara el lloguer social obligatori en determinats supòsits, i els règims sancionadors associats. L'èxit en la defensa dels interessos d'arrendadors i arrendataris dependrà, en bona mesura, de la capacitat per articular estratègies que integrin aquests nous pressupòsits processals, documentar adequadament l'activitat negociadora i anticipar els criteris de control judicial que s'estan consolidant en els òrgans jurisdiccionals catalans.
