Per desnonar el llogater d'un local, cal complir el mateix que en l'habitatge (negociar abans, la vulnerabilitat, el gran tenidor)?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Negociar abans, sí. Des del 3 d'abril de 2025, abans de demandar el desnonament d'un local cal intentar un mitjà adequat de solució de controvèrsies, com ara una negociació per escrit o una mediació, igual que en l'habitatge. Les regles de vulnerabilitat i dels grans tenidors, no, perquè són de l'habitatge habitual. Tot i això, la demanda ha de dir si el local és l'habitatge habitual d'algú i si el demandant és gran tenidor. Si algú viu de fet al local, convé consultar-ho abans de demandar. Negociar abans, també en el local La Llei Orgànica 1/2025 exigeix l'intent d'acord en els plets civils en general i no exclou el desnonament. L'Audiència Provincial de Barcelona, en els seus acords de 31 d'octubre de 2025, l'exigeix en els desnonaments per falta de pagament i per finalització del termini. No dona per bo el simple requeriment de pagament, encara que serveixi per impedir que el llogater aturi el desnonament pagant. Alguns tribunals catalans, com ara l'Audiència de Girona, controlen el contingut, la forma i el termini de l'intent: Ha de ser una negociació real, amb propostes concretes, com ara un calendari de pagaments o una sortida pactada. No serveix una carta genèrica o que només intimidi. Cal donar al llogater un termini raonable per respondre i fer-ho amb una antelació raonable a la demanda. S'ha de poder provar, amb un burofax, un correu electrònic amb acusament de recepció, una acta notarial o l'acta d'una mediació. El que es negocia ha de coincidir amb el que després es demana en la demanda. El requeriment de pagament i la proposta poden anar en el mateix burofax si la proposta és real. En el desnonament per finalització del termini, pot ser suficient un requeriment clar perquè el llogater deixi el local, amb l'oferiment de parlar de terminis o condicions. La vulnerabilitat i el gran tenidor Les proteccions dels llogaters vulnerables i les càrregues dels grans tenidors són de l'habitatge habitual: La suspensió dels desnonaments de persones vulnerables sense alternativa d'habitatge, prevista des del 8 d'octubre de 2026 fins al 31 de desembre de 2030, no s'aplica a un local de negoci. Tampoc l'enervació extraordinària, en què l'Administració paga el deute del llogater d'habitatge vulnerable o li ofereix un altre habitatge. L'obligació catalana dels grans tenidors d'oferir un lloguer social abans de demandar és per als habitatges. El requisit que el gran tenidor intentés abans una conciliació o una intermediació de l'Administració quan el llogater és vulnerable el va anul·lar el Tribunal Constitucional en la sentència 26/2025, de 29 de gener. En un local de negoci no s'aplicava. El que sí que es manté és que la demanda digui si l'immoble és l'habitatge habitual de qui l'ocupa i si el demandant és gran tenidor. Sense aquesta menció no s'admet. En un local cal dir que no és l'habitatge de ningú i aclarir si el propietari és o no gran tenidor. Una altra cosa és que algú visqui de fet al local. La llei parla de l'habitatge habitual de la persona que ocupa l'immoble, de manera que en aquest cas convé consultar-ho abans de demandar. El que comparteixen local i habitatge L'enervació ordinària. El llogater pot aturar el desnonament per falta de pagament una sola vegada, pagant tot el que deu en el termini de deu dies que li dona el jutjat. No ho pot fer si el propietari li va requerir el pagament per un mitjà fefaent almenys trenta dies abans de la demanda i no va pagar. La prohibició de fer fora el llogater pel seu compte, canviant el pany o tallant els subministraments.