Cal intentar negociar amb el llogater abans de demandar el desnonament?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. Des del 3 d'abril de 2025, abans de demandar el desnonament o de reclamar les rendes cal intentar un acord amb el llogater, per exemple amb una negociació per escrit o una mediació. La demanda ha d'anar acompanyada de la prova d'aquest intent i, si falta, el jutjat pot demanar que es corregeixi o no admetre la demanda. No n'hi ha prou amb el requeriment de pagament que impedeix al llogater aturar el desnonament pagant, perquè cal una voluntat real de negociar. Si el llogater no respon en trenta dies o rebutja la proposta, ja es pot demandar. Què val com a intent d'acord La llei l'anomena mitjà adequat de solució de controvèrsies i n'admet diverses formes: La negociació directa amb el llogater, o a través dels advocats de cadascú. La conciliació davant un notari, un registrador, el lletrat de l'Administració de Justícia o el jutge de pau. La mediació. Altres, com ara una oferta vinculant confidencial, que obliga qui la fa si l'altra part l'accepta, o l'opinió d'un expert independent. El que es negocia ha de coincidir amb el que després es demana a la demanda. Si la demanda hi afegeix peticions que no es van plantejar abans, el jutjat pot considerar que no s'ha complert el requisit. Com ha de ser Amb una voluntat real de negociar. A Barcelona, l'Audiència Provincial exigeix aquest intent en els desnonaments per impagament i per finalització del contracte i considera que n'hi ha prou d'oferir de bona fe una negociació sobre un objecte definit. La de Girona demana, a més, propostes concretes, com ara un pla de pagaments, una rebaixa del deute o una data per deixar el pis. El més prudent és incloure-les. Amb un termini raonable per respondre i poc abans de la demanda. No serveix una negociació de fa molt de temps que no va tenir continuïtat. Amb un mitjà que deixi prova de la tramesa, del contingut i de la recepció, com ara un burofax, un correu electrònic amb justificant de recepció, una acta notarial o l'acta de la mediació. Si el llogater no respon, n'hi ha prou de provar que el va rebre. Si no recull el burofax a correus després de l'avís, també compta. El requeriment de pagament i la finalització del contracte L'intent d'acord no és el mateix que el requeriment de pagament que impedeix al llogater aturar el desnonament pagant. El requeriment exigeix el pagament amb l'avís que, si no es fa, es demandarà. La negociació busca de bona fe una sortida. Es poden fer en el mateix burofax, sempre que contingui una proposta real i que les dues coses es distingeixin bé. En el desnonament per finalització del contracte també cal. Els tribunals catalans comencen a admetre que n'hi hagi prou amb un requeriment clar per deixar el pis amb l'oferiment de parlar dels terminis o de les condicions, per exemple una pròrroga, un contracte nou o una data pactada de sortida.