En acabar el contracte del local, cal indemnitzar el llogater per la clientela?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Només si es compleixen alhora els requisits de la llei i el contracte no l'ha exclosa. L'article 34 de la Llei d'Arrendaments Urbans dona dret a una indemnització al llogater que durant els últims cinc anys ha tingut al local una activitat comercial de venda al públic, quan el contracte s'acaba perquè arriba a la seva data. A més, el llogater ha d'haver ofert, quatre mesos abans del final, renovar per cinc anys més com a mínim i a preu de mercat. Tot i així, només es paga si en els sis mesos següents el llogater reobre el mateix negoci al mateix municipi o si un altre obre al local el mateix negoci o un altre de semblant. Com que aquesta regla només s'aplica quan el contracte no diu una altra cosa, el llogater hi pot renunciar en signar, cosa habitual en els locals. Els requisits Els tribunals exigeixen que es compleixin tots: Que el contracte s'acabi perquè arriba la data pactada. No hi ha indemnització si el llogater se'n va abans, si el contracte s'acaba de mutu acord o si el propietari el resol perquè el llogater no ha complert. Que en els últims cinc anys el llogater hagi tingut en aquell local una activitat comercial de venda al públic. Una nau o un magatzem sense venda al públic no la generen. Els bars i els restaurants sí que la poden generar, com ha confirmat el Tribunal Suprem, perquè el que compta és que el negoci creï una clientela. Que, quatre mesos abans del final, el llogater hagi comunicat al propietari que vol renovar com a mínim cinc anys més a preu de mercat. El preu de mercat és el que acordin les parts. Si no es posen d'acord, el fixa l'àrbitre que elles designin. Que el propietari no accepti renovar. Quant es paga Depèn del que passi en els sis mesos següents al final del contracte: Si el llogater reobre el mateix negoci al mateix municipi, se li paguen les despeses del trasllat i la clientela que perdi pel canvi de lloc, que es calcula amb la que tingui en els sis primers mesos del nou local. Si comença un altre negoci o no n'obre cap i el propietari o una altra persona posa al local el mateix negoci o un altre que pugui aprofitar la seva clientela, se li paga una mensualitat de renda per cada any que hagi durat el contracte, amb un màxim de divuit. En un contracte de deu anys amb una renda de 1.502,84 euros al mes, per exemple, la indemnització seria de deu mensualitats, 15.028,40 euros. Si no passa cap de les dues coses, no hi ha indemnització. Si les parts no es posen d'acord sobre la xifra, la llei preveu que la fixi un àrbitre designat per elles. Si no el designen, la decideix el jutge. El que convé fer Si és el propietari, revisi el contracte. Si conté una renúncia clara a aquesta indemnització, en principi no l'haurà de pagar. Si no en conté, calculi el que li podria costar abans de rebutjar l'oferta de renovar. Si és el llogater i el seu contracte no l'exclou, faci l'oferta de renovar abans que faltin quatre mesos per al final, per escrit i per un mitjà que deixi constància de la data, com ara un burofax. Si després el propietari no paga, abans de demandar la llei exigeix intentar una negociació. Si el que es paga és una quantitat perquè el llogater deixi el local abans que s'acabi el contracte, això no és la indemnització per clientela. Segons Hisenda, aquest pagament porta IVA, perquè retribueix el llogater per deixar d'usar el local. Com tributa la indemnització per clientela està menys clar, així que convé consultar-ho abans de pagar-la. Els locals de renda antiga, amb contractes anteriors al 9 de maig de 1985, tenen una altra indemnització amb regles pròpies.