Com funciona el lloguer amb opció de compra?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Són dos contractes en un, un lloguer d'habitatge i un dret d'opció de compra, que permet al llogater decidir, dins d'un termini, si compra l'habitatge per un preu fixat per endavant. El normal és que el llogater pagui una prima per tenir aquest dret i que es pacti descomptar del preu aquesta prima i una part de les rendes si finalment compra. Si no compra, el propietari es queda la prima i el que s'ha pagat com a renda no es retorna, llevat que s'hagi pactat una altra cosa. El lloguer continua sent un lloguer d'habitatge, amb els seus límits de renda i la seva durada mínima de cinc anys, o set si el propietari és una persona jurídica. Perquè l'opció valgui davant de qui compri després l'habitatge, convé inscriure-la al Registre de la Propietat. El que convé pactar Gairebé tot depèn del que s'escrigui en el contracte, que hauria de deixar clar això: El preu de compra, tancat o amb una fórmula clara. Deixar-lo “a preu de mercat” pot fer que l'opció no valgui. Si hi ha prima, el seu import i si es descompta del preu. Ha de ser una prima de debò. Una prima que en realitat sigui renda avançada o una garantia encoberta es pot discutir pels límits que la llei posa a la renda i a les garanties. Quina part de cada renda es descomptarà del preu si el llogater compra. El termini per exercir l'opció i com es comunica, per escrit i de manera que en quedi constància. El termini per signar l'escriptura i pagar el preu. També qui paga les despeses i els impostos de la compra. El lloguer continua sent d'habitatge El llogater té dret a quedar-se cinc anys, o set si el propietari és una persona jurídica, com ara una societat, amb les pròrrogues de la llei. Si decideix no comprar, el lloguer no s'acaba per això i continua fins que s'acabi la seva durada legal. La renda només s'actualitza si es va pactar i mai per sobre de l'IRAV, l'índex que publica cada mes l'INE per als lloguers. A les zones tensionades, les declarades així per la dificultat d'accedir a l'habitatge, té a més els límits de la zona. En els contractes signats des del 8 d'octubre de 2026, el llogater no pot renunciar al tanteig i al retracte, el seu dret a comprar amb preferència si el propietari ven a un altre. És un dret diferent de l'opció i tots dos conviuen. La inscripció i els problemes més comuns Per inscriure l'opció al Registre de la Propietat cal pactar-ho expressament i fixar el preu de compra, la prima si n'hi ha i el termini. En el lloguer amb opció, aquest termini pot durar tot el lloguer, però l'opció inscrita caduca si el lloguer es prorroga, també quan la pròrroga la imposa la llei. Per això convé que el termini de l'opció quedi dins del termini pactat del contracte, per exemple un contracte de cinc anys amb opció durant aquests cinc anys. A Catalunya, a més, l'opció no pot durar més de deu anys. Si el propietari ven l'habitatge a un altre durant el termini de l'opció, el comprador l'ha de respectar si està inscrita. Si no ho està, en principi el llogater només pot reclamar una indemnització al propietari. Tot i així, conserva el tanteig i el retracte, que li permeten comprar pel mateix preu que el tercer, llevat que hi hagués renunciat en un contracte signat abans del 8 d'octubre de 2026. I si el llogater exerceix l'opció i el propietari es nega a vendre, pot demanar al jutge que l'obligui a signar la venda o que l'indemnitzi. Abans de demandar, la llei exigeix intentar una negociació.