Qui paga les obres del local llogat?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En primer lloc, el que digui el contracte. En el local es pot pactar gairebé tot i és freqüent que el llogater accepti el local tal com està i pagui les obres per adaptar-lo al seu negoci. Si el contracte no diu res, les reparacions necessàries per conservar el local corresponen al propietari, que no pot apujar la renda per fer-les, llevat que el dany l'hagi causat el llogater. Les petites reparacions del desgast per l'ús diari corresponen al llogater. Si el propietari fa obres de millora, el llogater les ha de suportar i la renda pot pujar. Si el contracte no diu res La llei aplica al local les regles de l'habitatge sobre obres: Les reparacions necessàries perquè el local continuï servint per a l'ús pactat les paga el propietari, sense apujar la renda. Si el deteriorament el va causar el llogater, el paga ell. Les petites reparacions que exigeix el desgast per l'ús ordinari corresponen al llogater. Si una reparació és urgent per evitar un dany més gran, el llogater la pot fer avisant abans el propietari i reclamar-li després el que hagi pagat. Si les obres de conservació o les que ordeni l'autoritat deixen el local inservible, el llogater pot suspendre el contracte mentre durin, sense pagar la renda durant aquest temps, o desistir-ne sense indemnització. Les obres per adaptar el local al negoci, com ara la sortida de fums, els lavabos o la insonorització, les sol pagar el llogater si no es pacta res, perquè són per a la seva activitat. Una altra cosa és que el local no serveixi per a l'ús pactat per un defecte del mateix local. Les derrames de la comunitat per obres de l'edifici corresponen al propietari, llevat que el contracte digui amb claredat que les paga el llogater. Les obres de millora del propietari El llogater ha de suportar les obres de millora que no puguin esperar al final del contracte. El propietari l'ha d'avisar per escrit amb tres mesos d'antelació i indicar-li l'obra, l'inici, la durada i el cost. En el mes següent a l'avís, el llogater pot desistir del contracte, llevat que l'obra no l'afecti o l'afecti poc. Si li impedeixen utilitzar una part del local, pot demanar una rebaixa proporcional de la renda. En el local, el propietari pot apujar la renda per aquestes millores des del començament del contracte. La pujada anual es calcula aplicant als diners invertits, descomptades les subvencions públiques, l'interès legal del diner vigent quan s'acaba l'obra, més tres punts. No pot superar el 20 % de la renda que s'estigui pagant. Per cobrar-la, el propietari l'ha de comunicar per escrit amb el càlcul i els justificants del cost. Es paga des del mes següent. Per exemple, amb una obra de 30.000 euros que s'acabi el 2026, any en què l'interès legal és del 3,25 %, s'aplicaria un 6,25 %. La renda pujaria 1.875 euros l'any, 156,25 euros al mes. Amb una renda de 1.000 euros al mes, el límit del 20 % són 200 euros al mes, de manera que la pujada hi cabria sencera. Un dubte nou i el que convé pactar Des del 8 d'octubre de 2026, en l'habitatge, el llogater pot demanar per escrit una reparació necessària amb un pressupost raonable. Si el propietari no respon en quinze dies naturals o s'hi nega sense motiu, el llogater la pot fer i descomptar-ne el cost de les rendes següents. La llei aplica al local les regles de reparació de l'habitatge sense excloure'n aquesta, de manera que no es pot descartar que la invoqui el llogater d'un local el contracte del qual, signat des d'aquesta data, no reguli les reparacions. Encara no hi ha sentències que ho aclareixin. Per això convé que el contracte digui qui fa i paga cada tipus d'obra, en quin termini, què passa amb les obres en acabar el contracte i si es compensen amb una carència de renda, un període en què el llogater no paga o paga menys.