Si tinc pisos a mitges o heretats amb els meus germans, compten per ser gran tenidor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La llei estatal no ho resol. Parla de ser “titular” dels immobles i no diu com es compten els que es tenen en comú amb altres persones. Algun autor sosté que, si els germans lloguen junts els pisos comuns i aquests arriben a la xifra, se'ls tracta com un sol gran tenidor. El mateix pot passar amb una herència que encara no s'ha repartit. A Catalunya, on en zona tensionada n'hi ha prou amb cinc immobles, un patrimoni familiar arriba a aquesta xifra amb facilitat, de manera que convé revisar-ho abans de fixar la renda. El que diu la llei És gran tenidor qui és titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o de més de 1.500 metres quadrats construïts d'aquest ús. A les zones tensionades de Catalunya, qui és titular de cinc o més immobles d'ús residencial situats a la zona. La llei estatal no diu com es compten els pisos en copropietat, en usdefruit o en una herència sense repartir. Tampoc no hi ha sentències que ho aclareixin. A Catalunya, una reforma de juliol de 2026 ha portat, en principi, a la llei catalana el criteri que ja aplicava l'Agència de l'Habitatge de Catalunya per comptar els percentatges de propietat, a efectes de les obligacions que imposa aquesta llei. Segons aquest criteri, cada copropietari compta els pisos en proporció a la seva part, de manera que la meitat de deu pisos compta com a cinc. L'única regla nova de còmput és la del decret d'octubre de 2026. Cada habitatge d'un edifici sense divisió horitzontal inscrita, és a dir, no separat en el Registre en pisos independents, compta com un immoble. Un criteri per comptar-los Un estudi de 2023 d'un catedràtic de dret civil proposa aquest criteri: Els pisos que són només seus compten sempre. Els pisos que té a mitges amb els seus germans no se sumen al seu compte d'immobles com si fossin només seus. En canvi, per als metres quadrats compta la part que li correspon. Si els germans lloguen junts els pisos comuns i aquests arriben a la xifra, actuen com una sola unitat i són gran tenidor. Una herència sense repartir que arriba a la xifra és gran tenidor si els pisos es lloguen en nom de l'herència o per tots els hereus junts. Cada hereu, per si sol, no suma la seva part d'aquests pisos, perquè el seu dret recau sobre l'herència en conjunt. Compta qualsevol dret que permeti llogar el pis, com ara l'usdefruit. No cal ser propietari. La condició es mira en el moment que importa, per exemple en fixar la renda d'un contracte nou, quan el llogater demana una pròrroga o en demandar. Què convé fer Si els seus germans i vostè lloguen junts cinc o més pisos en zona tensionada de Catalunya, el més prudent és considerar-se gran tenidor i no passar de l'índex de referència del Ministeri d'Habitatge. Quan es reparteix l'herència, el compte canvia, perquè des d'aleshores cadascú és titular del que se li adjudica. Revisi-ho abans de signar cada contracte, perquè la xifra canvia si compra, ven o hereta.