Em convé comprar pisos per llogar a través d'una societat?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depèn de quants pisos tingui i de si necessita viure de les rendes, de manera que convé fer números abans de decidir. Una societat que lloga uns pocs pisos sense empleats sol ser patrimonial i paga el 25 % de l'Impost sobre Societats sobre el seu benefici. Vostè, com a persona física, tributa en l'IRPF amb tipus que pugen amb la renda, però pot aplicar reduccions per llogar habitatge que la societat no té. A més, quan tregui els diners de la societat tornarà a tributar en la seva renda pels dividends. Per això, amb un pis o pocs i si viu de les rendes, sol sortir més a compte tenir-los a nom seu, mentre que la societat pot compensar amb diversos pisos i beneficis que es reinverteixen. El que paga la societat i el que paga vostè La societat paga l'Impost sobre Societats pel seu benefici, que és el que cobra de lloguer menys les despeses i l'amortització, el desgast del pis que la llei permet restar cada any. El tipus general és el 25 %. Les empreses petites tenen tipus més baixos, però no les societats patrimonials, que paguen sempre el 25 %. Una societat de lloguer és patrimonial si més de la meitat del seu actiu no està destinat a una activitat econòmica. El lloguer només compta com a activitat econòmica si la societat té almenys una persona contractada a jornada completa per gestionar-lo. Si els pisos estan a nom seu, el benefici del lloguer se suma als seus altres ingressos en l'IRPF, amb tipus que pugen com més es guanya. A canvi, el lloguer d'habitatge té en l'IRPF reduccions sobre aquest benefici que la societat no pot aplicar. Per disposar dels diners de la societat, els haurà de repartir com a dividend, que torna a tributar en la seva renda. Per això la societat compensa sobretot quan els beneficis s'hi queden per comprar més pisos o pagar préstecs. En vendre els pisos passa el mateix. La societat tributa pel guany i vostè, una altra vegada, quan el reparteixi. Si els pisos són seus, el guany tributa una sola vegada en la seva renda. Altres diferències Si el propietari és una societat, el llogater pot prorrogar el lloguer d'habitatge fins a set anys, en lloc de cinc. A Catalunya, les societats paguen a més l'impost sobre els habitatges buits si tenen pisos desocupats sense causa justificada. Si vostè o un familiar fan servir un pis de la societat, Hisenda el valorarà a preu de mercat, com si es llogués a un tercer. La societat té despeses fixes que vostè no té, com les de constituir-la, portar la comptabilitat, dipositar els comptes anuals al Registre Mercantil i presentar les seves declaracions. L'impost de la compra es regeix per les mateixes regles, compri vostè o la societat. En tots dos casos, qui ja és gran tenidor, per exemple perquè té cinc o més habitatges en municipis declarats zona tensionada, paga el 20 %. Com decidir Amb un pis o pocs, si necessita les rendes per viure, el normal és que surti més a compte tenir-los a nom seu. La societat pot compensar amb diversos pisos, beneficis que es reinverteixen i, si el volum ho justifica, una persona contractada que gestioni de debò els lloguers. Abans de constituir-la, demani a un assessor fiscal un càlcul amb els seus números per a diversos anys. Fora de Catalunya l'Impost sobre Societats és el mateix, llevat del País Basc i Navarra, però canvien els trams de l'IRPF i l'impost de la compra.