Si el propietari ven el local, he de marxar? El puc comprar abans que ningú?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En principi, no ha de marxar. El comprador ocupa el lloc del venedor i ha de respectar el seu contracte, llevat que el contracte no estigui inscrit al Registre de la Propietat i el comprador inscrigui la compra sense saber que el local estava llogat. A més, la llei li dona dret a comprar el local abans que ningú i pel mateix preu, llevat que el seu contracte ho exclogui. Des del 8 d'octubre de 2026 la llei prohibeix pactar aquesta renúncia, però no està clar que la prohibició arribi al local. El comprador ha de respectar el contracte Qui compra un local llogat se subroga, és a dir, ocupa el lloc del venedor amb els seus drets i obligacions. Continua el mateix contracte, amb el mateix termini i la mateixa renda. La venda no és motiu per fer fora el llogater ni per apujar-li la renda. L'excepció és el comprador protegit pel Registre. Si el seu contracte no està inscrit i el comprador inscriu la compra confiant en el Registre, sense saber que el local estava llogat, pot donar per acabat el contracte. És difícil que passi si el negoci està obert o si el lloguer consta a l'escriptura de venda, perquè llavors el comprador ho sabia. El llogater d'un local no té la protecció especial que la llei dona al d'un habitatge. Si el seu contracte és llarg o ha invertit molt en el local, el més segur és signar-lo en escriptura pública i inscriure'l al Registre. El dret a comprar abans que ningú Si el contracte no ho exclou, vostè té dos drets: El tanteig, que és el dret a comprar el local pel mateix preu i en les mateixes condicions que s'ofereixen a un altre. El propietari li ha de notificar de manera fefaent, per un mitjà que en deixi constància, que ven, a quin preu i en quines condicions. Des d'aleshores té trenta dies naturals per decidir. El retracte, que és el dret a quedar-se el local després de la venda, pagant el mateix que va pagar el comprador. És possible si no li van notificar la venda, si la notificació era incompleta o si al final es va vendre més barat o en millors condicions. Té trenta dies naturals des que el comprador li notifiqui la venda amb una còpia de l'escriptura. Des del 8 d'octubre de 2026, aquests drets ja no es perden pel fet que el local es vengui juntament amb altres pisos o locals de l'edifici, sempre que es pugui separar jurídicament de la resta. La notificació ha de dir quina part del preu total correspon al local i com s'ha calculat. La renúncia en el contracte En els contractes de local era habitual excloure aquests drets. La renúncia era vàlida, perquè en el local mana el que s'ha pactat. Des del 8 d'octubre de 2026 la llei diu que no es pot pactar la renúncia del llogater. La regla està escrita per a l'habitatge i s'aplica al local per remissió, però en el local la llei dona preferència al que s'ha pactat, així que no està clar que la prohibició l'afecti. Si el seu contracte és anterior a aquesta data, la renúncia que va signar val en principi. Si és posterior i inclou una renúncia, consulti-ho abans de donar-la per bona.