Quan pot el propietari rescindir el contracte del local i fer fora el llogater?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Només quan hi ha una causa prevista en la llei o en el contracte. Les causes legals més comunes són no pagar la renda o les despeses que va assumir el llogater, no pagar la fiança, fer obres sense el permís necessari o causar danys deliberadament, desenvolupar activitats molestes o il·lícites i cedir o sotsarrendar el local sense complir la llei. Si no hi ha causa, el propietari no pot recuperar el local abans que s'acabi el contracte, encara que el necessiti, llevat que ho pacti amb el llogater. I si el llogater no se'n va de bon grat, cal una sentència de desnonament. Les causes La llei permet al propietari resoldre el contracte del local per aquestes causes: La manca de pagament de la renda o de qualsevol quantitat que el llogater hagi assumit o li correspongui, com ara la comunitat o l'IBI si es van pactar. N'hi ha prou amb un sol mes impagat. La manca de pagament de la fiança o de la seva actualització. Els danys causats deliberadament al local i les obres fetes sense el consentiment del propietari quan era necessari. Les activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites. La cessió del contracte o el sotsarrendament sense complir els requisits de la llei, com ara notificar-los en el termini d'un mes, o malgrat que el contracte els prohibeixi. També permeten resoldre'l les causes que fixi el mateix contracte, com ara el canvi d'activitat, que la societat llogatera passi a mans d'altres socis o la manca de llicència. I qualsevol incompliment greu, com ara destinar el local a una activitat diferent de la pactada o deteriorar-lo. En el local no existeix la recuperació per necessitat del propietari que la llei admet en l'habitatge, llevat que s'hagi pactat. Com es fa Requerir el llogater per escrit, amb un burofax o un altre mitjà que en deixi constància. Intentar una negociació abans de demandar, com exigeix la llei des d'abril de 2025. Si el problema és l'impagament, convé que l'escrit requereixi el pagament i, per separat, faci una proposta concreta d'acord. Demandar el desnonament si no hi ha acord. En el desnonament per impagament, el llogater el pot aturar si paga tot el que deu dins del termini de deu dies que li dona el jutjat, el que s'anomena enervar el desnonament. Només ho pot fer una vegada. Tampoc no pot si el propietari li va requerir el pagament de manera fefaent almenys trenta dies abans de demandar i no va pagar. Mentrestant, el propietari no pot canviar el pany ni tallar els subministraments. Si no hi ha causa Al propietari només li queda negociar una sortida pactada. Si paga al llogater perquè se'n vagi abans, aquesta quantitat porta IVA, perquè Hisenda la considera el pagament d'un servei del llogater, que consisteix a deixar d'usar el local.