Suspensió de desnonaments per vulnerabilitat fins al 31 de desembre de 2026: una excepcionalitat que s'ha convertit en estructural
El Reial Decret‑llei 16/2025 ha prorrogat novament fins al 31 de desembre de 2026 la suspensió extraordinària de determinats procediments de desnonament i llançament per vulnerabilitat habitacional, i manté alhora un règim de compensació per a arrendadors i propietaris la sol·licitud del qual es pot formular fins al 31 de gener de 2027. El que va néixer com una mesura excepcional lligada a la crisi sanitària i econòmica s'ha convertit en un element estructural del sistema de protecció de l'habitatge, amb implicacions profundes sobre la tutela judicial efectiva, la funció social de la propietat i l'equilibri entre el dret a l'habitatge i el dret dels propietaris a recuperar la possessió. Aquest treball aborda críticament sis anys de suspensió extraordinària de llançaments, tot analitzant la configuració de la vulnerabilitat, l'impacte sobre els processos de desnonament i l'eficàcia del règim de compensació.
1.De l'excepcionalitat a la normalització de la suspensió extraordinària
La suspensió extraordinària de llançaments per vulnerabilitat es va introduir inicialment en el context de la pandèmia de COVID‑19, com a resposta urgent a l'amenaça de pèrdua d'habitatge per a persones i famílies afectades per la crisi sanitària i econòmica. Els primers reials decrets‑llei vinculaven la suspensió a la declaració de l'estat d'alarma i a la situació d'emergència social, amb un horitzó temporal limitat. Tanmateix, successives pròrrogues han estès la vigència de la mesura més enllà de la pandèmia, tot incorporant la vulnerabilitat habitacional com a criteri autònom de protecció. El Reial Decret‑llei 16/2025 prolonga la suspensió fins al 31 de desembre de 2026, de manera que, a la pràctica, el sistema haurà funcionat durant sis anys continuats.
Aquesta prolongació planteja la qüestió de si continuem davant d'una mesura excepcional o si ens trobem ja davant d'un mecanisme estructural de protecció de l'habitatge. La reiteració de pròrrogues i l'ampliació dels supòsits de vulnerabilitat suggereixen que la suspensió extraordinària s'ha integrat en l'arquitectura ordinària de la política d'habitatge, encara que formalment s'articuli mitjançant reials decrets‑llei. L'excepcionalitat es difumina, i el sistema de justícia civil s'ha d'adaptar a la presència constant d'un filtre de vulnerabilitat que pot paralitzar llançaments en determinats casos.
2.Configuració de la vulnerabilitat habitacional i abast de la suspensió
La suspensió extraordinària s'aplica a procediments de desnonament i llançament en què l'ocupant de l'habitatge habitual es troba en situació de vulnerabilitat econòmica i social, definida mitjançant criteris de renda, composició familiar, discapacitat, dependència i risc d'exclusió. La normativa exigeix que l'òrgan judicial, a la vista de la documentació aportada i dels informes dels serveis socials, valori la concurrència de vulnerabilitat i, si escau, acordi la suspensió del llançament per un període determinat, durant el qual les administracions públiques han d'adoptar mesures per atendre la situació, com ara l'oferta d'habitatge alternatiu o ajuts al lloguer.
L'abast de la suspensió no és absolut. S'exclouen determinats supòsits, com ara ocupacions sense títol habilitant en immobles de persones físiques que els necessiten com a habitatge habitual, o casos en què concorren situacions de violència o activitats il·lícites. La suspensió s'adreça principalment a desnonaments d'arrendataris o deutors hipotecaris vulnerables davant de grans tenidors o entitats financeres, encara que la normativa n'ha anat ampliant l'àmbit a altres supòsits. La pròrroga fins al 31 de desembre de 2026 manté aquest esquema, amb ajustos puntuals.
La configuració de la vulnerabilitat habitacional s'ha anat afinant amb el temps, tot incorporant referències a la Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge, i als criteris dels serveis socials. Tanmateix, la valoració continua sent casuística i depèn en gran mesura de la informació disponible i de la capacitat dels serveis socials per emetre informes dins de termini. La pràctica judicial ha desenvolupat criteris propis, amb diferències entre territoris, la qual cosa genera una certa heterogeneïtat en l'aplicació de la suspensió.
3.Tutela judicial efectiva i dilació dels processos de desnonament
La prolongació de la suspensió extraordinària durant sis anys planteja interrogants sobre la seva compatibilitat amb el dret a la tutela judicial efectiva de l'art. 24 CE, en particular en la seva dimensió de dret a l'execució de les resolucions judicials en un termini raonable. La suspensió no afecta la tramitació del procés declaratiu ni l'adopció de sentència, però sí que pot paralitzar l'execució del llançament durant períodes prolongats, la qual cosa a la pràctica impedeix al propietari recuperar la possessió del seu habitatge o immoble.
El Tribunal Constitucional ha admès que la tutela judicial efectiva no garanteix un dret absolut a l'execució immediata de les resolucions, i que el legislador pot establir límits i modulacions en atenció a altres drets i béns constitucionals, com el dret a l'habitatge i la protecció de persones vulnerables. La clau és que les limitacions siguin proporcionades, raonables i no buidin de contingut el dret a l'execució. La suspensió extraordinària es justifica en la necessitat d'evitar situacions de desemparament habitacional i de donar temps a les administracions per oferir solucions alternatives, però la seva prolongació en el temps i la manca de respostes efectives en molts casos poden tensar l'equilibri.
Des de la perspectiva dels propietaris, la suspensió es pot percebre com una restricció intensa del seu dret a la propietat i a la lliure disposició dels seus béns. L'art. 33 CE reconeix el dret de propietat i la seva funció social, però exigeix que les privacions es facin mitjançant expropiació amb indemnització. La suspensió extraordinària no constitueix una expropiació, però sí una limitació temporal de l'ús i el gaudi, que s'ha de compensar adequadament per no resultar desproporcionada. Aquí entra en joc el règim de compensació previst per la normativa.
4.Compensació al propietari: disseny, eficàcia i termini
El Reial Decret‑llei 16/2025 manté un règim de compensació per a arrendadors i propietaris afectats per la suspensió extraordinària de llançaments. La compensació es concep com una indemnització pel perjudici econòmic derivat de la impossibilitat de recuperar la possessió i de la manca de percepció de rendes durant el període de suspensió. La sol·licitud es pot formular fins al 31 de gener de 2027, la qual cosa estén l'horitzó temporal de la mesura més enllà de la mateixa suspensió.
El disseny de la compensació planteja diverses qüestions. En primer lloc, la determinació del subjecte beneficiari: s'adreça principalment a petits propietaris i arrendadors que no són grans tenidors, encara que la normativa ha anat ajustant aquest criteri. En segon lloc, el càlcul de l'import: sol vincular-se a la renda deixada de percebre o al valor de mercat de l'ús de l'immoble, amb límits màxims i condicionants pressupostaris. En tercer lloc, el procediment: la sol·licitud es tramita davant de l'administració competent, que ha de verificar la concurrència dels requisits i resoldre dins de termini.
L'eficàcia real del règim de compensació ha estat objecte de crítiques. En molts casos, els propietaris han trobat dificultats per obtenir la indemnització, ja sigui per la complexitat del procediment, per la manca d'informació, per la insuficiència dels crèdits pressupostaris o per la demora en les resolucions. La compensació, concebuda com a contrapès de la suspensió, no sempre ha complert la seva funció d'equilibrar el sacrifici imposat al propietari. La pròrroga fins al 2026 i l'extensió del termini de sol·licitud fins al gener de 2027 ofereixen una nova oportunitat per millorar la gestió i l'efectivitat de la compensació, però també prolonguen la incertesa.
5.Sis anys de suspensió extraordinària: balanç crític
Després de sis anys de suspensió extraordinària de llançaments, el balanç jurídic i pràctic és ambivalent. D'una banda, la mesura ha evitat nombrosos desnonaments de persones i famílies vulnerables, ha donat temps a les administracions per intervenir i ha reforçat la centralitat del dret a l'habitatge en l'agenda pública. Ha funcionat com un mecanisme d'emergència que ha esmorteït l'impacte de crisis successives sobre l'accés a l'habitatge.
D'altra banda, la prolongació de la suspensió ha generat efectes col·laterals sobre la tutela judicial efectiva i sobre la confiança dels propietaris en l'estabilitat del marc jurídic. La percepció que les resolucions judicials poden quedar sense executar durant llargs períodes pot erosionar la seguretat jurídica i dissuadir la inversió en habitatge de lloguer, especialment per part de petits propietaris. La insuficiència o la ineficàcia de la compensació agreuja aquesta sensació de desequilibri.
Des d'una perspectiva constitucional, la clau és mantenir l'equilibri entre el dret a l'habitatge i el dret de propietat, evitant que la protecció de la vulnerabilitat habitacional es converteixi en una limitació estructural desproporcionada del dret dels propietaris a recuperar la possessió. La funció social de la propietat permet imposar deures i restriccions, però exigeix també mecanismes de compensació i de temporalitat raonable. L'excepcionalitat no es pot prolongar indefinidament sense transformar-se en una nova normalitat que requereixi un tractament legislatiu ordinari.
6.Conclusions
La suspensió extraordinària de desnonaments i llançaments per vulnerabilitat habitacional, prorrogada pel Reial Decret‑llei 16/2025 fins al 31 de desembre de 2026, ha deixat de ser una mesura conjuntural per convertir-se en un element estructural del sistema de protecció de l'habitatge. Sis anys de vigència continuada obliguen a replantejar-ne la naturalesa i l'encaix constitucional, així com el seu impacte sobre la tutela judicial efectiva i sobre el dret de propietat.
El règim de compensació al propietari, la sol·licitud del qual es pot formular fins al 31 de gener de 2027, és un component essencial per equilibrar el sacrifici imposat per la suspensió, però la seva eficàcia pràctica ha estat desigual. Per a la pràctica forense, resulta imprescindible integrar la suspensió extraordinària en l'estratègia processal, anticipar-ne els possibles efectes sobre l'execució de les resolucions i assessorar propietaris i arrendataris sobre les vies de protecció i de compensació disponibles.
El futur de la suspensió extraordinària més enllà del 2026 plantejarà la qüestió de si s'ha de consolidar com a mecanisme ordinari de protecció de la vulnerabilitat habitacional, amb un marc legislatiu estable i sistemàtic, o si s'ha de reconduir al seu caràcter excepcional, amb una clara delimitació temporal i material. En qualsevol cas, l'experiència acumulada en aquests sis anys ofereix un laboratori jurídic valuós per reflexionar sobre com articular de manera equilibrada la protecció de l'habitatge, la funció social de la propietat i la tutela judicial efectiva en un context de tensions creixents sobre el mercat residencial.
