Més enllà dels terminis de la LOE: responsabilitat contractual d'arquitectes i legitimació de les comunitats després de la STS 860/2026
La Sentència del Tribunal Suprem 860/2026, de 4 de juny, aborda un supòsit en què una comunitat de propietaris exercita conjuntament accions de responsabilitat decennal de la Llei d'Ordenació de l'Edificació i accions contractuals de l'article 1101 del Codi Civil contra arquitecte superior i arquitecte tècnic. Les accions LOE contra els tècnics estaven prescrites, però el Tribunal Suprem confirma que això no elimina necessàriament la via contractual i reconeix la legitimació de la comunitat per exercitar les accions que originàriament corresponien a la cooperativa promotora. La resolució relativitza l'obstacle de l'article 1257 CC davant d'adquirents successius i comunitats de propietaris i permet aclarir la diferència entre terminis de garantia de la LOE, prescripció de l'article 18 LOE i prescripció de l'acció contractual.
1.El cas: accions LOE prescrites i reclamació contractual contra arquitectes
La STS 860/2026 resol els recursos extraordinaris per infracció processal i de cassació interposats per l'arquitecte superior i l'arquitecte tècnic d'un edifici promogut en règim de cooperativa, contra la sentència de l'Audiència Provincial que els va condemnar per responsabilitat contractual derivada de vicis constructius. La comunitat de propietaris, constituïda després de l'adjudicació dels habitatges als cooperativistes, va demandar els arquitectes, la constructora i l'asseguradora, i va acumular accions de responsabilitat decennal de la LOE i accions contractuals de l'article 1101 CC.
El Jutjat de Primera Instància havia estimat la prescripció de l'acció LOE contra els arquitectes i havia apreciat la manca de legitimació activa de la comunitat per exercir l'acció contractual, en aplicació del principi de relativitat dels contractes de l'article 1257 CC, pel fet de no ser la comunitat part en els contractes d'arrendament de serveis subscrits entre la cooperativa promotora i els tècnics. En conseqüència, va absoldre els arquitectes i l'asseguradora, i va condemnar únicament la constructora, en rebel·lia, per la seva responsabilitat legal en virtut de la LOE.
L'Audiència Provincial de Cadis va revocar parcialment aquesta decisió. Va considerar provat que els arquitectes van mantenir una relació contractual amb la cooperativa promotora i que, després de l'adjudicació dels habitatges i de la dissolució de la cooperativa, les accions contractuals es van transmetre als cooperativistes i, per tant, a la comunitat de propietaris que aquests van formar. Sobre la base d'aquesta legitimació activa, va declarar la responsabilitat contractual de l'arquitecte superior per defectes d'impermeabilització als soterranis i la responsabilitat solidària de l'arquitecte tècnic i la constructora per altres filtracions i humitats, i els va condemnar a reparar-les o a abonar-ne el cost.
Els arquitectes van recórrer en cassació, al·legant infracció de l'article 1257 CC i del principi de relativitat dels contractes, i sostenint que la prescripció de l'acció LOE tancava la via de reclamació. El Tribunal Suprem desestima els recursos i confirma la sentència de l'Audiència, i fixa una doctrina de gran rellevància pràctica.
2.Terminis de garantia LOE, prescripció de l'article 18 LOE i acció contractual: plans diferents
Una de les aportacions més importants de la STS 860/2026 és la clarificació que els terminis de garantia de la LOE, la prescripció de l'acció LOE de l'article 18 i la prescripció de l'acció contractual de l'article 1101 CC operen en plans diferents. La LOE estableix, en el seu article 17, terminis de garantia materials: deu anys per a danys estructurals que comprometin la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici, tres anys per a danys que afectin l'habitabilitat i un any per a danys de terminació o acabat. Aquests terminis delimiten el període durant el qual els agents de l'edificació responen per determinats tipus de danys materials, comptats des de la recepció de l'obra sense reserves o des de l'esmena d'aquestes.
L'article 18 LOE, per la seva banda, fixa el termini de prescripció de les accions per exigir la responsabilitat prevista en l'article 17 per danys materials derivats de vicis o defectes: dos anys a comptar des que es produeixin aquests danys. Aquest termini es refereix a l'acció específica de responsabilitat decennal i triennal de la LOE, no a altres accions possibles. L'acció de repetició entre agents o dels asseguradors prescriu també als dos anys des de la fermesa de la resolució judicial que condemni el responsable o des de la indemnització extrajudicial.
L'acció contractual de l'article 1101 CC, en canvi, es regeix pel termini general de prescripció de les accions personals de l'article 1964 CC, actualment de cinc anys des que es pot exigir el compliment de l'obligació. Aquesta acció permet reclamar el compliment del contracte o la indemnització de danys i perjudicis per dol, negligència o morositat en el compliment de les obligacions contractuals. La STS 860/2026 recorda que la prescripció de l'acció LOE no implica necessàriament l'extinció de l'acció contractual, que pot subsistir si no ha transcorregut el seu propi termini de prescripció.
En el cas analitzat, les accions LOE contra els arquitectes estaven prescrites, però la comunitat va exercitar també accions contractuals, i el Tribunal Suprem confirma que aquesta via no queda tancada per la prescripció LOE. La responsabilitat contractual dels arquitectes, derivada dels seus contractes d'arrendament de serveis amb la cooperativa promotora, pot ser exigida per qui ha succeït la cooperativa en la titularitat dels habitatges i de les accions, sempre que no hagi prescrit l'acció personal.
3.Vincle contractual amb el tècnic i transmissió d'accions a adquirents successius
La STS 860/2026 aborda també la qüestió de quan existeix realment vincle contractual amb el tècnic i com es transmeten les accions contractuals als adquirents successius i a les comunitats de propietaris. Els arquitectes al·legaven que la comunitat no tenia legitimació activa per exercitar accions contractuals, pel fet de no haver estat part en els contractes d'arrendament de serveis subscrits amb la cooperativa promotora. El Tribunal Suprem rebutja aquesta tesi i relativitza l'obstacle de l'article 1257 CC.
L'article 1257 CC estableix que els contractes només produeixen efecte entre les parts que els atorguen i els seus hereus, llevat que els drets i les obligacions no siguin transmissibles per la seva naturalesa, per pacte o per disposició de la llei, i que, si el contracte conté alguna estipulació en favor d'un tercer, aquest en pot exigir el compliment si ha fet saber la seva acceptació a l'obligat abans que l'estipulació sigui revocada. La jurisprudència ha interpretat aquest precepte de manera flexible en l'àmbit de la construcció i de la promoció immobiliària, i reconeix que els adquirents successius d'un habitatge estan legitimats per exercitar les accions per vicis constructius, incloses les de naturalesa contractual, que corresponien al promotor original.
La STS 860/2026 reitera aquesta doctrina. Afirma que els cooperativistes, un cop adjudicats els habitatges, succeeixen la cooperativa promotora en la titularitat de les accions contractuals contra els tècnics, i que la comunitat de propietaris que constitueixen adquireix la facultat d'interposar les accions corresponents en defensa dels seus drets, tant respecte d'elements comuns com privatius. La transmissió d'accions es produeix amb l'adquisició de l'immoble, ja que els nous propietaris són els perjudicats pels defectes i els titulars del dret a reclamar.
El Tribunal Suprem destaca que la qüestió de la transmissió d'accions és jurídica, no fàctica, i que no es tracta d'una presumpció, sinó de l'aplicació de la doctrina consolidada sobre la successió en la posició del promotor. La comunitat de propietaris, com a entitat que agrupa els adquirents, pot exercitar les accions contractuals originàriament vinculades a la cooperativa, sense que l'article 1257 CC ho impedeixi. La relativització del principi de relativitat dels contractes es justifica per la necessitat de protegir els adquirents davant dels vicis constructius i per l'estructura pròpia de les promocions en règim de cooperativa.
4.Legitimació de la comunitat de propietaris i abast de la reclamació
La STS 860/2026 confirma la legitimació de la comunitat de propietaris per reclamar per danys tant en elements comuns com privatius, en representació dels interessos de tots els comuners. La comunitat pot actuar com a subjecte col·lectiu en defensa de la integritat de l'edifici i de l'habitabilitat dels habitatges, acumulant accions LOE i accions contractuals. La condemna dels arquitectes es refereix a defectes d'impermeabilització als soterranis i a filtracions i humitats en altres zones, que afecten tant elements comuns com parts privatives.
La legitimació de la comunitat s'articula al voltant de la idea que els vicis constructius afecten el conjunt de l'edifici i que la reparació s'ha d'abordar de manera unitària. La comunitat pot reclamar la reparació o el cost de la reparació, i la responsabilitat dels arquitectes s'estén als danys derivats dels seus errors de projecte i de direcció, tant si s'enquadren en la LOE com si s'articulen contractualment. La STS 860/2026 reforça la posició de les comunitats en litigis de construcció, i evita que la manca de vincle contractual directe amb els tècnics es converteixi en un obstacle insalvable.
5.Responsabilitat contractual d'arquitectes i aparelladors més enllà de la LOE
La sentència posa de relleu que la responsabilitat d'arquitectes i aparelladors no s'esgota en la LOE. La Llei d'Ordenació de l'Edificació estableix un règim específic de responsabilitat per danys materials en l'edifici, amb terminis de garantia i de prescripció propis, però no exclou la responsabilitat contractual derivada dels contractes d'arrendament de serveis subscrits amb el promotor. L'article 17.1 LOE assenyala expressament que les responsabilitats LOE s'entenen sens perjudici de les responsabilitats contractuals, i l'article 1101 CC permet reclamar danys i perjudicis per dol, negligència o morositat en el compliment de les obligacions contractuals.
La STS 860/2026 mostra que, quan l'acció LOE està prescrita, l'acció contractual pot continuar oberta si no ha transcorregut el seu propi termini de prescripció. La responsabilitat contractual pot abastar danys que, per la seva naturalesa o pel moment de la seva manifestació, no encaixen en els terminis de garantia LOE, o que n'han quedat fora per prescripció de l'acció específica. L'articulació entre totes dues vies exigeix una anàlisi acurada dels fets, dels terminis i de la naturalesa dels danys.
La sentència també recorda que la responsabilitat contractual pot ser solidària entre arquitecte superior, arquitecte tècnic i constructora, quan no es pot individualitzar la causa dels danys o quan es prova la concurrència de culpes sense poder precisar el grau d'intervenció de cada agent. La LOE preveu la solidaritat en aquests casos, i la responsabilitat contractual pot seguir la mateixa lògica, i permet al perjudicat reclamar contra qualsevol dels intervinents i deixa per a la fase de repetició la distribució interna de responsabilitats.
6.Conclusió: més enllà dels terminis de la LOE, la via contractual continua oberta
La STS 860/2026 ofereix una resposta clara a la qüestió de si, prescrita l'acció de la LOE, queda oberta la responsabilitat contractual contra arquitectes i aparelladors. El Tribunal Suprem afirma que sí, que la prescripció de l'acció LOE no elimina necessàriament la via contractual, i que les accions personals de l'article 1101 CC poden subsistir amb el seu propi termini de prescripció. La sentència reconeix, a més, la legitimació de les comunitats de propietaris per exercitar les accions contractuals originàriament vinculades a la cooperativa promotora, i relativitza l'obstacle de l'article 1257 CC davant d'adquirents successius.
La diferència entre terminis de garantia LOE, prescripció de l'article 18 LOE i prescripció de l'acció contractual es consolida com un element clau de la litigació en matèria de responsabilitat de l'edificació. L'existència o no de vincle contractual amb el tècnic, la transmissió d'accions als adquirents i la legitimació de les comunitats esdevenen qüestions centrals. Per a la pràctica forense, la sentència és una guia valuosa: quan els terminis LOE han transcorregut, no s'ha de descartar sense més la via contractual, i les comunitats de propietaris poden ser subjectes actius legítims en la reclamació contra arquitectes i aparelladors per vicis constructius.
