Suspensión de desahucios por vulnerabilidad hasta el 31 de diciembre de 2026: una excepcionalidad que se ha convertido en estructural
El Real Decreto‑ley 16/2025 ha prorrogado nuevamente hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión extraordinaria de determinados procedimientos de desahucio y lanzamiento por vulnerabilidad habitacional, manteniendo al mismo tiempo un régimen de compensación para arrendadores y propietarios cuya solicitud puede formularse hasta el 31 de enero de 2027. Lo que nació como una medida excepcional ligada a la crisis sanitaria y económica se ha convertido en un elemento estructural del sistema de protección de la vivienda, con implicaciones profundas sobre la tutela judicial efectiva, la función social de la propiedad y el equilibrio entre el derecho a la vivienda y el derecho de los propietarios a recuperar la posesión. Este trabajo aborda críticamente seis años de suspensión extraordinaria de lanzamientos, analizando la configuración de la vulnerabilidad, el impacto sobre los procesos de desahucio y la eficacia del régimen de compensación.
1.De la excepcionalidad a la normalización de la suspensión extraordinaria
La suspensión extraordinaria de lanzamientos por vulnerabilidad se introdujo inicialmente en el contexto de la pandemia de COVID‑19, como respuesta urgente a la amenaza de pérdida de vivienda para personas y familias afectadas por la crisis sanitaria y económica. Los primeros reales decretos‑ley vinculaban la suspensión a la declaración del estado de alarma y a la situación de emergencia social, con un horizonte temporal limitado. Sin embargo, sucesivas prórrogas han extendido la vigencia de la medida más allá de la pandemia, incorporando la vulnerabilidad habitacional como criterio autónomo de protección. El Real Decreto‑ley 16/2025 prolonga la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026, de modo que, en la práctica, el sistema habrá funcionado durante seis años continuados.
Esta prolongación plantea la cuestión de si seguimos ante una medida excepcional o si nos encontramos ya ante un mecanismo estructural de protección de la vivienda. La reiteración de prórrogas y la ampliación de los supuestos de vulnerabilidad sugieren que la suspensión extraordinaria se ha integrado en la arquitectura ordinaria de la política de vivienda, aunque formalmente se articule mediante reales decretos‑ley. La excepcionalidad se difumina, y el sistema de justicia civil debe adaptarse a la presencia constante de un filtro de vulnerabilidad que puede paralizar lanzamientos en determinados casos.
2.Configuración de la vulnerabilidad habitacional y alcance de la suspensión
La suspensión extraordinaria se aplica a procedimientos de desahucio y lanzamiento en los que el ocupante de la vivienda habitual se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social, definida mediante criterios de renta, composición familiar, discapacidad, dependencia y riesgo de exclusión. La normativa exige que el órgano judicial, a la vista de la documentación aportada y de los informes de servicios sociales, valore la concurrencia de vulnerabilidad y, en su caso, acuerde la suspensión del lanzamiento por un periodo determinado, durante el cual las administraciones públicas deben adoptar medidas para atender la situación, como la oferta de vivienda alternativa o ayudas al alquiler.
El alcance de la suspensión no es absoluto. Se excluyen determinados supuestos, como ocupaciones sin título habilitante en inmuebles de personas físicas que los necesitan como vivienda habitual, o casos en que concurren situaciones de violencia o actividades ilícitas. La suspensión se dirige principalmente a desahucios de arrendatarios o deudores hipotecarios vulnerables frente a grandes tenedores o entidades financieras, aunque la normativa ha ido ampliando su ámbito a otros supuestos. La prórroga hasta el 31 de diciembre de 2026 mantiene este esquema, con ajustes puntuales.
La configuración de la vulnerabilidad habitacional se ha ido afinando con el tiempo, incorporando referencias a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y a los criterios de los servicios sociales. Sin embargo, la valoración sigue siendo casuística y depende en gran medida de la información disponible y de la capacidad de los servicios sociales para emitir informes en plazo. La práctica judicial ha desarrollado criterios propios, con diferencias entre territorios, lo que genera cierta heterogeneidad en la aplicación de la suspensión.
3.Tutela judicial efectiva y dilación de los procesos de desahucio
La prolongación de la suspensión extraordinaria durante seis años plantea interrogantes sobre su compatibilidad con el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, en particular en su dimensión de derecho a la ejecución de las resoluciones judiciales en un plazo razonable. La suspensión no afecta a la tramitación del proceso declarativo ni a la adopción de sentencia, pero sí puede paralizar la ejecución del lanzamiento durante periodos prolongados, lo que en la práctica impide al propietario recuperar la posesión de su vivienda o inmueble.
El Tribunal Constitucional ha admitido que la tutela judicial efectiva no garantiza un derecho absoluto a la ejecución inmediata de las resoluciones, y que el legislador puede establecer límites y modulaciones en atención a otros derechos y bienes constitucionales, como el derecho a la vivienda y la protección de personas vulnerables. La clave está en que las limitaciones sean proporcionadas, razonables y no vacíen de contenido el derecho a la ejecución. La suspensión extraordinaria se justifica en la necesidad de evitar situaciones de desamparo habitacional y de dar tiempo a las administraciones para ofrecer soluciones alternativas, pero su prolongación en el tiempo y la falta de respuestas efectivas en muchos casos pueden tensionar el equilibrio.
Desde la perspectiva de los propietarios, la suspensión puede percibirse como una restricción intensa de su derecho a la propiedad y a la libre disposición de sus bienes. El art. 33 CE reconoce el derecho de propiedad y su función social, pero exige que las privaciones se realicen mediante expropiación con indemnización. La suspensión extraordinaria no constituye una expropiación, pero sí una limitación temporal del uso y disfrute, que debe compensarse adecuadamente para no resultar desproporcionada. Aquí entra en juego el régimen de compensación previsto por la normativa.
4.Compensación al propietario: diseño, eficacia y plazo
El Real Decreto‑ley 16/2025 mantiene un régimen de compensación para arrendadores y propietarios afectados por la suspensión extraordinaria de lanzamientos. La compensación se concibe como una indemnización por el perjuicio económico derivado de la imposibilidad de recuperar la posesión y de la falta de percepción de rentas durante el periodo de suspensión. La solicitud puede formularse hasta el 31 de enero de 2027, lo que extiende el horizonte temporal de la medida más allá de la propia suspensión.
El diseño de la compensación plantea varias cuestiones. En primer lugar, la determinación del sujeto beneficiario: se dirige principalmente a pequeños propietarios y arrendadores que no son grandes tenedores, aunque la normativa ha ido ajustando este criterio. En segundo lugar, el cálculo del importe: suele vincularse a la renta dejada de percibir o al valor de mercado del uso del inmueble, con límites máximos y condicionantes presupuestarios. En tercer lugar, el procedimiento: la solicitud se tramita ante la administración competente, que debe verificar la concurrencia de los requisitos y resolver en plazo.
La eficacia real del régimen de compensación ha sido objeto de críticas. En muchos casos, los propietarios han encontrado dificultades para obtener la indemnización, ya sea por la complejidad del procedimiento, por la falta de información, por la insuficiencia de los créditos presupuestarios o por la demora en las resoluciones. La compensación, concebida como contrapeso de la suspensión, no siempre ha cumplido su función de equilibrar el sacrificio impuesto al propietario. La prórroga hasta 2026 y la extensión del plazo de solicitud hasta enero de 2027 ofrecen una nueva oportunidad para mejorar la gestión y la efectividad de la compensación, pero también prolongan la incertidumbre.
5.Seis años de suspensión extraordinaria: balance crítico
Tras seis años de suspensión extraordinaria de lanzamientos, el balance jurídico y práctico es ambivalente. Por un lado, la medida ha evitado numerosos desahucios de personas y familias vulnerables, ha dado tiempo a las administraciones para intervenir y ha reforzado la centralidad del derecho a la vivienda en la agenda pública. Ha funcionado como un mecanismo de emergencia que ha amortiguado el impacto de crisis sucesivas sobre el acceso a la vivienda.
Por otro lado, la prolongación de la suspensión ha generado efectos colaterales sobre la tutela judicial efectiva y sobre la confianza de los propietarios en la estabilidad del marco jurídico. La percepción de que las resoluciones judiciales pueden quedar sin ejecución durante largos periodos puede erosionar la seguridad jurídica y disuadir la inversión en vivienda de alquiler, especialmente por parte de pequeños propietarios. La insuficiencia o ineficacia de la compensación agrava esta sensación de desequilibrio.
Desde una perspectiva constitucional, la clave está en mantener el equilibrio entre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad, evitando que la protección de la vulnerabilidad habitacional se convierta en una limitación estructural desproporcionada del derecho de los propietarios a recuperar la posesión. La función social de la propiedad permite imponer deberes y restricciones, pero exige también mecanismos de compensación y de temporalidad razonable. La excepcionalidad no puede prolongarse indefinidamente sin transformarse en una nueva normalidad que requiera un tratamiento legislativo ordinario.
6.Conclusiones
La suspensión extraordinaria de desahucios y lanzamientos por vulnerabilidad habitacional, prorrogada por el Real Decreto‑ley 16/2025 hasta el 31 de diciembre de 2026, ha dejado de ser una medida coyuntural para convertirse en un elemento estructural del sistema de protección de la vivienda. Seis años de vigencia continuada obligan a replantear su naturaleza y su encaje constitucional, así como su impacto sobre la tutela judicial efectiva y sobre el derecho de propiedad.
El régimen de compensación al propietario, cuya solicitud puede formularse hasta el 31 de enero de 2027, es un componente esencial para equilibrar el sacrificio impuesto por la suspensión, pero su eficacia práctica ha sido desigual. Para la práctica forense, resulta imprescindible integrar la suspensión extraordinaria en la estrategia procesal, anticipar sus posibles efectos sobre la ejecución de las resoluciones y asesorar a propietarios y arrendatarios sobre las vías de protección y de compensación disponibles.
El futuro de la suspensión extraordinaria más allá de 2026 planteará la cuestión de si debe consolidarse como mecanismo ordinario de protección de la vulnerabilidad habitacional, con un marco legislativo estable y sistemático, o si debe reconducirse a su carácter excepcional, con una clara delimitación temporal y material. En cualquier caso, la experiencia acumulada en estos seis años ofrece un laboratorio jurídico valioso para reflexionar sobre cómo articular de forma equilibrada la protección de la vivienda, la función social de la propiedad y la tutela judicial efectiva en un contexto de tensiones crecientes sobre el mercado residencial.
