¿Cómo se puede parar una ejecución hipotecaria?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La forma más directa es pagar. Si es su vivienda habitual, puede liberarla aunque el banco no quiera, pagando solo lo atrasado con los intereses y las costas antes de que se cierre la subasta, si no lo hizo ya en los tres años anteriores. También puede oponerse en los diez días siguientes a la notificación, pero solo por motivos tasados, como una cláusula abusiva en la que se base la ejecución. Fuera del juzgado, puede negociar con el banco y, si su situación económica es muy difícil, pedirle la reestructuración de la deuda o la dación en pago que prevé el Código de Buenas Prácticas. Si es la vivienda habitual de una familia especialmente vulnerable que cumple los requisitos de la ley, la ejecución sigue, pero el lanzamiento se suspende hasta el 15 de mayo de 2028. Pagar Hay dos formas de pagar que ponen fin a la ejecución: Pagar solo lo atrasado. Si es su vivienda habitual, puede liberarla aunque el banco no quiera, ingresando en el juzgado, antes de que se cierre la subasta, lo que estaba vencido al presentarse la demanda y lo que haya vencido después, con los intereses de demora y las costas. El préstamo sigue como antes. Solo puede repetirse si pasan al menos tres años entre esta liberación y el siguiente requerimiento de pago. Si no es la vivienda habitual, depende de que el banco lo acepte. Pagar toda la deuda. Puede hacerlo, con los intereses y las costas, en cualquier momento antes de que se apruebe la venta en la subasta o la adjudicación al banco. La subasta queda entonces sin efecto. Oponerse En los diez días siguientes a la notificación puede oponerse, pero solo por motivos tasados, entre ellos estos: Que la hipoteca o la deuda se hayan extinguido, por ejemplo porque ya pagó, si lo acredita con la escritura de pago o de cancelación o con un certificado del Registro de la Propiedad. Que sea abusiva una cláusula del préstamo en la que se basa la ejecución o el cálculo de lo que se reclama, como unos intereses de demora excesivos en un préstamo antiguo. La oposición suspende la ejecución hasta que el juez resuelve. Si la cláusula abusiva es la base de la ejecución, el juez le pone fin. Si solo afecta a la cantidad, la ejecución sigue sin aplicarla. El juez revisa además por su cuenta si hay cláusulas abusivas. Las demás discusiones sobre el préstamo van a un juicio aparte, que no para la ejecución. Negociar y proteger la vivienda habitual En cualquier momento puede acordar con el banco una solución, como un plan de pagos, la venta de la vivienda o la dación en pago, que es entregársela al banco para saldar la deuda en lo que se pacte. Si acuerdan acudir a una mediación, la ejecución se suspende mientras tanto. En Cataluña, el servicio Ofideute de la Agència de l'Habitatge de Catalunya asesora y media con el banco a quien tiene dificultades para pagar la hipoteca de su vivienda habitual. Si la hipoteca es sobre su vivienda habitual, su banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y usted está en el llamado umbral de exclusión, una situación económica muy difícil, puede pedir la reestructuración de la deuda, por ejemplo con un plazo más largo. Si no es viable, puede pedir la dación en pago, que el banco tiene que aceptar si se cumplen sus requisitos y que cancela toda la deuda. Ninguna de las dos se puede pedir si ya se ha anunciado la subasta. Si es su vivienda habitual y la familia está en uno de los casos de especial vulnerabilidad de la ley y cumple sus requisitos económicos, la ejecución sigue, pero no hay lanzamiento hasta el 15 de mayo de 2028. Hay que acreditarlo ante el juez antes del lanzamiento. Otra cosa es la suspensión de desahucios aprobada en octubre de 2026. En Barcelona es criterio acordado por los jueces de la sección civil del tribunal de instancia que esa suspensión no se aplica a las ejecuciones hipotecarias. Tampoco detiene la ejecución que el banco no ofreciera antes el alquiler social que la ley catalana exige a los grandes tenedores, porque es una obligación administrativa.