¿Cuáles son las fases de una ejecución hipotecaria?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La ejecución hipotecaria es el procedimiento en el que el banco pide al juzgado que subaste la finca hipotecada para cobrar el préstamo que no se le ha devuelto. Normalmente empieza cuando el banco puede reclamar todo el préstamo y presenta la demanda. Siguen el requerimiento de pago al deudor, el plazo para oponerse, la subasta por internet, la adjudicación de la finca y, si sigue ocupada, el lanzamiento, que es el desalojo por el juzgado. En Cataluña, si quien ejecuta es un gran tenedor de viviendas, como un banco, antes de demandar tiene que ofrecer un alquiler social a los ocupantes sin otra vivienda que estén en riesgo de exclusión residencial, aunque no es un requisito para que el juzgado admita la demanda. Antes de la demanda Lo habitual es que el banco ejecute cuando ya puede dar por vencido todo el préstamo, lo que se llama vencimiento anticipado. Si la hipoteca recae sobre una vivienda y quien la firma es una persona física, la ley solo lo permite cuando las cuotas impagadas llegan a un mínimo legal y el banco ha requerido antes el pago con al menos un mes de plazo. En Cataluña, la ley obliga a los grandes tenedores de viviendas, como los bancos, a ofrecer un alquiler social antes de demandar si los ocupantes no tienen otra vivienda y están en riesgo de exclusión residencial. Tras las sentencias del Tribunal Constitucional, es una obligación administrativa que la Generalitat puede sancionar. Si falta la oferta, el juzgado no puede dejar de admitir la demanda ni suspender la ejecución. En el juzgado Una vez presentada la demanda, el procedimiento avanza por estos pasos: El despacho de la ejecución. La demanda se presenta en el tribunal de instancia del lugar donde está la finca y tiene que decir si es la vivienda habitual del deudor y si el banco es gran tenedor. El juez revisa por su cuenta si alguna cláusula es abusiva y, si todo está en orden, ordena la ejecución. El requerimiento de pago. Se requiere al deudor para que pague, en el domicilio que fijó para ello en la hipoteca. Si no se le encuentra allí ni en otro domicilio que se averigüe, se le notifica por edictos, con un anuncio oficial. La certificación del Registro. El juzgado pide al Registro de la Propiedad una certificación de quién es el dueño de la finca y de sus cargas. Con ella se avisa a quienes tienen derechos inscritos después de la hipoteca. La oposición. El deudor tiene diez días desde la notificación para oponerse, solo por motivos tasados, como que la deuda ya esté pagada, con la escritura de pago o de cancelación o el certificado del Registro que lo acrediten, o que sea abusiva una cláusula en la que se basa la ejecución o el cálculo de lo reclamado. La oposición suspende la ejecución hasta que el juez resuelve. La subasta. Pasados veinte días desde el requerimiento de pago, puede pedirse. Se celebra por internet, en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado, durante veinte días naturales, por el valor fijado en la escritura, que no puede ser inferior al 75 % de la tasación hecha para la hipoteca. Pueden pujar terceros y el propio banco. Después de la subasta Si hay pujas suficientes, el juzgado aprueba la venta al mejor postor y, cuando este paga el resto del precio, le adjudica la finca. Si las pujas son bajas, la ley prevé reglas propias, más protectoras cuando es la vivienda habitual del deudor. También las hay para cuando nadie puja. Con lo obtenido se paga al banco. Si no llega, lo que se sigue debiendo es otra cuestión. Quien se ha quedado la finca puede pedir que se le entregue y, si el deudor sigue viviendo en ella, el juzgado fija el día y la hora del lanzamiento. Si es la vivienda habitual de una familia que está en uno de los casos de especial vulnerabilidad de la ley y cumple sus requisitos económicos, no hay lanzamiento hasta el 15 de mayo de 2028.