¿Cuánto tiempo tarda en hacerse efectiva una ejecución hipotecaria?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La ley no fija una duración total, porque depende sobre todo de cuándo demande el banco, de la carga de trabajo del juzgado, de que se localice al deudor y de que este se oponga. Sí fija algunos plazos, como los diez días para oponerse o los veinte días naturales que dura la subasta. Contando desde la primera cuota impagada hasta el día en que hay que dejar la vivienda, lo normal es que pase más de un año y muchas veces bastante más. Si es la vivienda habitual de una familia especialmente vulnerable que cumple los requisitos de la ley, no hay lanzamiento antes del 15 de mayo de 2028. Hasta la demanda El banco no puede reclamar todo el préstamo con el primer impago. Si la hipoteca recae sobre una vivienda y quien la firma es una persona física, lo impagado tiene que llegar al 3 % del capital prestado o a doce cuotas mensuales en la primera mitad del préstamo y al 7 % o a quince cuotas en la segunda. Además, el banco tiene que requerir el pago y dar al menos un mes. Cuántas cuotas hacen falta depende del plazo y del interés. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con una cuota de unos 850 euros, el 3 % se alcanza con la octava cuota impagada si el impago se produce en la primera mitad del préstamo. Con un plazo más corto o un interés más alto se llega antes, a veces con cuatro o cinco cuotas. En la segunda mitad hacen falta, como mucho, quince. A eso se suma el mes del requerimiento. Muchas veces, además, el banco tarda más en demandar. En Cataluña, si es gran tenedor de viviendas, antes de demandar tiene que ofrecer un alquiler social a los ocupantes sin otra vivienda que estén en riesgo de exclusión residencial, aunque si no lo hace el juzgado admite igualmente la demanda. Los plazos del juzgado Una vez presentada la demanda, la ley marca algunos plazos: Diez días desde la notificación para oponerse. La oposición suspende la ejecución hasta que el juez resuelve. Veinte días desde el requerimiento de pago para poder pedir la subasta. Veinte días naturales de subasta por internet. Diez días para que el deudor presente a alguien que mejore la mejor puja, si esta no llega al 70 % del valor de subasta. Pero lo que más pesa es lo que no tiene plazo, como lo que tarda el juzgado en admitir la demanda, en notificar al deudor y en resolver cada paso. El procedimiento se alarga si no se localiza al deudor y hay que notificarle por edictos, con un anuncio oficial, si se opone o recurre o si se discute la aprobación de la venta. Cuándo hay que dejar la vivienda Adjudicada la finca, quien se la ha quedado pide que se le entregue y, si el deudor sigue en ella, el juzgado fija el día y la hora del lanzamiento, que es el desalojo por la comisión judicial. Si es la vivienda habitual, el lanzamiento se suspende hasta el 15 de mayo de 2028 cuando se dan a la vez estas condiciones: Que la familia esté en uno de los casos de especial vulnerabilidad de la ley, como ser familia numerosa o monoparental, que viva en ella un menor de edad o una persona con discapacidad o dependencia, que el deudor esté en paro o que tenga más de 60 años. Que cumpla los requisitos económicos de la ley, entre ellos que los ingresos de la familia no pasen, en general, de tres veces el IPREM, el indicador público que se usa para fijar ayudas. También que la cuota de la hipoteca supere la mitad de sus ingresos netos y que la vivienda, comprada con ese préstamo, sea la única que tiene en propiedad. La suspensión no para la ejecución, solo el lanzamiento. Los requisitos hay que acreditarlos ante el juez antes de la fecha del lanzamiento. La suspensión de desahucios de personas vulnerables que rige desde el 8 de octubre de 2026 es otra cosa. En Barcelona es criterio acordado por los jueces de la sección civil del tribunal de instancia que esa suspensión no se aplica a las ejecuciones hipotecarias.