¿Cuántos meses se puede estar sin pagar la hipoteca?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Ninguno sin consecuencias, porque desde la primera cuota impagada se deben intereses de demora y el banco puede reclamarla. Lo que la ley fija es cuándo puede el banco dar por vencido todo el préstamo, que es lo que normalmente lleva a la ejecución hipotecaria, el procedimiento judicial en el que se subasta la vivienda. Si la hipoteca recae sobre una vivienda y quien la firma es una persona física, lo impagado tiene que llegar al 3 % del capital prestado o a doce cuotas mensuales en la primera mitad del préstamo y al 7 % o a quince cuotas en la segunda. Además, el banco tiene que requerirle el pago y darle al menos un mes para hacerlo. En la primera mitad del préstamo, el 3 % se alcanza a menudo antes del año. Desde la primera cuota impagada Dejar de pagar una sola cuota ya le pone en mora, que es el retraso en pagar lo que se debe. Eso tiene, desde el principio, estas consecuencias: Se deben intereses de demora, los que se pagan por el retraso. En las hipotecas sobre viviendas de personas físicas son, en general, el interés ordinario del préstamo más tres puntos y solo se cobran sobre el capital vencido y no pagado. El banco puede reclamarle lo atrasado y, si hay avalistas, reclamárselo también a ellos. Puede incluir la deuda en un fichero de morosos, siempre que, entre otros requisitos, le haya avisado de esa posibilidad en el contrato o al reclamarle el pago. Además, la ley permite que, desde la tercera cuota mensual sin pagar, el banco ejecute la hipoteca solo por lo atrasado. En ese caso, quien compra la vivienda en la subasta se la queda con la hipoteca por la parte del préstamo que aún no ha vencido. En la práctica es una vía poco frecuente. Cuándo puede reclamar todo el préstamo Lo que normalmente acaba en la subasta de la vivienda es el vencimiento anticipado, que permite al banco dar por terminado el plazo del préstamo y reclamar de una vez todo lo que falta por devolver. La ley de crédito inmobiliario de 2019 solo lo permite si se cumplen a la vez estos requisitos: Que usted esté en mora en el pago del capital o de los intereses. Que las cuotas vencidas y no pagadas sumen al menos el 3 % del capital prestado, si el impago se produce en la primera mitad de la duración del préstamo, o el 7 %, si se produce en la segunda. El requisito se cumple también con doce cuotas mensuales impagadas en la primera mitad o con quince en la segunda, aunque no lleguen a esos porcentajes. Que el banco le haya requerido el pago, dándole al menos un mes y advirtiéndole de que, si no paga, reclamará todo el préstamo. Si en ese mes paga lo atrasado, el préstamo sigue adelante. Por ejemplo, en un préstamo de 200.000 euros a 30 años, con una cuota de unos 850 euros al mes, el 3 % son 6.000 euros. Si el impago se produce en la primera mitad del préstamo, ese límite se alcanza con la octava cuota sin pagar, antes de llegar a las doce. Después hay que sumar el mes del requerimiento. Estas reglas se aplican cuando quien pide el préstamo, lo avala o da la garantía es una persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda u otro inmueble de uso residencial, sea o no la vivienda habitual. La escritura no puede permitir al banco reclamar todo el préstamo antes. En las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 rigen también, salvo que la cláusula de la escritura sea más favorable para usted. En los demás casos manda, en principio, lo que diga la escritura. Una vez vencido el préstamo, el banco puede presentar la demanda de ejecución hipotecaria. Hasta la subasta y la entrega de la vivienda pasan todavía meses. Cómo parar la ejecución es otra cuestión.