¿Cómo funciona la dación en pago?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

El deudor entrega un bien al acreedor, normalmente un inmueble, para pagar la deuda en lugar de hacerlo con dinero. Solo es posible si el acreedor la acepta, porque nadie está obligado a cobrar con una cosa distinta de la que se le debe. La deuda se extingue en lo que se pacte, así que conviene que el acuerdo diga expresamente que la cancela entera. Si se trata de la vivienda habitual hipotecada y el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas, el deudor en una situación económica muy difícil puede exigirla si cumple los requisitos. En ese caso la deuda se cancela del todo, también para los avalistas. Qué es y cómo se acuerda Ni el Código civil ni el Código Civil de Cataluña regulan la dación en pago como tal. Los tribunales le aplican las reglas generales del pago, de las que salen estas consecuencias: Hace falta el acuerdo del acreedor. En España no existe un derecho general del deudor a pagar entregando un bien. Si el acuerdo no dice que la deuda queda cancelada entera, puede quedar pendiente la diferencia entre lo que se debía y el valor que se da al bien. Si la deuda tenía un avalista, este queda libre en cuanto el acreedor acepta el bien en pago. No vale pactar al firmar el préstamo que el acreedor se quedará con la casa hipotecada si no se paga. Lo que sí vale es acordar la dación más adelante, cuando llega el momento de pagar. La vivienda habitual y el Código de Buenas Prácticas Para la vivienda habitual hipotecada existe el Código de Buenas Prácticas, aprobado por un real decreto-ley de 2012. Los bancos se adhieren a él de forma voluntaria, pero una vez adheridos tienen que aplicarlo. Puede pedirlo el deudor en el llamado umbral de exclusión, que exige, entre otros requisitos: Que los ingresos de la familia no superen tres veces el IPREM, un indicador público que se usa para fijar ayudas, con límites más altos en algunos casos, como la discapacidad o la dependencia. Que en los cuatro años anteriores su situación económica o familiar haya cambiado de forma significativa. Que la cuota de la hipoteca supere el 50 % de los ingresos netos de la familia, o el 40 % en esos casos especiales. Para la dación en pago, que la vivienda se comprara por 250.000 euros o menos. La dación es el último paso. Antes hay que pedir la reestructuración de la deuda, por ejemplo alargando el plazo. Si esta y las demás medidas del Código no son viables, la dación se puede pedir en los veinticuatro meses siguientes a esa solicitud. No cabe si ya se ha anunciado la subasta de la vivienda o si tiene cargas posteriores a la hipoteca. Si se aplica, el banco tiene que aceptar la vivienda y la deuda queda cancelada del todo, también la de los avalistas. Si lo pide al mismo tiempo que la dación, el deudor puede quedarse dos años en la vivienda con un alquiler social, pagando cada año el 3 % de la deuda que tenía al hacer la dación. Por ejemplo, con una deuda de 150.000 euros serían 4.500 euros al año, unos 375 euros al mes. Si el banco no está adherido o no se cumplen los requisitos, la dación es una negociación como cualquier otra. Los impuestos El deudor no tributa en la renta por la ganancia que pueda tener al entregar su vivienda habitual para cancelar una hipoteca con un banco u otra entidad que presta dinero de forma profesional, si no tiene otros bienes suficientes para pagar toda la deuda. Basta que haya sido su vivienda habitual en algún momento de los dos años anteriores. Vale también para quien hipotecó su vivienda por la deuda de otro. Con requisitos parecidos, tampoco paga la plusvalía municipal, el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. El acreedor que recibe el inmueble paga el impuesto de transmisiones patrimoniales. Fuera de esos casos, por ejemplo si se entrega un local o una segunda residencia o si el acreedor es un particular, no hay exención. El deudor puede tener que declarar una ganancia en la renta y pagar la plusvalía municipal.