¿Qué pasa si nadie puja en una subasta judicial?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depende de cuándo empezó la ejecución, porque la ley cambió estas reglas para los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025. En esos, si nadie puja, el acreedor ya no puede pedir que se le adjudique el bien y el deudor puede pedir que se levante el embargo, aunque sigue debiendo lo mismo. Si es un inmueble, el deudor puede además presentar a alguien dispuesto a quedárselo por al menos el 50 % de su valor de subasta, o por menos, sin bajar del 40 %, si con ese precio se paga toda la deuda. En las ejecuciones iniciadas antes, en principio el acreedor tiene veinte días para pedir que se le adjudique, por ejemplo por el 70 % del valor de subasta si es la vivienda habitual del deudor. Las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 En estas ejecuciones, el acreedor que quiera quedarse el bien tiene que pujar en la subasta como cualquier interesado. Si nadie puja, ni siquiera él, la subasta queda desierta y ya no puede pedir después que se le adjudique. El deudor puede pedir entonces al letrado de la Administración de Justicia, el funcionario que dirige la tramitación, que levante el embargo de ese bien. La deuda no se reduce y el acreedor puede seguir buscando otros bienes. Si lo subastado es un inmueble, desde que termina la subasta desierta la ley abre además estas salidas: Que el deudor, por su cuenta o a propuesta del acreedor, presente a alguien dispuesto a quedarse el inmueble por al menos el 50 % de su valor de subasta. Que esa persona se lo quede por menos, sin bajar del 40 %, si con ese precio se paga toda la deuda. Entonces la ejecución termina y quedan libres los demás bienes embargados. Que, si la oferta es menor, el letrado decida si la acepta, después de oír a las partes. Que las partes pidan de común acuerdo una nueva subasta u otra forma de venta. Las ejecuciones iniciadas antes En las ejecuciones iniciadas antes del 3 de abril de 2025 se siguen aplicando, en principio, las reglas anteriores, aunque hay letrados que aplican ya las nuevas. Si nadie puja, el acreedor no está obligado a quedarse el bien, pero puede pedirlo en los veinte días siguientes. Lo que se descuenta de su deuda depende del bien: La vivienda habitual del deudor. El 70 % del valor por el que salió a subasta. Si lo que se le debe por todos los conceptos es menos de ese 70 %, la adjudicación no puede bajar del 60 %. Otro inmueble, como un local o una segunda residencia. El 50 % del valor por el que salió a subasta o la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Un bien mueble, como un coche. El 30 % de su valor de tasación o la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si en esos veinte días el acreedor no pide la adjudicación, el letrado levanta el embargo de ese bien, siempre que lo pida el deudor. La deuda no se reduce. Qué pasa con la deuda El valor de subasta de un inmueble embargado es el de su tasación menos las cargas anteriores que tendrá que asumir quien se lo quede, como una hipoteca previa. En una ejecución hipotecaria, es el valor de tasación que fija la escritura de la hipoteca. Si el bien se adjudica, el precio cuenta como pago. Se aplica primero a los intereses ordinarios, luego al capital, después a los intereses de demora y por último a las costas. Si no cubre toda la deuda, el deudor sigue debiendo el resto y la ejecución puede seguir contra sus demás bienes. Si la supera, lo que sobra queda para los acreedores posteriores o, si no los hay, para el deudor. Por ejemplo, en una ejecución iniciada antes del 3 de abril de 2025, si una vivienda habitual sale a subasta por 200.000 euros, nadie puja y se deben 180.000, el acreedor puede quedársela por 140.000 euros, el 70 %. El deudor seguirá debiendo 40.000 euros. Si era su vivienda habitual hipotecada, la ley prevé reglas especiales que pueden rebajar ese resto.