Alquiler social obligatorio en Cataluña después de las SSTC 120/2024 y 25/2025 y de la STS 1086/2025
El régimen catalán de alquiler social obligatorio ha experimentado una transformación profunda tras las sentencias del Tribunal Constitucional 120/2024 y 25/2025 y la sentencia del Tribunal Supremo 1086/2025. El Tribunal Constitucional ha anulado diversos elementos de las reformas catalanas que convertían la oferta de alquiler social en condicionante procesal, por invasión de competencias estatales en materia procesal y de legislación civil, mientras que el Tribunal Supremo ha precisado que el art. 5.2 de la Ley catalana 24/2015 se refiere a ejecución hipotecaria y desahucio por impago, pero no al desahucio por expiración del plazo contractual. El resultado es un modelo en el que subsiste la obligación administrativa de ofrecer alquiler social en determinados supuestos de vulnerabilidad, pero se desvanece su configuración como requisito procesal y se refuerza la necesidad de distinguir entre obligación administrativa, régimen sancionador y efectos sobre los procesos de desahucio.
1.Origen y configuración del alquiler social obligatorio en la Ley 24/2015
La Ley catalana 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, introdujo la figura del alquiler social obligatorio como instrumento para evitar la pérdida de la vivienda habitual de personas en situación de vulnerabilidad. El art. 5 de la Ley establecía que, antes de interponer una demanda de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de renta o de precio, los grandes tenedores de vivienda debían formular una oferta de alquiler social a los ocupantes que cumplieran determinados requisitos de vulnerabilidad económica y social. La oferta debía consistir en un contrato de alquiler de duración mínima y renta reducida, ajustada a la capacidad económica del hogar, y se configuraba como un requisito previo para la interposición de la demanda, de modo que la falta de oferta podía dar lugar a la inadmisión o suspensión del procedimiento.
Este diseño situaba el alquiler social obligatorio en la intersección entre el derecho administrativo, el derecho civil y el derecho procesal. Por un lado, se trataba de una obligación impuesta a determinados sujetos, grandes tenedores, en el marco de la función social de la propiedad y de la política de vivienda. Por otro, se proyectaba directamente sobre el ejercicio de acciones civiles y sobre el desarrollo de procedimientos de ejecución hipotecaria y de desahucio, condicionando la admisión y la prosecución de las demandas. La Ley 24/2015 preveía además un régimen sancionador para el incumplimiento de la obligación de ofrecer alquiler social, con multas y medidas de restablecimiento de la legalidad.
2.Delimitación constitucional: las SSTC 120/2024 y 25/2025
El Tribunal Constitucional, en las sentencias 120/2024 y 25/2025, ha revisado este modelo a la luz de la distribución de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas. El análisis se centra en la naturaleza de la obligación de ofrecer alquiler social y en su conexión con el proceso civil. El Tribunal reconoce la competencia de la Generalitat para regular la función social de la propiedad y para imponer deberes de uso y de oferta de vivienda en el marco de la política de vivienda y de la protección de personas vulnerables, en coherencia con el art. 47 CE y con las competencias estatutarias en materia de vivienda. Sin embargo, considera que la configuración de la oferta de alquiler social como requisito procesal para la admisión o prosecución de demandas de ejecución hipotecaria y de desahucio invade la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación procesal y de bases de las obligaciones contractuales.
Las sentencias declaran inconstitucionales y nulos los preceptos de la Ley 24/2015 y de sus reformas posteriores que condicionaban la admisión de la demanda o la continuación del procedimiento a la acreditación de la oferta de alquiler social, así como las previsiones que atribuían a los órganos judiciales la facultad de suspender el proceso hasta que se formulara la oferta. El Tribunal entiende que la regulación de los requisitos de admisión de las demandas, de las causas de suspensión de los procedimientos y de las consecuencias procesales del incumplimiento de obligaciones previas corresponde al legislador estatal, y que la comunidad autónoma no puede introducir condicionantes procesales específicos vinculados a la política de vivienda.
Al mismo tiempo, el Tribunal mantiene la validez de la obligación administrativa de ofrecer alquiler social en determinados supuestos, siempre que se articule en el plano administrativo, con un régimen sancionador propio, y no se proyecte directamente sobre el proceso civil. La Generalitat puede exigir a los grandes tenedores que formulen ofertas de alquiler social a personas vulnerables antes de iniciar determinadas actuaciones de recuperación de la posesión, y puede sancionar el incumplimiento, pero no puede impedir que los tribunales admitan o tramiten demandas por falta de oferta.
3.La precisión del Tribunal Supremo: STS 1086/2025 y alcance del art. 5.2 de la Ley 24/2015
La sentencia del Tribunal Supremo 1086/2025, dictada en julio de 2025, añade una pieza importante al puzzle interpretativo. El Tribunal Supremo se pronuncia sobre el alcance del art. 5.2 de la Ley 24/2015, que se refiere a la obligación de ofrecer alquiler social en supuestos de ejecución hipotecaria y de desahucio por impago. El Tribunal aclara que el precepto no se extiende al desahucio por expiración del plazo contractual, es decir, a los supuestos en que el arrendador ejercita la acción de desahucio por terminación del contrato de arrendamiento al vencimiento del plazo pactado, sin impago de rentas.
Esta precisión tiene consecuencias prácticas relevantes. En los desahucios por impago de renta, la obligación administrativa de ofrecer alquiler social subsiste, aunque ya no pueda configurarse como requisito procesal, y puede dar lugar a sanciones administrativas en caso de incumplimiento. En las ejecuciones hipotecarias, la obligación también subsiste, en la medida en que la Ley 24/2015 la mantiene como deber de los grandes tenedores frente a ocupantes vulnerables. En cambio, en los desahucios por expiración del plazo contractual, el arrendador no está obligado por la Ley 24/2015 a ofrecer alquiler social, y el proceso de desahucio se rige por la LAU y por la legislación procesal estatal, sin condicionantes específicos derivados de la normativa catalana de vivienda.
El Tribunal Supremo refuerza así la distinción entre causas de desahucio y entre ámbitos de aplicación de la obligación de alquiler social. La protección reforzada de personas vulnerables mediante la oferta de alquiler social se circunscribe a los supuestos de pérdida de la vivienda por impago o por ejecución hipotecaria, donde la situación de emergencia habitacional es más aguda, pero no se extiende a la expiración del plazo contractual, donde la pérdida de la vivienda responde a la finalización de una relación obligacional pactada.
4.Qué queda del alquiler social obligatorio catalán: obligación administrativa, proceso civil y sanciones
Tras las SSTC 120/2024 y 25/2025 y la STS 1086/2025, el alquiler social obligatorio catalán se reconfigura en tres planos diferenciados. En primer lugar, subsiste como obligación administrativa impuesta a determinados sujetos, principalmente grandes tenedores, en supuestos de ejecución hipotecaria y de desahucio por impago frente a personas en situación de vulnerabilidad. La Generalitat puede exigir que, antes de iniciar determinadas actuaciones de recuperación de la posesión, se formule una oferta de alquiler social ajustada a la capacidad económica del hogar, y puede controlar y sancionar el cumplimiento de esta obligación mediante procedimientos administrativos, inspecciones y sanciones.
En segundo lugar, desaparece su configuración como requisito procesal para la admisión o suspensión de demandas de ejecución hipotecaria y de desahucio. Los órganos judiciales no pueden inadmitir una demanda ni suspender un procedimiento por falta de oferta de alquiler social, salvo que la legislación procesal estatal lo prevea. La protección de personas vulnerables en el proceso civil se articula a través de los mecanismos previstos en la legislación estatal, como la suspensión de lanzamientos en determinados supuestos, la intervención de servicios sociales y la aplicación de normas sobre cláusulas abusivas, pero no mediante condicionantes procesales autonómicos.
En tercer lugar, se mantiene la posibilidad de sancionar administrativamente el incumplimiento de la obligación de ofrecer alquiler social, en el marco del régimen sancionador de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y de la propia Ley 24/2015. La Generalitat puede imponer multas y ordenar medidas de restablecimiento de la legalidad, como la formulación tardía de la oferta o la adopción de soluciones alternativas, pero estas sanciones no afectan directamente al curso del proceso civil, sino que se sitúan en el plano administrativo.
Esta triple distinción es esencial para la práctica forense. El abogado que actúa en un procedimiento de desahucio por impago o en una ejecución hipotecaria debe conocer la existencia de la obligación administrativa de ofrecer alquiler social y sus posibles consecuencias sancionadoras, pero no puede plantear la falta de oferta como causa de inadmisión o suspensión del proceso, salvo que se trate de supuestos específicos previstos por la legislación estatal. En los desahucios por expiración del plazo contractual, la obligación de alquiler social no resulta aplicable, y la estrategia procesal se centrará en la interpretación de la LAU y del contrato.
5.Efectos sobre los desahucios y coordinación con la política de vivienda
El nuevo marco tiene efectos significativos sobre los desahucios en Cataluña. En los procedimientos por impago de renta, la obligación administrativa de ofrecer alquiler social puede influir en la conducta de los grandes tenedores, que pueden optar por formular ofertas de alquiler social para evitar sanciones y para gestionar de forma más ordenada la situación de vulnerabilidad de los ocupantes. Sin embargo, el proceso civil seguirá su curso conforme a la legislación estatal, y la eventual oferta de alquiler social se situará en el plano de la negociación extrajudicial o de la ejecución de medidas administrativas, no como requisito procesal.
En las ejecuciones hipotecarias, la obligación de alquiler social puede interactuar con los mecanismos estatales de protección de deudores hipotecarios vulnerables, como las moratorias de lanzamientos y los códigos de buenas prácticas bancarias. La coordinación entre la política de vivienda catalana y las medidas estatales será clave para evitar solapamientos y para garantizar una protección efectiva de las personas afectadas.
En los desahucios por expiración del plazo contractual, la ausencia de obligación de alquiler social refuerza la seguridad jurídica de los arrendadores y la previsibilidad de la duración de los contratos, pero también pone de relieve la necesidad de políticas de vivienda que aborden la situación de quienes pierden la vivienda por finalización de contratos temporales, especialmente en contextos de mercado tensionado. La política de vivienda catalana puede actuar en estos casos mediante medidas de fomento, ayudas al alquiler y ampliación del parque público, pero no mediante la imposición de alquiler social obligatorio vinculado al proceso civil.
6.Conclusiones
El alquiler social obligatorio catalán ha sido delimitado constitucionalmente y reinterpretado por la jurisprudencia estatal. Las SSTC 120/2024 y 25/2025 han anulado la configuración de la oferta de alquiler social como requisito procesal, reafirmando la competencia exclusiva del Estado en materia procesal y de bases de las obligaciones contractuales, pero han mantenido la validez de la obligación administrativa de ofrecer alquiler social en determinados supuestos de vulnerabilidad. La STS 1086/2025 ha precisado que el art. 5.2 de la Ley 24/2015 se refiere a ejecución hipotecaria y desahucio por impago, pero no al desahucio por expiración del plazo contractual, reforzando la distinción entre causas de desahucio y ámbitos de aplicación de la obligación.
Para la práctica forense, resulta esencial distinguir entre obligación administrativa, requisito procesal y régimen sancionador. El alquiler social obligatorio subsiste como deber administrativo sancionable, pero no como condicionante del proceso civil, y su ámbito se limita a determinados supuestos de pérdida de la vivienda por impago o ejecución hipotecaria. La protección de personas vulnerables en los desahucios se articulará, en adelante, mediante la combinación de esta obligación administrativa, de los mecanismos procesales estatales y de las políticas de vivienda, en un marco en el que la seguridad jurídica de los contratos y la función social de la propiedad deben encontrar un equilibrio razonable.
