¿Hay que intentar negociar con el inquilino antes de demandar el desahucio?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar el desahucio o de reclamar las rentas hay que intentar un acuerdo con el inquilino, por ejemplo con una negociación por escrito o una mediación. La demanda tiene que acompañar la prueba de ese intento y, si falta, el juzgado puede pedir que se corrija o no admitir la demanda. No basta el requerimiento de pago que impide al inquilino parar el desahucio pagando, porque hace falta una voluntad real de negociar. Si el inquilino no contesta en treinta días o rechaza la propuesta, ya se puede demandar. Qué vale como intento de acuerdo La ley lo llama medio adecuado de solución de controversias y admite varias formas: La negociación directa con el inquilino, o a través de los abogados de cada uno. La conciliación ante un notario, un registrador, el letrado de la Administración de Justicia o el juez de paz. La mediación. Otras, como una oferta vinculante confidencial, que obliga a quien la hace si la otra parte la acepta, o la opinión de un experto independiente. Lo que se negocia tiene que coincidir con lo que luego se pide en la demanda. Si la demanda añade peticiones que no se plantearon antes, el juzgado puede considerar que no se ha cumplido el requisito. Cómo tiene que ser Con una voluntad real de negociar. En Barcelona, la Audiencia Provincial exige este intento en los desahucios por impago y por fin de contrato y considera que basta ofrecer de buena fe una negociación sobre un objeto definido. La de Girona pide además propuestas concretas, como un plan de pagos, una rebaja de la deuda o una fecha para dejar el piso. Lo prudente es incluirlas. Con un plazo razonable para contestar y poco antes de la demanda. No sirve una negociación de hace mucho tiempo que no tuvo continuidad. Con un medio que deje prueba del envío, del contenido y de la recepción, como un burofax, un correo electrónico con acuse de recibo, un acta notarial o el acta de la mediación. Si el inquilino no contesta, basta probar que lo recibió. Si no recoge el burofax en correos después del aviso, también cuenta. El requerimiento de pago y el fin de contrato El intento de acuerdo no es lo mismo que el requerimiento de pago que impide al inquilino parar el desahucio pagando. El requerimiento exige el pago con el aviso de que, si no se hace, se demandará. La negociación busca de buena fe una salida. Se pueden hacer en el mismo burofax, siempre que contenga una propuesta real y que las dos cosas se distingan bien. En el desahucio por fin de contrato también hace falta. Los tribunales catalanes empiezan a admitir que baste un requerimiento claro para dejar el piso con el ofrecimiento de hablar sobre los plazos o las condiciones, por ejemplo una prórroga, un contrato nuevo o una fecha pactada de salida.