Para desahuciar al inquilino de un local, ¿hay que cumplir lo mismo que en la vivienda (negociar antes, la vulnerabilidad, el gran tenedor)?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Negociar antes, sí. Desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar el desahucio de un local hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación por escrito o una mediación, igual que en la vivienda. Las reglas de vulnerabilidad y de los grandes tenedores, no, porque son de la vivienda habitual. Aun así, la demanda tiene que decir si el local es la vivienda habitual de alguien y si el demandante es gran tenedor. Si alguien vive de hecho en el local, conviene consultarlo antes de demandar. Negociar antes, también en el local La Ley Orgánica 1/2025 exige el intento de acuerdo en los pleitos civiles en general y no excluye el desahucio. La Audiencia Provincial de Barcelona, en sus acuerdos de 31 de octubre de 2025, lo exige en los desahucios por falta de pago y por fin del plazo. No da por bueno el simple requerimiento de pago, aunque sirva para impedir que el inquilino pare el desahucio pagando. Algunos tribunales catalanes, como la Audiencia de Girona, controlan el contenido, la forma y el plazo del intento: Tiene que ser una negociación real, con propuestas concretas, como un calendario de pagos o una salida pactada. No sirve una carta genérica o que solo intimide. Hay que dar al inquilino un plazo razonable para contestar y hacerlo con una antelación razonable a la demanda. Tiene que poder probarse, con un burofax, un correo electrónico con acuse de recibo, un acta notarial o el acta de una mediación. Lo que se negocia tiene que coincidir con lo que después se pide en la demanda. El requerimiento de pago y la propuesta pueden ir en el mismo burofax si la propuesta es real. En el desahucio por fin del plazo, puede bastar un requerimiento claro para que el inquilino deje el local, con el ofrecimiento de hablar de plazos o condiciones. La vulnerabilidad y el gran tenedor Las protecciones de los inquilinos vulnerables y las cargas de los grandes tenedores son de la vivienda habitual: La suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda, prevista desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2030, no se aplica a un local de negocio. Tampoco la enervación extraordinaria, en la que la Administración paga la deuda del inquilino de vivienda vulnerable o le ofrece otra vivienda. La obligación catalana de los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social antes de demandar es para las viviendas. El requisito de que el gran tenedor intentara antes una conciliación o una intermediación de la Administración cuando el inquilino es vulnerable lo anuló el Tribunal Constitucional en su sentencia 26/2025, de 29 de enero. En un local de negocio no se aplicaba. Lo que sí se mantiene es que la demanda diga si el inmueble es la vivienda habitual de quien lo ocupa y si el demandante es gran tenedor. Sin esa mención no se admite. En un local hay que decir que no es la vivienda de nadie y aclarar si el propietario es o no gran tenedor. Otra cosa es que alguien viva de hecho en el local. La ley habla de la vivienda habitual de la persona que ocupa el inmueble, así que en ese caso conviene consultarlo antes de demandar. Lo que comparten local y vivienda La enervación ordinaria. El inquilino puede parar el desahucio por falta de pago una sola vez, pagando todo lo debido en el plazo de diez días que le da el juzgado. No puede hacerlo si el propietario le requirió el pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y no pagó. La prohibición de echar al inquilino por la propia mano, cambiando la cerradura o cortando los suministros.