MASC y desahucio: criterios jurisprudenciales sobre el contenido, la forma y el plazo
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 ha introducido, con carácter general, un requisito de procedibilidad consistente en la realización previa de una actividad negociadora o de un medio adecuado de solución de controversias en los procesos declarativos civiles. En materia de arrendamientos urbanos, esta exigencia ha generado problemas prácticos relevantes: identidad entre la reclamación extrajudicial y la demanda, acreditación del intento negociador, relación con el requerimiento que impide la enervación, articulación en las reclamaciones de rentas y en los desahucios por expiración del plazo contractual. En Cataluña, algunos órganos judiciales, como la Sección Civil de la Audiencia Provincial de Girona, han comenzado a perfilar criterios sobre el contenido, la forma y el plazo del MASC exigible en los desahucios, configurando un nuevo mapa de presupuestos procesales de las acciones arrendaticias.
1.El nuevo requisito de procedibilidad de la LO 1/2025 y su alcance general
La LO 1/2025 reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil para incorporar, como presupuesto de admisibilidad de los procesos declarativos civiles, la realización previa de una actividad negociadora o de un medio adecuado de solución de controversias, salvo en los supuestos expresamente excluidos por la propia ley. La finalidad declarada es fomentar la cultura de la negociación y de los MASC, reducir la litigiosidad y favorecer soluciones consensuadas, en línea con las tendencias europeas. El requisito se articula como una carga procesal de la parte actora: antes de interponer la demanda, debe haber intentado una negociación de buena fe o haber acudido a un MASC idóneo, y debe acreditarlo documentalmente al presentar la demanda. La falta de acreditación puede dar lugar a la inadmisión o subsanación de la demanda, según los casos.
En el ámbito arrendaticio, la LO 1/2025 no establece una excepción general, de modo que, en principio, las acciones de desahucio y las reclamaciones de rentas quedan sometidas al requisito, salvo que concurran circunstancias específicas de exclusión, como la existencia de riesgo para la integridad física o situaciones de violencia de género. Esto obliga a integrar el nuevo requisito con las particularidades del proceso de desahucio, que ya contaba con reglas propias sobre requerimientos previos, enervación y acumulación de acciones.
2.MASC, requerimiento previo y enervación en los desahucios por impago
En los desahucios por falta de pago de la renta o de otras cantidades debidas, la LAU y la LEC prevén la posibilidad de enervación de la acción si el arrendatario paga lo debido antes de la vista, salvo que ya hubiera enervado en un procedimiento anterior o que el arrendador hubiera requerido fehacientemente el pago con al menos treinta días de antelación a la demanda. Este requerimiento previo, que impide la enervación, se ha convertido en una pieza clave de la estrategia procesal del arrendador. La introducción del requisito de MASC plantea la cuestión de si el requerimiento previo puede cumplir simultáneamente la función de intento negociador o si es necesario un acto adicional.
Desde una perspectiva sistemática, el requerimiento de pago que impide la enervación tiene una finalidad esencialmente unilateral y conminatoria: insta al arrendatario a pagar bajo la advertencia de que, de no hacerlo, se interpondrá demanda sin posibilidad de enervación. El MASC, en cambio, exige una actividad negociadora de buena fe, orientada a explorar soluciones, que puede incluir propuestas de fraccionamiento, quitas, novaciones o acuerdos de desocupación pactada. Algunos órganos judiciales catalanes han comenzado a exigir que el intento negociador tenga un contenido mínimo que lo distinga de un mero requerimiento de pago, de modo que no basta con una carta de reclamación de rentas para cumplir el requisito de la LO 1/2025.
La Sección Civil de la Audiencia Provincial de Girona ha insistido en controlar el contenido, la forma y el plazo del MASC en los desahucios. Se exige que el intento negociador se realice con una antelación razonable a la demanda, que se dirija al arrendatario con claridad sobre el objeto del conflicto y las posibles vías de solución, y que se documente de forma fehaciente, ya sea mediante burofax, correo electrónico con acuse de recibo, acta notarial o acta de sesión de mediación. La identidad entre la reclamación extrajudicial y la demanda se convierte en un elemento relevante: el objeto del MASC debe coincidir sustancialmente con el objeto de la demanda, de modo que no se considere cumplido el requisito si la demanda introduce pretensiones nuevas o distintas no sometidas a negociación previa.
3.Reclamación de rentas y desahucio por expiración del plazo contractual
En las reclamaciones de rentas sin pretensión de desahucio, el requisito de MASC se proyecta de forma más directa. La LO 1/2025 pretende que, antes de acudir al proceso declarativo, el acreedor intente una solución negociada, lo que en el ámbito arrendaticio puede traducirse en propuestas de calendario de pagos, condonaciones parciales o reestructuración de la deuda. La acreditación del intento negociador se convierte en un presupuesto de admisibilidad de la demanda de reclamación de cantidad. La práctica forense deberá adaptarse, incorporando sistemáticamente a la estrategia previa a la demanda un MASC documentado, que permita superar el filtro de admisión.
En los desahucios por expiración del plazo contractual, la situación es distinta. La STS 1086/2025 ha precisado que el régimen catalán de alquiler social obligatorio no se aplica a estos supuestos, lo que refuerza la idea de que la pérdida de la vivienda por expiración del plazo responde a la lógica de la autonomía de la voluntad y de la seguridad jurídica en la duración de los contratos. Sin embargo, la LO 1/2025 no excluye expresamente los desahucios por expiración del plazo del ámbito del requisito de MASC. En consecuencia, también en estos casos el arrendador debería acreditar un intento negociador previo, que podría consistir en una propuesta de prórroga, de nuevo contrato o de desocupación pactada, antes de interponer la demanda de desahucio.
La exigencia de MASC en los desahucios por expiración del plazo plantea tensiones entre la finalidad de fomentar la negociación y la necesidad de no obstaculizar indebidamente el ejercicio del derecho del arrendador a recuperar la posesión al vencimiento del contrato. La práctica judicial catalana está comenzando a perfilar criterios de flexibilidad, admitiendo que, en estos casos, un requerimiento claro de desocupación, con ofrecimiento de diálogo sobre plazos o condiciones, pueda considerarse suficiente intento negociador, siempre que se documente adecuadamente.
4.Acreditación del intento negociador y control judicial del MASC
La LO 1/2025 impone a la parte actora la carga de acreditar el intento negociador al presentar la demanda. Esta acreditación puede realizarse mediante la aportación de documentos que prueben la realización de un MASC formal, como una mediación, una conciliación o una negociación asistida, o mediante la aportación de comunicaciones fehacientes que reflejen una actividad negociadora de buena fe. Los órganos judiciales catalanes han comenzado a ejercer un control sobre la suficiencia de esta acreditación, examinando no solo la existencia de comunicaciones, sino también su contenido, su forma y su proximidad temporal a la demanda.
La Sección Civil de Girona ha señalado que el MASC debe ser real y no meramente formal, lo que implica que la parte actora debe haber formulado propuestas concretas y haber dado un plazo razonable para la respuesta, y que la parte demandada debe haber tenido una oportunidad efectiva de participar en la negociación. No se considera suficiente una comunicación genérica o meramente intimidatoria, ni una actividad negociadora realizada mucho tiempo antes de la demanda sin continuidad. El control judicial se orienta a evitar que el requisito se vacíe de contenido mediante actos puramente rituales.
Este control plantea, a su vez, cuestiones de seguridad jurídica y de carga de trabajo para los juzgados. La necesidad de examinar el contenido de las comunicaciones previas y de valorar la buena fe de las partes puede complicar la fase de admisión de las demandas y generar resoluciones dispares. La práctica forense deberá adaptarse, diseñando estrategias de MASC que cumplan estándares mínimos de seriedad y documentando cuidadosamente las comunicaciones y propuestas.
5.Nuevos presupuestos procesales de las acciones arrendaticias
En conjunto, la LO 1/2025 ha añadido un nuevo estrato de presupuestos procesales a las acciones arrendaticias. Además de los requisitos tradicionales, como la determinación de la cuantía, la acreditación de la relación arrendaticia y, en su caso, el requerimiento previo que impide la enervación, las partes deben ahora acreditar un intento negociador o un MASC previo. La falta de cumplimiento puede dar lugar a la inadmisión de la demanda o a la concesión de un plazo para subsanar, lo que retrasa el inicio del proceso y puede afectar a la eficacia de las acciones de desahucio.
Para la parte arrendadora, esto implica la necesidad de integrar en su práctica habitual la realización de MASC previos, diseñados de forma que no comprometan indebidamente su posición jurídica, pero que cumplan los estándares de buena fe y contenido exigidos por los tribunales. Para la parte arrendataria, el nuevo requisito abre un espacio para la negociación y para la búsqueda de soluciones alternativas al desahucio, aunque la falta de acuerdo no impedirá, en última instancia, la interposición de la demanda.
En Cataluña, la coexistencia de este requisito con otras figuras, como el alquiler social obligatorio en determinados supuestos de vulnerabilidad, la contención de rentas en zonas tensionadas y las prohibiciones comunitarias de uso turístico, configura un escenario complejo en el que los presupuestos procesales, las obligaciones administrativas y los regímenes sancionadores se entrecruzan. La correcta delimitación de cada plano será esencial para evitar confusiones y para garantizar tanto la protección de los derechos de los arrendatarios como la seguridad jurídica de los arrendadores.
6.Conclusiones
La LO 1/2025 ha introducido un cambio de paradigma en los procesos arrendaticios al exigir, con carácter general, una actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad. En materia de desahucios y reclamaciones de rentas, este requisito se suma a los presupuestos procesales tradicionales y obliga a replantear la estrategia previa a la demanda. La práctica judicial catalana, con criterios como los de la Sección Civil de Girona, está comenzando a perfilar los contornos del MASC exigible, insistiendo en el control del contenido, la forma y el plazo del intento negociador.
Para la práctica forense, resulta imprescindible distinguir con claridad entre el MASC como requisito procesal, las obligaciones administrativas específicas, como el alquiler social obligatorio en determinados supuestos, y los regímenes sancionadores asociados. El éxito en la defensa de los intereses de arrendadores y arrendatarios dependerá, en buena medida, de la capacidad para articular estrategias que integren estos nuevos presupuestos procesales, documentar adecuadamente la actividad negociadora y anticipar los criterios de control judicial que se están consolidando en los órganos jurisdiccionales catalanes.
